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VDM veröffentlicht Gewerbe-Mietpreisspiegel 2000: Gewerbeimmobilien weiter im Aufwind

(25.8.2000) Nach den mageren Jahren Mitte der Neunziger, in denen bundesweit über den Bedarf hinaus Gewerbeflächen erstellt wurden, hat sich dieses Marktsegment in den alten Bundesländern zunehmend erholt. Hier ist die Nachfrage in jüngster Zeit wiederum deutlich gestiegen beschleunigt durch die anziehende Konjunktur in Deutschland. Gefragt sind hochwertig ausgestattete Büroflächen sowie Gebäude mit kombinierten Büro- und Lagerflächen in Top-Lagen der Innenstädte oder in Gewerbeparks am Rande der großen Ballungszentren. Auch Ladenflächen in 1a Lagen der großen deutschen Städte sind weiterhin begehrt, erläutert der Vizepräsident und Pressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM), Erich Hildenbrandt, anlässlich der Veröffentlichung des Gewerbe-Mietpreisspiegels 2000 seines Verbandes. Dieser untersucht den Gewerbeimmobilienmarkt in achtzig deutschen Städten. Während der Markt in Spitzenlagen anzieht, tun sich Nebenlagen noch schwer. Weniger erfreulich präsentiert sich die Situation in den neuen Bundesländern, wo teilweise sogar neue Leerstände produziert werden. In manchen Städten sind die Leerstände früherer Jahre hingegen auf ein Maß zurückgegangen, das als Reserve für Fluktuation u.ä. angesehen werden kann. Zudem werde gelegentlich schon "auf Vorrat" gebaut, was vor wenigen Jahren noch undenkbar gewesen wäre. 

Büroimmobilien: Deutlicher Preisanstieg Tendenz weiter steigend

Bei Büroräumen nehme der Trend in die Stadt unvermindert zu. Prognosen, dass die modernen Kommunikationstechniken eine Tendenz auf die "grüne Wiese" auslösen könnten, hätten sich nicht bewahrheitet. "Neue" Firmen, z.B. im IT-Bereich, seien häufig auf "schneller" Suche nach Räumen und Flächen, die sich bei Bedarf ebenso schnell und beliebig vergrößern lassen. "Solche Angebote gibt es so gut wie nicht," stellt Hildenbrandt fest. Befürchtungen, dass zunehmend Heimarbeitsplätze entstehen und Büros damit überflüssig werden könnten, hätten sich bisher nicht bewahrheitet. Obwohl in Ballungsgebieten teilweise wieder Engpässe entstehen, gebe es immer noch Flächen, die der Markt nicht annimmt, weil sie nicht heutigen Bedürfnissen entsprächen. Hier stelle sich gelegentlich die Frage, abzureißen oder an heutige Erfordernisse anzupassen.

Anders als in den alten Bundesländern sei die Situation im Osten Deutschlands. Eine Ausnahme bilde Berlin, wo der Markt ebenfalls angezogen habe. Ansonsten gebe es weiterhin selbst in modernen Zentren eine erhebliche Zahl von Leerflächen. "Diese nehmen sogar noch zu, weil weiter Objekte gebaut werden." Rühmliche Ausnahme sei Jena mit zahlreichen Ansiedlungen von Dienstleistungsunternehmen im Umfeld der Jenoptik.

Die Einstiegsmieten bei Bestandsobjekten in zentralen Lagen bewegen sich meist zwischen 9 und 17 DM/m². Bei Erstvermietung liegen die Quadratmeterpreise bei 16 bis 26 DM. In großen Städten und Ballungszentren sind die Preise noch deutlicher gestiegen: Mit 40 DM und darüber muss in Köln und Hamburg gerechnet werden, in Görlitz sind die Preise auf bis zu 60 DM/m² gestiegen. In Berlin und München liegt die Obergrenze bei 70 und in Frankfurt/Main bei 80 DM.

Gefragt sind vor allem Büroflächen mit guter Infrastrukturanbindung, flexiblen Aufteilungsmöglichkeiten und technologisch hochwertiger Ausstattung. In Randlagen sind Büroflächen im Durchschnitt 2 - 4 DM/m² günstiger. Ein Anziehen der Preise ist jedoch auch hier bemerkbar, da die Innenstadtlagen nahezu aufgebraucht sind und in den letzten Jahren deutlich weniger Bürogebäude neu entstanden. Gerade in den Randlagen sollten günstige Angebote derzeit genutzt werden, rät der VDM-Sprecher.

Ladenflächen: Leicht ansteigende Mieten

Bei Ladenflächen in 1a Lagen großer Städte hat sich die Tendenz nach oben weiter fortgesetzt. In strukturschwächeren, ländlichen Regionen sind die Preise teilweise noch günstig, aber auch hier zeigt sich eine Stabilisierung des Marktes. In großen Städten kosten Objekte in bester Geschäftslage zwischen 160 und 300 DM/m². Mit über 300 DM muss in Dortmund, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hannover, Köln und München gerechnet werden. In den neuen Bundesländern sind dagegen noch Preise ab 20 DM/m² zu finden.

Große Ladenflächen über 150 m² sind weiterhin gefragt, wenngleich die Quadratmetermieten hier noch um 10 - 15% unter denen der kleineren Ladenflächen liegt. Ob sich Vermutungen, dass sich die zunehmende Etablierung von E-Commerce dämpfend auf die Nachfrage nach Ladenflächen auswirken könne, tatsächlich bewahrheiten werden, lasse sich gegenwärtig noch nicht absehen.

Nebengeschäftszentren: Preise ziehen im unteren Bereich an

Der Abstand zwischen Top- und Nebenlagen ist in der Regel groß. Erhebliche Unterschiede gibt es auch innerhalb der Nebenlagen, denn "Nebenlage ist nicht gleich Nebenlage". Während die Preisobergrenzen in einigen Nebengeschäfts- und Vorortlagen mancherorts noch etwas nachgegeben haben, ziehen sie jedoch am unteren Ende auf breiter Front an. Bei Flächen bis 200 m² liegen die Preise mittlerweile bei 18 - 40 DM/m², teilweise bis 70 DM/m² (Aschaffenburg, Frankfurt/Main, Hamburg und Saarbrücken). In Dortmund kann der Quadratmeter bis zu 100 DM kosten. Mittlere bis große Flächen sind dagegen noch günstiger zu haben, doch auch hier haben die Preise bereits angezogen: Die Mieten bewegen sich im Durchschnitt zwischen 14 und 25 DM/m².

Abhängigkeit zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien nimmt zu

Rolle spielen, ist Hildenbrandt überzeugt. Wenn der Trend bei Büroflächen in große Städte und ihre Ballungsräume weiter anhält, könne der dortige Mangel an geeignetem Wohnraum durchaus Probleme nach sich ziehen. So tauchten zunehmend Schwierigkeiten auf, wenn in großen Städten nicht genügend Wohnraum für Mitarbeiter expandierender Firmen angeboten werde. Wo dieser vorhanden sei, würden auch Gewerbeflächen nachgefragt.

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