Der Ring Deutscher Makler informiert: Marktstabilisierung bei Neuvertragsmieten im Plus

(19.4.2001) Nach rund sechs Jahren Rezession beobachtet der Ring Deutscher Makler wieder deutliche Stabilisierungstendenzen bei den Neuvertragsmieten. Dies gilt bisher allerdings nur für die Großstädte in den alten Bundesländern. In den neuen Bundesländern wird im Zusammenhang mit hohen Leerstandsraten auch in diesem Frühjahr noch weiterer Mietpreisrückgang registriert.

In den Großstädten des Westens hat sich die Aufwärtsentwicklung bei den Neuvertragsmieten gegenüber dem vergangenen Frühjahr weiter verstärkt. So liegen die aktuell abgeschlossenen Mietverträge im Altwohnungsbestand zurzeit rund 2 Prozent und für Neubauwohnungen im Erstbezug um rund 1,6 Prozent oberhalb der Vorjahresergebnisse. Lediglich bei Nachkriegsneubauten (hauptsächlich Baujahre zwischen 1960 und 1990) wird bislang nur eine Stabilisierung beobachtet.

Hinter dieser Marktentwicklung steht eine wieder zunehmende Veränderungs- und Verbesserungsnachfrage der Mieterhaushalte. In wirtschaftlichen dynamischen Großstadtregionen, insbesondere im süddeutschen Bereich, wird darüber hinaus eine wieder anziehende Zuwanderung als Ursache für anziehende Mietpreise angegeben.

Mietpreisniveau im Vergleich (Preisangaben in DM/m² Wohnfläche netto-kalt, mittlerer Wohnwert, 3 Zimmer, ca. 70 m², normale Wohnlage)

Für Altbauwohnungen (Baujahre bis 1948) werden in den westdeutschen Großstädten zurzeit durchschnittliche Neuvertragsmieten von 10,50 DM beobachtet (plus 2 Prozent). Die Vergleichswerte für Nachkriegsneubauten liegen bei 11,40 DM (unverändert) und für Neubauten im Erstbezug bei 14,10 DM (plus 1,6 Prozent). Damit liegen aktuell abgeschlossene Mietverträge im Altbaubereich um 8 Prozent, im Nachkriegsneubaubereich um 10 Prozent und beim Erstbezug um 12,5 Prozent unterhalb der Spitzenwerte von 1994/1995.
Die Spannweite im Mietpreisniveau der vom RDM untersuchten Städte ist erheblich. Die höchsten Werte werden mit 17,40 DM für Altbauten, 17,60 DM für Nachkriegsneubauten und 19,70 DM für Neubauwohnungen im Erstbezug in der bayerischen Landeshauptstadt München beobachtet.
Am anderen Ende der Skala stehen Bremerhaven und Kaiserslautern. Dort werden im Altbaubereich Neuvertragsmieten von 7,50 bzw. 8,00 DM und im Nachkriegsneubaubereich von 7,50 bzw. 8,50 DM beobachtet.

Ostdeutsche Großstädte

In den ostdeutschen Großstädten stehen die Wohnungsmieten immer noch unter einem erheblichen Anpassungsdruck. Jedoch beobachtet der RDM erstmals in diesem Jahr eine leichte Abflachung der Abwärtsbewegung. Dagegen wurden vor zwei Jahren noch Reduzierungen zwischen 7,6 Prozent im Altbaubereich sowie 4,8 Prozent bei Nachkriegsneubauten und 4,4 Prozent bei Neubauten im Erstbezug beobachtet.
Aktuell dagegen werden mit minus 1,6 Prozent im Altbaubereich (8,10 DM/m²), minus 2 Prozent im Nachkriegsneubaubereich (9,90 DM) und minus 1 Prozent für Neubauten im Erstbezug (10,70 DM) beobachtet. Die höchsten Mieten im Altbaubereich werden mit 10,50 DM in Jena beobachtet. Bei den Mieten für Nachkriegsneubauten und Neubauten im Erstbezug hält Rostock die Spitzenposition mit 12,00 DM bzw. 13,50 DM. Die niedrigsten Mieten dagegen werden mit 5,60 DM für Altbauten in Dresden, 6,70 DM für Nachkriegsneubauten im Ostteil von Berlin und 9,00 DM für Neubauten im Erstbezug wiederum in Dresden beobachtet.
Im Einzelnen liegen die Neuvertragsmieten in den ostdeutschen Großstädten allerdings mit ca. 21 bis 24 Prozent erheblich unter dem westdeutschen Vergleichsniveau. Dies signalisiert nicht nur eine geringere Kaufkraft, sondern ist auch Folge des hohen Leerstandes im Mietwohnungsbereich.

Weitere Marktentwicklung

Für den weiteren Jahresverlauf rechnet die RDM-Marktforschung mit einem anhaltenden leichten Aufwärtstrend der Mietentwicklung. So wird nach vorliegenden Einzelberichten insgesamt eine wieder anziehende Mietwohnungsnachfrage im Markt beobachtet.
Gründe dafür sind die stabilere Beschäftigungssituation der Mieterhaushalte sowie die jetzt infolge der Steuerreform steigenden Nettoeinkommen. In wirtschaftlich attraktiven Großstadtregionen kommt als weiterer Nachfragefaktor das steigende Arbeitsplatzangebot mit daraus resultierender Zuwanderungstendenz in der aktuellen Mietpreisentwicklung zum Ausdruck.

Wohnungsmieten (Nettokaltmieten, DM je m², monatlich, bezogen auf 3 Zimmer, ca. 70 m², mittlerer Wohnwert)

RDM-Marktforschung, Hamburg, April 2001