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Vermieter muss gewährleisten, dass Wohnung auf Mindesttemperatur beheizt werden kann

(22.12.2001) Der Vermieter muss dafür sorgen, dass es in der Wohnung mollig warm ist. Die Heizungsanlage muss so gut funktionieren und eingestellt sein, dass die Räume in der kalten Jahreszeit tagsüber auf 20 bis 22 Grad beheizt werden können. (OVG Berlin, WM 81, 68) In Bad und Toilette müssen es mindestens 21 Grad sein. Diese Mindesttemperaturen werden zumeist im Mietvertrag vereinbart. In mehreren Gerichtsurteilen wurde entschieden, dass diese Richtlinien auch gelten, wenn im Mietvertrag zu dieser Thematik keine separate Klausel aufgeführt wird. Entsprechend sind Mietverträge, die lediglich eine Mindesttemperatur von tagsüber 18 Grad festschreiben, ungültig (LG Berlin GE 91, 573).

Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, die Mindesttemperatur von 22 Grad rund um die Uhr zu gewährleisten. Er erfüllt seine Aufgabe, wenn die Heizkörper zwischen sieben und 23 Uhr diese Leistung erbringen (AG Hamburg, WM 96, 469). "Nachts reicht es aus, wenn die Raumluft auf 18 Grad erwärmt werden kann", erläutert Josef Rössler, Vorsitzender des Hausverwalter-Ausschusses im Ring Deutscher Makler (RDM), Landesverband NRW.

Kann der Mieter die Wohnung nicht entsprechend heizen, ist dies ein Mangel an der Mietsache und er kann unter Umständen die Miete mindern.

  • Die Gerichte akzeptierten beispielsweise eine Mietminderung von zehn Prozent, weil sich die Wohnräume tagsüber nur auf 18 Grad erwärmen ließen.
  • 20 Prozent Mietabschlag gewährte das Amtsgericht Köln einem Mieter, der seine vier Wände auf lediglich 16 bis 18 Grad (AG Köln, WM 78, 189) erwärmen konnte.
  • Einen 75-prozentiger Abschlag fanden die Richter für eine Wohnung berechtigt, die in der kalten Jahreszeit überhaupt nicht beheizt werden konnte.

Diese Beispiele sind lediglich Anhaltspunkte; eine eventuelle Mietminderung muss in jedem Einzelfall neu festgesetzt werden. Zudem muss der Mieter im Vorfeld seinen Mieter auf diese Mängel aufmerksam machen und eine angebrachte Frist setzen, damit dieser den Schaden beheben kann.

Es gibt keine gesetzliche Regel über die Dauer der Heizperiode. Zumeist wird dies individuell in den Mietverträgen festgelegt. Fehlen entsprechende Angaben, so dauert die Heizphase vom 1. Oktober bis zum 30. April (AG Düsseldorf, ZMR 56, 332). Sinken außerhalb dieser Zeitspanne die Temperaturen, so muss es dennoch möglich sein, die Wohnräume zu heizen (LG Berlin GE 78, 286). Spätestens wenn im Zimmer das Quecksilber zeitweise auf unter 18 Grad fällt und abzusehen ist, dass dieser Kälteeinbruch mindestens einen Tag dauert, muss der Vermieter die Heizungsanlage anwerfen.

Pflichten des Mieters

Der Mieter ist zwar grundsätzlich nicht verpflichtet seine Wohnung zu beheizen. Er muss aber dafür sorgen, dass kein Schaden entsteht. Heizt und lüftet er nicht genug, kann es sein, dass sich in der Wohnung Schimmelpilz bildet. Ein Risiko gibt es ferner im Winter: Heizt der Mieter nicht und besteht die Gefahr, dass das Wasser in Versorgungsrohren gefriert und die Leitungen platzen, so muss der Mieter für mögliche Schäden haften. Mieter, die im Winter mehrere Wochen abwesend sind, sollten daher auf alle Fälle bei Nachbarn oder Bekannten einen Wohnungsschlüssel deponieren und ihren Vermieter, Hausmeister oder Verwalter darüber informieren. Sinken die Temperaturen, sollten die Betreuer die Heizung aufdrehen.

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