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Bebauungsplan-Vokabular - Frust und Freude bei der Bauplatzsuche

(21.3.2002) Auf der Suche nach dem richtigen Bauplatz macht der angehende Hausbesitzer oft unerfreuliche Erfahrungen: Das Stück Land in Handtuchgröße ist zu teuer, das Bebauungsplan-Vokabular unverständlich, die Kosten bei der Vermessung undurchsichtig. Wüstenrot rät, frühzeitig verständliche Informationen einzuholen, damit später die Freude am Bauplatzkauf überwiegt.

Die Erschließung

Die in einem Bebauungsplan erfassten Grundstücke gelten erst dann als erschlossen, wenn Straßen, Gehwege und Grünflächen angelegt sind sowie die Ver- und Entsorgung funktioniert. Erschließungskosten entstehen also, wenn normales Rohland in baureifes Bauland verwandelt wird. Sie werden auf die Grundstücksbesitzer umgelegt.

Erwirbt man ein Grundstück mit dem Zusatz "voll erschlossen", sind die üblichen Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten. Bei ungünstiger Topographie können jedoch Mehrkosten entstehen. Darum sollte man sich über die Baugrundverhältnisse vorher beim Bauamt informieren. Der städtebauliche Entwurf - Erschließungsstrategie für ein neues Baugebiet - überträgt dem Planer in erheblichem Maße die Verantwortung dafür, welche Erschließungskosten die Bewohner zu tragen haben. Der spätere Wohnungsnutzer muss bei einer kosten- und flächensparenden Erschließung mit Kosten zwischen fünf und knapp 15 Prozent seiner Hausinvestitionen rechnen. Bei Gebäudekosten von 200.000 Euro können das schnell 20.000 Euro sein. Der Ehrgeiz der Bauschaffenden, die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche auf unter 900 Euro zu drücken, kann deshalb nur begrüßt werden. Doch niedrigere Baupreise allein reichen aus Sicht des kostenbewussten Wohnungsbaus nicht aus. Flankierend dazu müsste erheblich mehr Bauland als bisher ausgewiesen werden, um durch ein massives Angebot den Nachfragestau zu entzerren.

Die Vermessung

Ohne das rechte Maß wird kein Haus am richtigen Platz stehen. Nicht selten kommt es vor, dass der Hausbesitzer erst Monate nach dem Einzug, wenn der Gebührenbescheid über den Eintrag ins staatliche Liegenschaftskataster ins neue Haus flattert, mit dem Vermessungsvorgang in Berührung kommt. Die Arbeit des Geometers ist in diesen Fällen einfach nicht wahrgenommen worden. Bevor überhaupt gebaut werden kann, muss aber das Baugrundstück nach Lage, Form und Größe für eine vorgesehene Bebauung geeignet sein. Der Gesetzgeber verlangt dazu Katastervermessungen, die von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ausgeführt werden. Wüstenrot weist darauf hin, dass in manchen Bundesländern der angehende Hausbesitzer sogar um eine ebenfalls für das Liegenschaftskataster bestimmten Gebäudeeinmessung nicht herum kommt.

Drängt der Bauherr darauf, schneller als üblich in sein neues Refugium einzuziehen, kann er über ein Kenntnisabgabeverfahren bei der Baurechtsbehörde eine beschleunigte Durchführung eines Bauvorhabens beantragen. Voraussetzung dafür: Es muss ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegen. Dazu gehört auch ein vom Vermessungssachverständigen autorisierter Lageplan.

Der geplante Hausbau muss vor dem eigentlichen Beginn "in die Örtlichkeit übertragen" werden. Sobald dies geschehen ist, erhält das Stück Bauland Kontur: Ein Schnurgerüst signalisiert den nahen Baubeginn. Wenn der Bauherr über ein "Kenntnisabgabeverfahren" den "schnellen Weg" zu seinem Hausbau gewählt hat, ist der Nachweis einer Schnurgerüstabnahme sogar zwingend erforderlich. In Baden-Württemberg ist zudem eine Gebäudeeinmessung vorgeschrieben. Sie soll mehr Rechtssicherheit beim Eigentumseintrag und bei Grundstücksbeleihungen bringen.

Der Bebauungsplan

Auch die schwer verständliche Lektüre eines Bebauungsplans sollte dem Hausbesitzer in spe die Laune an seinem Vorhaben nicht vermiesen. Hinter den oft rätselhaften Begriffen und Zahlen steckt nämlich die "Nutzungsschablone", wichtige Information über das Wo und Wie des späteren Wohnens. Wenn ein großes "W" auftaucht, gibt der Buchstabe Auskunft über ein reines Wohngebiet. Ein "M" ist ein Mischgebiet mit Wohnen und Gewerbe, ein "o" klärt über eine offene Bauweise auf, was nichts anderes heißt, als dass in einem vorgesehenen Baugebiet Einfamilienhäuser, Doppel- oder Reihenhäuser gebaut werden dürfen.

"GRZ" benennt die Grundflächenzahl. Diese gibt an, zu wie viel Prozent das Grundstück überhaupt überbaut werden darf. Lautet die Festlegung 0,5, dann kann der Besitzer das Grundstück zu 50 % überbauen.

Meistens sind im Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe des Gebäudes vorgeschrieben. Die "GFZ" die Geschossflächenzahl - legt nun mit einer Zahl (etwa 06) fest, dass die Gesamtfläche aller Vollgeschosse 60 Prozent der Grundstücksfläche ausmachen darf.

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