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Preisstabilisierung bei Einfamilienhäusern

(11.9.2002) Für ein Einfamilienhaus mußten im vergangenen Jahr in Westdeutschland durchschnittlich 171.000 € bezahlt werden; das war nur unwesentlich weniger als im Jahr zuvor, in dem der durchschnittliche Preis für ein Eigenheim bei 173.000 € gelegen hat. Die Preise haben sich damit in den vergangenen drei Jahren in Westdeutschland auf hohem Niveau stabilisiert, nachdem sie in den 90er Jahren um mehr als 40 Prozent angestiegen waren. Auch in Ostdeutschland sind die Preise für Einfamilienhäuser im Jahr 2001 stabil geblieben. Mit 106.000 € lag der Durchschnittspreis geringfügig über dem Vorjahresniveau von 105.000 €. Dies ergab die jetzt zum siebten Mal im Auftrag des ifs Städtebauinstituts, Berlin, von Gewos, Hamburg, durchgeführte Untersuchung aller Verkaufsfälle von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, der einzigen Erhebung, die einen vollständigen Überblick über die Grundstücksmärkte in Deutschland liefert.

Dr. Stefan Jokl, Leiter des Instituts: "In Deutschland zeichnen sich die (Wohn-)Immobilienmärkte durch weitgehende Kontinuität und Stabilität aus. Regelrechte Zusammenbrüche, wie sie derzeit wieder in den USA und England befürchtet werden und die ganz wesentlich von spekulativen Erwartungen und wenig soliden Finanzierungen verursacht werden, gibt es hier nicht."

Gegenstand der Untersuchung waren 450.000 Verkaufsfälle von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (Neubau- und Gebrauchterwerbe), darunter 387.000 in Westdeutschland und 63.000 in Ostdeutschland. Gegenüber 2000 ist die Zahl der Verkaufsfälle in Westdeutschland nahezu konstant geblieben (+ 1,3 Prozent) und in Ostdeutschland um 4,5 Prozent zurückgegangen.

Auch bei Eigentumswohnungen seien die Preise im Jahr 2001 in Westdeutschland fast konstant geblieben, während sich die Abwärtstendenz in diesem Marktsegment in Ostdeutschland weiter fortgesetzt habe. Mit 123.000 € habe man in Westdeutschland 1,6 Prozent weniger bezahlen müssen als 2000. In Ostdeutschland habe der Preis für eine Eigentumswohnung dagegen mit durchschnittlich 97.000 € bzw. -5,8 Prozent deutlich unter dem Vorjahresniveau und um fast 20 Prozent unter dem Niveau des Jahres der ersten Erhebung (1995) gelegen.

Dr. Jokl: "Anders als bei den Einfamilienhäusern liegen die Preise für Eigentumswohnungen in Westdeutschland seit 1994 auf konstant hohem Niveau. In Ostdeutschland scheint das Preisniveau dagegen seinen Boden bisher noch nicht gefunden zu haben. Die Auswirkungen des Förderbooms sind noch nicht ausgeschwitzt."

Der DEIX Deutscher Eigentums-Immobilien-Index des ifs Städtebauinstituts ist 2001 in Westdeutschland auf 105 Punkte (1995 = 100) gesunken, nachdem er im Vorjahr mit 107 Punkten seinen bisher höchsten Stand erreicht hatte. In Ostdeutschland ist der Index dagegen weiter um 1 Prozentpunkt von 88 auf 87 zurückgegangen. Geprägt werde die Entwicklung dabei sowohl im Westen wie im Osten von der Preiskonstanz bei Einfamilienhäusern, bei denen der Index in Westdeutschland bei 105 nach 106 Punkten und in Ostdeutschland bei 90 nach 89 Punkten läge. Bei Eigentumswohnungen verlaufe die Entwicklung dagegen unterschiedlich. In diesem Bereich sei der Index in Westdeutschland mit 100 Punkten nach 102 im Vorjahr fast konstant geblieben. In Ostdeutschland sei der Index dagegen von 88 auf 82 erneut deutlich zurückgegangen.

Seit der erstmaligen Erhebung im Jahr 1989 sei der DEIX für Westdeutschland um 30 Punkte bzw. 42 Prozent gestiegen, wobei diese Entwicklung fast ausschließlich aus dem Preisanstieg aus der ersten Hälfte der 90er Jahre resultiere, während die Preise seit 1994 nahezu stabil geblieben seien.

Bei einer regionalen Differenzierung der Preise werde deutlich, dass Einfamilienhäuser ...

  • im Jahr 2001 mit 329.500 € nach wie vor in Berlin am teuersten gewesen seien, was einem Anstieg gegenüber 2000 von 3,8 Prozent entsprochen hätte.
  • An zweiter Stelle rangiere Hamburg mit 298.500 € (Wert für 2000; 2001 liegt noch nicht vor).
  • Mit weiterhin sehr deutlichem Abstand folge dann Bayern mit 194.000 € (-0,2 Prozent) vor Baden-Württemberg mit 189.700 Euro (-3,3 Prozent) und Hessen mit 182.000 € (-0,2 Prozent).
  • Die niedrigsten Preise verzeichneten Sachsen-Anhalt mit 75.100 € (+1,6 Prozent) und Thüringen mit 79 400 € (-3,6 Prozent).

Insgesamt sei die Preisentwicklung 2001 in den meisten Bundesländern sehr ruhig verlaufen. Größere Abschläge habe es nur in Bremen mit -5,7 Prozent und in Mecklenburg-Vorpommern mit -7,3 Prozent gegeben.

Bei den Eigentumswohnungen ...

  • liege Hamburg mit 154.700 € (+12,5 Prozent) an der Spitze.
  • Dahinter rangiere Hessen mit 140.100 € (-2,5 Prozent) knapp vor Bayern mit 139.000 € (-1,1 Prozent) und Baden-Württemberg mit 125.900 € (-2,6 Prozent).
  • Das mit 116.500 € (-0,4 Prozent) weiterhin deutlich über den anderen ostdeutschen Bundesländern liegende Preisniveau in Brandenburg sei auf die relativ hohen Preise im Speckgürtel von Berlin zurückzuführen. Allerdings seien die Preise hier in den letzten fünf Jahren um mehr als ein Viertel eingebrochen.
  • Die niedrigsten Preise für Eigentumswohnungen seien in Sachsen-Anhalt mit 75.900 € (-3,7 Prozent) und in Thüringen mit 95.600 € (+1,0 Prozent) zu zahlen gewesen.

Anders als bei Einfamilienhäusern seien die Preise für Eigentumswohnungen in fast allen Bundesländern rückläufig gewesen. Lediglich in Hamburg, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern seien die Preise gestiegen.

Eine Aufschlüsselung der Immobilienpreise nach den dreizehn umsatzstärksten Regionen zeige, dass auch 2001 die mit Abstand höchsten Preise für Einfamilienhäuser in der Region München mit 356.600 € bezahlt werden mußten. Der Betrag liege aber immer noch unter dem Spitzenwert des Jahres 1994 mit 373.200 €. Rund 120.000 € weniger kosteten Einfamilienhäuser 2001 im Durchschnitt in den nächst teureren Ballungsräumen in der Region Düsseldorf mit 238.700 €, in der Region Mittlerer Neckar (Stuttgart/ Böblingen/ Esslingen) mit 236.000 € und im Raum Untermain (Frankfurt/Offenbach) mit 234.900 €. Zwischen den Stadtgebieten und dem Umland gebe es in den Regionen allerdings ein erhebliches Preisgefälle. Am Ende dieser Skala seien die ostdeutschen Regionen Dresden und Halle/Leipzig mit Einfamilienhauspreisen von 105.000 € bzw. 108.500 € geblieben.

Bei den Eigentumswohnungen liege ebenfalls unverändert die Region München mit durchschnittlichen Preisen von 186.700 € an der Spitze, gefolgt vom Raum Untermain mit 150.800 € und dem Raum Mittlerer Neckar mit 143.600 €. Die preiswertesten Eigentumswohnungen gebe es in den Räumen Dresden mit 95.900 € und Bremen mit 99.700 €. Gegen den Bundestrend seien die Preise für Eigentumswohnungen in den Regionen Hannover und Düsseldorf gestiegen.

Dr. Jokl: "In neun Bundesländern sind die Preise für Einfamilienhäuser bereits wieder gestiegen, ein Anzeichen dafür, dass sich in diesem Marktsegment eine Trendwende abzeichnet. So mancher Börsenspekulant dürfte sich wieder an die solide Anlage in Wohnimmobilien erinnern."

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