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Rat der Immobilienweisen präsentiert Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2005

  • Büromarkt: Der Abrissbedarf steigt
  • Wohnimmobilien: Nur starke Regionen profitieren vom Aufschwung
  • Handel: Mittelstand und Warenhäuser sind die Verlierer

(26.1.2005) Die gute Nachricht zuerst: Die deutsche Immobilienbranche hat jetzt das Allerschlimmste hinter sich. 2005 wird sich der konjunkturelle Aufschwung festigen, bei der Zahl der Beschäftigten ist erstmals seit 2001 wieder mit einem signifikanten Zuwachs zu rechnen. Vor diesem Hintergrund gilt es jetzt für die Anbieter von Immobilien, noch rund ein Jahr durchzuhalten, bis die Nachfrage nach Büros und Wohnungen wieder anzieht. Denn, und das ist die schlechte Nachricht: Bevor sich ein Aufschwung als Nachfrage auf dem Immobilienmarkt niederschlägt, vergeht Zeit. In diesem Jahr ist nach Überzeugung des Rats der Immobilienweisen nicht mit einer durchgreifenden Besserung zu rechnen. Das sind einige der Ergebnisse des dritten Frühjahrsgutachtens, das der Rat der Immobilienweisen - eine Initiative der Immobilien Zeitung - heute in München vorgelegt hat.

Büromarkt: Abrissbedarf steigt rapide

Auf dem Bürovermietungsmarkt ist der Unvermarktbarkeit von Objekten oft nur noch durch Abriss beizukommen, meinen die Experten der BulwienGesa AG, München, im Rat der Immobilienweisen zuständig für die Beobachtung des Gewerbeimmobilienmarktes. Bestandsmaßnahmen, bei denen Büros grundlegend umstrukturiert oder z.B. zu Wohnungen oder Hotels umgebaut werden können, seien in den seltensten Fällen realisierbar. "Lediglich über den Abriss lassen sich grundlegend neue Nutzungen finden - falls die Standortqualität dem entspricht", so der Unternehmenschef Hartmut Bulwien. Für solche Maßnahmen kämen insbesondere renovierungsbedürftige Gebäude mit veralteten technischen Standards in guten bis sehr guten Lagen in Frage. Bulwien: "Das Angebot derartiger Flächen wird in den nächsten Jahren rapide ansteigen."

Diese Entwicklung wird von zunehmend kürzeren Lebensphasen von Gewerbeflächen begleitet. Um ein Bürohaus am Markt zu halten, muss es Bulwien zufolge innerhalb von 20 bis 30 Jahren einem kompletten Refurbishment (refurbish: aufpolieren; renovieren) unterzogen werden, dessen Kosten nicht unter denen eines Neubaus liegen. Dies habe auch Konsequenzen für die Objektbewertung. "Galten früher - und bei klassischen Ertragswertverfahren auch heute noch - 80 Jahre als übliche und rechnerische Lebensdauer bei Büroimmobilien, sind diese deutlich zu reduzieren", sagt der Immobilienweise.

Einzelhandel: Erfolg von BIDs noch ungewiss

Auch im deutschen Einzelhandel hat das Leerstandsthema in den letzten Jahren spürbar an Bedeutung gewonnen. Wer dies allein auf den schwächelnden Umsatz schiebt, macht es sich dabei zu einfach, sagt Olaf Petersen. Der Geschäftsführer der GfK Prisma in Hamburg ist im Rat der Immobilienweisen für Einzelhandelsimmobilien zuständig. "Einerseits nimmt die Verkaufsfläche weiter zu, gleichzeitig wachsen aber auch die Leerstände. Es gibt aber kein generelles Zuviel an Verkaufsfläche, es gibt ein Zuwenig an marktgerechter Verkaufsfläche." Der Kunde von heute bevorzuge Läden, in denen das Warenangebot großzügiger bzw. mit mehr Service präsentiert werde. Mit steigender Mobilität löse sich die Bindung zum Einzelhändler vor Ort zugunsten von Läden mit guter Verkehrsanbindung oder gutem Stellplatzangebot ("vagabundierende Kaufkraft").

Die öffentlichen und privaten Entscheider begnügten sich oft damit, gemeinsam Bestandsaufnahmen von Leerständen durchzuführen und diese zu verwalten, beobachtet Petersen. Ein positives Beispiel für aktive Vermarktung sei das Flächen-Recherchesystem für Einzelhandel und Dienstleister der Städte Bochum, Herne, Witten und Hattingen. Als Erfolgsformel aus den USA zur Aufwertung von Quartieren würden außerdem die so genannten Business Improvement Districts (BID) diskutiert. Erste Projekte starten in Hamburg (BID) und Nordrhein-Westfalen ("Immobilien- und Standortgemeinschaften"). "Ob diese Instrumente den Erwartungen gerecht werden können, bleibt abzuwarten", gibt sich Petersen vorsichtig.

Wohnungsmarkt: Lieber neu bauen als Leerstand subventionieren

Den größten Spielraum bei der Umstrukturierung leer stehender Immobilien haben die Eigentümer von Wohnungen. Marie-Therese Krings-Heckemeier, Geschäftsführerin der empirica AG in Berlin, empfiehlt den Abriss von Geschosswohnungen veralteten Standards und die Neubebauung mit Einfamilienhäusern. "Neuinvestitionen auf Abrissgrundstücken lohnen sich privatwirtschaftlich dort, wo am Stadtrand bzw. in Konkurrenzlagen sehr hohe Grundstückspreise zu erzielen sind."

Erfolgreich umgesetzt worden seien Abrissmaßnahmen z.B. in Lindau (Stadtteil Zech) und Singen (Stadtteil Langenrain). In beiden Quartieren herrschten hohe Leerstände, verbunden mit einem großen Anteil sozial schwacher Haushalte an der Bevölkerung. Im Rahmen des Bund-Länder-Programms "Soziale Stadt" wurden veraltete Gebäude abgerissen und mit Familienheimen neu bebaut. "Das Angebot stieß auf gute Resonanz", betont Krings. "Die Nachfrage nach solche Objekten kommt in der Regel aus der Nachbarschaft, da die Kunden ihre privaten Netzwerke aufrechterhalten möchten. Investoren müssen lernen, diese Motive besser einzuschätzen." Wer solche Maßnahmen erfolgreich realisieren wolle, müsse den Markt und die Stimmung der Bewohner genau kennen. "Man braucht mehr Informationen als früher, um richtig entscheiden zu können", weiß Krings.

Skepsis sei angebracht, wenn ein regionaler Wohnungsmarkt dadurch "gerettet" werden soll, dass leer stehende Mietwohnungsbestände durch Subventionen aufgewertet und damit wieder marktfähig gemacht werden. "Das führt nur zu einer Verschiebung der Leerstände." Was in Ostdeutschland bereits gang und gäbe sei, werde auch im Westen eintreffen, sollten die Verantwortlichen die gleichen Fördermethoden anwenden, warnt die Immobilienexpertin.

Wer versucht, seine Wohnungen besser zu vermarkten, indem er mit der Miete runtergeht, sollte sich dies ebenfalls gut überlegen. "Was auf fast allen Gütermärkten eine übliche Strategie darstellt, dürfte auf dem Wohnungsmarkt problematisch sein." Wer für neue Mietinteressenten die Wohnungen billiger anbiete, müsse damit rechnen, dass Bestandsmieter ebenfalls günstigere Konditionen forderten. Zudem sei es im Rahmen des Vergleichsmietensystems kaum möglich, bei anziehender Nachfrage die Mieten anschließend schnell wieder anzuheben.

Das 132 Seiten starke Gutachten kostet 99 Euro und kann angefordert werden bei ...

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