Modernisierungsschub durch Gebrauchtkäufer

(8.3.2005) Der Erwerb von Wohneigentum im vorhandenen Gebäudebestand ist nicht nur ein Motor für die Vermögensbildung breiter Bevölkerungsschichten und für mehr Sicherheit im Rentenalter. Er gibt zugleich wichtige Impulse für die Modernisierung der Bausubstanz in den Städten. In Westdeutschland geben nach Auskunft von LBS Research 71 Prozent der Gebrauchtkäufer neben dem Kaufpreis im Durchschnitt 18.000 Euro für den Ausbau, die Modernisierung, Instandsetzung oder Schönheitsreparaturen aus. In den neuen Ländern investieren sogar 83 Prozent aller Altimmobilienerwerber in ihr Objekt, und zwar mit 36.000 Euro im Schnitt glatt das Doppelte. Dies ist das Ergebnis einer repräsentativen Befragung von TNS Infratest bei Wohneigentumserwerbern der Jahre 2001 bis 2003:

Wie die Infratest-Wohneigentumsstudie gezeigt hat (vgl. LBS-Infodienst Wohnungsmarkt 13/1104), haben Bestandskäufer bei der Schaffung von Wohneigentum in den letzten Jahren erstmals den Neubau überflügelt. Immer mehr zieht es Erwerber dabei in die Stadt. Lagevorteile und ein gewachsenes Umfeld mit guter Infrastruktur spielen hier eine Rolle. Für die meisten Gebrauchterwerber ist daneben aber auch der günstigere Preis ein ausschlaggebendes Argument. Bei allen Wohneigentumskäufern der Jahre 2001 bis 2003 waren Neubauten in Westdeutschland mit 224.000 Euro im Schnitt rund anderthalb mal so teuer wie Gebrauchtimmobilien (150.000 Euro). In Ostdeutschland sind neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit 183.000 Euro sogar doppelt so teuer gewesen wie Objekte aus dem Bestand (91.000 Euro).

Dass die Gebäudequalität der Gebrauchtobjekte in vielen Fällen nicht mit dem aktuellen Neubaustandard vergleichbar ist und Anlass für eine "Frischzellenkur" besteht, zeigt laut LBS Research die Größenordnung der Bauinvestitionen in den Bestand, die von den Käufern vorgenommen werden. Dabei reicht das Spektrum in Westdeutschland von der wohnwertverbessernden oder energiesparenden Modernisierung (bei 36 Prozent aller Gebrauchtkäufe) über reine Instandhaltungsmaßnahmen (28 Prozent) und Schönheitsreparaturen (23 Prozent) bis zu An-, Um- und Ausbauten (16 Prozent). Lediglich 29 Prozent der Befragten haben – zumindest zunächst – keine entsprechenden Maßnahmen durchgeführt.

Der vielfach größere Anpassungsbedarf im Häuser- und Wohnungsbestand der neuen Länder kommt nach Angaben von LBS Research darin zum Ausdruck, dass hier neben Modernisierungen (64 Prozent) und Instandhaltungsmaßnahmen (45 Prozent) auch An-, Um- und Ausbauten mit 45 Prozent eindeutig größeres Gewicht haben. Demgegenüber entfallen auf reine Schönheitsreparaturen 10 Prozent, und nur 17 Prozent verzichteten ganz auf Bestandsverbesserungen.

Die unterschiedlichen Entscheidungsspielräume der Erwerber kommen bei einer getrennten Betrachtung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen klar heraus: In West- und Ostdeutschland haben die neuen Wohneigentümer "auf der Etage" lediglich in rund 60 Prozent der Fälle den Erwerb mit Bestandsinvestitionen verbunden, wobei die Schönheitsreparaturen einen deutlich größeren Anteil haben. Erwerber von gebrauchten Eigentumswohnungen haben denn auch "nur" 9.000 Euro (West) bzw. 12.000 Euro (Ost) in ihr Objekt investiert. Bei freistehenden Eigenheimen liegen die Investitionssummen demgegenüber zwei- bis dreimal so hoch, nämlich bei rund 23.000 Euro (West) bzw. 34.000 Euro (Ost). Dabei darf – so der Hinweis der LBS-Experten – die durchschnittlich deutlich größere Wohnfläche dieser Objekte nicht übersehen werden. Doch die geringeren Investitionssummen der Reihenhauskäufer zeigten gleichfalls, dass die Modernisierungsfreiheit und -bereitschaft in freistehenden Eigenheimen objektiv offenbar am größten sei.

Dies gilt nach dem Ergebnis der Studie im übrigen auch für die Planungen für die nächsten Jahre. So gaben lediglich rund 12 Prozent aller Käufer von gebrauchten Eigentumswohnungen an, in den nächsten zwei bis drei Jahren eine Modernisierung oder einen Ausbau ihrer Wohnung zu planen. Eine entsprechende feste Investitionsabsicht gibt es bei immerhin rund 30 Prozent der Reihenhauskäufer, aber bei fast der Hälfte aller Erwerber von freistehenden Eigenheimen aus dem Bestand.

Der nicht zuletzt politisch bedeutsame Zusammenhang von Eigentumserwerb und Verbesserung des Wohnungsbestandes wird auch im jüngsten städtebaulichen Bericht der Bundesregierung deutlich, wo es im Kontext mit den Bestandsinvestitionen von Gebrauchtkäufern wörtlich heißt: "Indirekt leistet die Eigenheimzulage damit einen Beitrag zur städtebaulichen Aufwertung in den Kommunen." Die LBS-Experten erinnern daran, dass dieser Sachverhalt im Grunde schon eine über 25-jährige Tradition hat. Denn im Jahre 1977 wurde erstmals die Wohneigentumsförderung nach § 7b des Einkommenssteuergesetzes auch auf den Erwerb aus dem Wohnungsbestand ausgedehnt, flankierend zur Einführung einer bundesweiten Städtebauförderung in den 70er Jahren. In der Folgezeit hat dies damals zur Rückkehr vieler Wohneigentumsinteressen in die Städte geführt – und damit zu einer Renaissance vieler gewachsener Quartiere beigetragen.

Die Entwicklung in den 80er und 90er Jahren zeigt jedoch zugleich, dass es riskant wäre, bei der Wohneigentumsbildung allzu einseitig auf die Bestände zu setzen. Nachdem Mitte der 80er Jahre – ähnlich wie heute – viele Städtebauer und Wirtschaftsforscher dem Wohnungsneubau ein zu geringes Gewicht beimaßen, kam es schon nach kürzester Zeit wieder zu ausgeprägten Anspannungen auf den Wohnungsmärkten bis hin zu akutem Wohnungsmangel in vielen Städten. Ähnliches droht nach Auskunft von LBS Research auch jetzt wieder. Denn der Neubau in Deutschland rutscht immer klarer unter die Marke von 300.000 Wohneinheiten ab, die auch vom Bundesbauministerium als mittelfristig notwendiges Mindestbauniveau für die Bautätigkeit angesehen wird.