Neubaukosten auf Sparkurs

• Quadratmeterpreise bei Reihenhäusern über 10 Prozent niedriger als bei frei stehenden Objekten
• Einfamilienhäuser pro Quadratmeter 6,5 Prozent günstiger als 1995
• Hamburg und Bayern Spitzenreiter bei den Baukosten

(13.6.2005) Die Wohneigentumsförderung treibt die Baupreise nach oben? Weit gefehlt! Seit 1995 - dem Jahr der Einführung der Eigenheimzulage - sind die veranschlagten Kosten für das Bauwerk bei Einfamilienhäusern pro Quadratmeter vielmehr deutlich zurückgegangen, nämlich um 6,5 Prozent bis zum Jahre 2003. Diese Entwicklung ist bei allen Gebäudetypen spürbar, und zwar im Osten deutlicher als im Westen. Wie LBS Research mitteilt, hat sich das Preisbewusstsein der Eigenheiminteressenten nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes für 2004 mit einem weiteren Rückgang der Quadratmeterkosten um rund 1 Prozent fortgesetzt.

West-Ost-Unterschiede, das werde aus den Daten der amtlichen Genehmigungsstatistik des Jahres 2003 deutlich, gebe es nicht nur bei den Bodenpreisen, sondern auch bei den veranschlagten Baukosten. Seit Mitte der Neunziger Jahre haben sich nach Information der LBS-Experten die Baukosten in den neuen Ländern mit einem überdurchschnittlichen Rückgang um 15 Prozent ausgesprochen günstig entwickelt:

• Bei den frei stehenden Häusern würden im Osten mit 1.081 Euro pro Quadratmeter mittlerweile gut 17 Prozent weniger aufgewandt als im Westen (1.309 Euro).
• Bei den Doppelhäusern, bei denen in Ostdeutschland bereits fast die 1.000 Euro-Marke erreicht werde, betrage der Preisabstand sogar 19 Prozent,
• während er bei den Reihenhäusern lediglich rund 15 Prozent ausmachte.

Da laut Statistik gleichzeitig in den neuen Ländern die Eigenheime - und zwar in allen Gebäudetypen - im Schnitt um rund 15 Prozent kleiner ausfallen, hatten Bauherren dort insgesamt nur rund 70 Prozent der "Westpreise" zu veranschlagen: 130.000 Euro sind es im Osten nach Angaben von LBS Research, verglichen mit 181.000 Euro in den alten Ländern (jeweils ohne Grundstück und ohne Baunebenkosten). Pro Quadratmeter ist dabei der Preisvorteil des Reihenhauses gegenüber dem frei stehenden Objekt mit 12 Prozent im Westen ausgeprägter als im Osten, wo er sich auf 10 Prozent beläuft.

Günstiges Bauland bietet in den neuen Ländern Spielraum für die Wohneigentumsbildung offenbar auch ohne Zwang zur Beschränkung bei der Grundstücksfläche, so LBS Research. So entschieden sich in den neuen Ländern 2003 lediglich noch 6 Prozent aller Bauherren (nach 16 Prozent im Jahr 1995) für das Reihenhaus. 84 Prozent (nach 69 Prozent im Jahr 1995) setzten dagegen auf das frei stehende Einfamilienhaus. Daraus wird nach Einschätzung der LBS-Experten deutlich, dass der Nachholbedarf an qualitativ gutem, individuellem Wohnen in den neuen Ländern längst noch nicht gedeckt ist.

In Westdeutschland sind die Anteile der Gebäudetypen laut Statistik dagegen deutlich stabiler geblieben. Auch 2003 nahm noch rund ein Drittel aller Bauherren mit den kosten- und (grundstücks-)flächengünstigeren Bauformen Doppelhaus und Reihenhaus vorlieb. Dafür nahmen die Wohnflächenansprüche deutlich zu. Weil etwa beim Reiheneigenheim innerhalb von nur acht Jahren die Quadratmeterzahl im Schnitt von 116 auf 126 anwuchs, stiegen die veranschlagten Baukosten hier insgesamt sogar um 1 Prozent auf 145.000 Euro an. In den neuen Ländern liegen die Durchschnittskosten für Reihenhäuser dagegen mit 107.000 Euro für 109 Quadratmeter nicht weit über der 100.000-Euro-Marke (und 10 Prozent niedriger als 1995).

Auch innerhalb Westdeutschlands sind erhebliche Preisunterschiede zu registrieren, wie die LBS-Experten hinzufügen. So kostet bei neuen Eigenheimen der Quadratmeter Wohnfläche in Hamburg und Bayern nach den neuesten Zahlen für 2004 über 1.500 Euro, während in Niedersachsen nur knapp über 1.000 Euro, in Bremen sogar lediglich 974 Euro veranschlagt worden sind. Berücksichtige man darüber hinaus die unterschiedlichen Wohnflächen, so seien die Abstände innerhalb Deutschlands noch größer. Denn die Gesamtkosten eines Einfamilienhauses sind danach im Landesdurchschnitt beim Spitzenreiter Bayern mit 218.500 Euro fast doppelt so hoch wie im "Kostensparland" Mecklenburg-Vorpommern mit 113.000 Euro.

Die Statistik zeigt darüber hinaus, dass der Quadratmeter Wohnfläche im Einfamilienhaus zwar in vielen Bundesländern teurer ist als der Quadratmeter im Geschosswohnungsbau. Damit kommt nach Angaben von LBS Research der Qualitätsvorsprung von Wohneigentum gegenüber Mietobjekten zum Ausdruck. Doch auch hier gebe es Ausnahmen. So seien Mietwohnungen etwa in Berlin mit 1.553 Euro pro Quadratmeter deutlich aufwendiger projektiert worden als Eigenheime, die in der Hauptstadt mit 1.077 Euro auf Baukosten deutlich unter dem Bundesdurchschnitt kämen.

Der Blick auf die Entwicklung in anderen Staaten, so LBS Research, wo niedrigere Zinsen und positive Wirtschaftsdaten zu deutlichen Bau- und Immobilienpreissteigerungen geführt haben, zeige zugleich, dass in den nächsten Jahren nicht unbedingt mit weiter sinkenden Baukosten gerechnet werden könne. Denn die Immobilienmarkt-Experten gingen überwiegend davon aus, dass die gegenwärtigen Wohnungsbauzahlen bereits hinter dem Bedarf insbesondere beim Wohneigentum zurückblieben. Die Trendwende sei damit nur noch eine Frage der Zeit. Bei anziehendem Wirtschaftswachstum und zunehmender Beschäftigung werde es zu neuen Engpässen auf den Wohnungsmärkten kommen. Die Gefahr von neuen Preissteigerungen sei damit fast unausweichlich.