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Wohnfläche wächst bis 2030 stetig weiter

(24.10.2005) Die Wohnfläche pro Kopf wird in Westdeutschland von heute 46m² um gut 20% auf 56m² im Jahr 2030 wachsen. In den neuen Ländern soll die Steigerungsrate sogar doppelt so hoch sein. Und bisherige Rückstand werde sich im gleichen Zeitraum von acht auf nur noch einen Quadratmeter reduzieren - das sind einiger Erkenntnisse aus einer aktuellen Analyse des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS). Hauptfaktoren für die erwartete Entwicklung sind die Trends

  • zu kleineren Haushalten,
  • zunehmend mehr ältere Haushalten, die in der Regel nicht in kleinere Wohnungen umziehen sowie
  • steigender Wohlstand, der zu wachsenden Wohnansprüchen führt und das immer öfter in eigenen vier Wänden.
Wohnungsbedarf und Wohnfläche wachen bis 2030 stetig weiter.

Nach Auskunft von LBS Research zeigt auch ein Blick über die Grenzen vergleichbare Entwicklungen: So lag die Pro-Kopf-Wohnfläche in Dänemark und Luxemburg bereits im Jahre 2003 bei gut 50m², in den USA im Jahre 2001 sogar bei 62m². Insgesamt nimmt die Wohnflächennachfrage im Zeitraum von 2005 bis 2030 um 19% auf 4,4 Mrd. m² in ganz Deutschland zu. „Das bedeutet noch für viele Jahre einen Neubaubedarf von mindestens 330.000 Wohneinheiten pro Jahr“, resümieren die Berliner Forscher.

Dabei ist Empirica in den demografischen Annahmen recht zurückhaltend gewesen: Die verwendete Variante IV der 10. koordinierten Bevölkerungsprognose, die in ihren Modellannahmen von einer Nettozuwanderung von nur 100.000 Menschen pro Jahr ausgeht, gilt allgemein als Untergrenze der wahrscheinlichen Entwicklung. Üblicherweise geht das Statistische Bundesamt von der Variante V mit einer Nettozuwanderung von rund 200.000 Personen aus. Danach liegt der Bevölkerungsstand in Deutschland 2030 bei 81,2 Mio. Die jüngste Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), die aktuelle Informationen zur steigenden Lebenserwartung der Menschen einbezieht, sieht für 2030 mit 83,6 Mio. Einwohnern sogar einen höheren Bevölkerungsstand als heute voraus.

Empirica legt seiner Prognose die aktuelle Auswertung der Einkommen- und Verbrauchsstichprobe (EVS) aus dem Jahr 2003 zu Grunde. Danach ist im früheren Bundesgebiet allein in den letzten zehn Jahren die Wohnfläche pro Kopf um 10% angestiegen (von 40 auf 44m²). In den neuen Ländern und Berlin hat dagegen die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf um den doppelten Wert zugenommen, nämlich um 8m² innerhalb von zehn Jahren; das ist ein relativer Anstieg um 28%. Dabei war das Wachstum pro Kopf bei den Mieterhaushalten besonders stark ausgeprägt, denn typischerweise haben in Ostdeutschland kinderreiche Haushalte verstärkt Wohneigentum erworben, die kleineren kinderlosen und älteren Haushalte sind dagegen meist in ihren Mietwohnungen geblieben.

Dass die künftige Wohnflächennachfrage in zunehmendem Maße von steigenden Einkommen der Bevölkerung abhängt, wird vor allem an der Prognose für Ostdeutschland deutlich: Hier werden ab 2015 zwar allmählich weniger Haushalte leben; trotzdem wächst die insgesamt bewohnte Fläche weiter an, weil die größeren Wohnflächenansprüche diesen Effekt deutlich überkompensieren. Ursache ist die weiter zunehmende Ost-West-Angleichung bei der Wohnungsversorgung, nicht zuletzt auch durch Fortschritte bei der Wohneigentumsbildung.

Jede Menge Wohnung fehlen!!

Der bereits angesprochene Neubaubedarf lässt sich nicht ausschließlich aus der Prognose der zusätzlichen Wohnflächennachfrage ableiten. Denn zusätzlich zur steigenden Wohnflächennachfrage sei zu berücksichtigen, dass das Wohnflächenangebot durch Abriss oder Umnutzung vermindert und die Größenstruktur von Bestandswohnungen durch Zusammenlegungen verändert werde. Bei einem Ersatzbedarf von nur 0,3% des Bestandes, so folgert Empirica, ergäbe sich in den kommenden Jahren bis 2010 bereits ein Neubaubedarf von insgesamt rund 330.000 Einheiten. Die Baugenehmigungen des laufenden Jahres bleiben dahinter um annähernd 100.000 Wohnungen zurück!!

Dies sei umso besorgniserregender, als die genannte Bedarfszahl laut Empirica schon die absolute Untergrenze sei. Denn da der Zusatzbedarf an Wohnfläche regional sehr unterschiedlich sei und auf immer mehr regionalen Märkten Wohnungsüberschüsse aufträten, komme noch zusätzlich ein struktureller Neubaubedarf an den Standorten mit Wohnungsknappheiten hinzu. Deswegen, so die Forscher, werde der Neubaubedarf am Ende sogar deutlich über den genannten Werten für den Zusatz- und konventionellen Ersatzbedarf liegen. Auch für die Jahre nach 2015 (im Osten) und 2020/2025 (im Westen), wenn die Haushaltszahlen ihren Höhepunkt überschritten haben und daher scheinbar mengenmäßig kein Zusatzbedarf mehr bestehe, sei folglich keineswegs ein Ende des Wohnungsneubaus in Sicht.

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