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ILM 2005: Zwickmühle Immobilie der Zukunft - was ist zu tun?

(15.11.2005) Initiiert vom Softwarehaus conject, gesteuert von einem 11köpfigen Programmkomitee und unter Beteiligung von über 30 Unternehmen, Städten und Universitäten fand am 11. November 2005 erstmals die Konferenz für Immobilien Lebenszyklus Management (ILM 2005) im Düsseldorfer Hilton statt. 400 Teilnehmer waren im Vorfeld registriert, fast 500 nahmen dann teil. Das große Interesse zeigt erneut: Integrierte Lösungen entlang des gesamten Lebenszyklus von Immobilienprojekten beschäftigen sowohl Anwender als Entscheider. Mit Spannung erwartet: Die von Prof. Dr. Kurt Biedenkopf während der Konferenz erstellte Tagesordnung für die Branche. Sie fand großen Beifall und wird eigenständig dokumentiert.

Wie entwickelt sich die Immobilie der Zukunft? Eine Frage, die Immobilienmanager stetig zwickt. Denn selbst wenn es gelingt, die aus Sicht der Projektentwicklung erforderlichen Eingangsdaten für die Planung und den Bau der Immobilie ausreichend genau zu erfassen, ist in aller Regel ein wichtiger Bestandteil des Projektentwicklungsprozesses unterrepräsentiert: Die Fragestellung, wie sich die Immobilie in der Zukunft auf dem sich dann verändernden Markt behaupten wird und inwieweit sie auch in späteren Zeiten für den Eigentümer ein erfolgreiches Produkt darstellt.

Die ECE Projektmanagement benennt diese Zwickmühle sehr deutlich und stellt klar: Der Projektentwicklungsprozess an sich hat wohl einen Anfang, jedoch kein Ende. Mit jedem Beginn einer Nutzung durch den Bezug der jeweiligen Mieter oder Eigennutzer beginnt ein Prozess, welcher zwangsläufig über kurz oder lang darauf hinaus läuft, dass das Produkt Immobilie den veränderten Bedingungen des Marktes angepasst werden muss. Die Anpassungsfähigkeit der Immobilie stellt damit ein wesentliches Merkmal für die Zukunft von Immobilien dar, gerade auch um Leerstände zu vermeiden. Daraus ergeben sich diverse Grunderfordernisse: Zum einen müssen alle Personen, die mit der Entwicklung, dem Bau, dem Planen und auch dem späteren Betrieb einer Immobilie zu tun haben, von Anfang an in den Projektentwicklungsprozess einbezogen werden. Nur so sei sicherzustellen, dass alle notwendigen Einflussfaktoren - auch das Planen und das Bauen - rechtzeitig in der notwendigen Detailtiefe vorhanden sind. Und nur so lasse sich "ein optimiertes Produkt erschaffen". Der Vortrag der ECE Projektmanagement auf der ILM 2005 widmete sich genau diesem Thema.

Auch Henner Mahlstedt, Vorstandsmitglied der HOCHTIEF Construction AG, brachte diese Problematik auf den Punkt. Immobilien, so Mahlstedt, "werden immer komplizierter". Und er fordert: "Die Bauindustrie braucht mehr Spezialisten für die einzelnen Marktsegmente." So stellt HOCHTIEF Construction Projektteams, die die Anforderungen an Immobilien genau kennen. Als Beispiel führt Mahlstedt an: "Die Niederlassung Gesundheitsimmobilien wird von einem Arzt und Gesundheitsökonomen geleitet." Nur so spreche dieser mit Krankenhausdirektoren auf Augenhöhe und könne Planung, Bau und Betrieb optimieren.

Auch für die Vertreter von Banken ist das Thema ILM immer relevanter, denn: "Die Banken begleiten den Lebenszyklus von Immobilien nach dem Investor am längsten", sagt Peter Steinmetz von der Eurohypo AG. So sind die Banken immer mehr daran interessiert, dass die Bauherren schon mit dem Investment in das Objekt alternative Nutzungskonzepte für mögliche spätere Veränderungen konzipieren. Genau darum geht es der Eurohypo: die Sensibilität der Bauherren für diese Problemstellung zu vergrößern. Steinmetz ergänzt: "Es muss im Interesse aller am Bau Beteiligten liegen, das richtige Konzept zu finden zwischen dem Wunsch, so viel wie möglich an Investitionen zu tätigen, um zukünftig alternative Nutzungen zu ermöglichen, und auf der anderen Seite so wenig wie möglich zu investieren, um eine entsprechend hohe Rendite zu erzielen."

Beantwortet werden muss aber auch die Frage, wie in einem solchen Prozess die Daten, die in späteren Nutzungsphasen relevant werden, dokumentiert werden, ja, welche Daten überhaupt von langfristigem Interesse sind. Schon sehr früh gilt es, hier die richtigen Entscheidungen zu treffen. Denn Immobilienverantwortliche stehen heute mehr denn je vor der Aufgabe, Risiken aktiv zu managen (Leerstandskosten, Mietpreisschwankungen, Energiepreise). "Kritischer Erfolgsfaktor dabei ist volle Transparenz", sagt Philip von Ditfurth, Finanzvorstand des Softwarehauses conject AG. Und er ergänzt: "Daneben muss es organisatorisch wie technisch möglich sein, diese Entscheidungen auch umzusetzen. Eine durchgängig hohe Informationsqualität liefert dafür die Grundlage." Schließlich gehe es darum, nicht nur die Kosten in den einzelnen Phasen signifikant zu senken, sondern gleichzeitig eine sichere Basis für künftige Investitionsentscheidungen zu schaffen. Vollständig integrierte Softwarelösungen über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien bilden dazu die richtige Grundlage.

Die ILM 2005 wurde am 10. November mit einem großen Vorabendevent im Düsseldorfer Medienhafen eingeleitet. Die Konferenzsteuerung lag bei einem 11köpfi-gen Programmkomitee, dem Vertreter etablierter Unternehmen wie DeTeImmobilien, Eurohypo oder MGG, Verbände (IFMA Deutschland) und Hochschulen (FH für Technik und Wirtschaft Berlin) angehören. Es benannte über 20 Firmen/Städte/Universitäten, die aus ihrer Perspektive zum Thema Stellung nahmen. Dazu gehörten z.B. DaimlerChrysler Immobilien, die renommierte Rechtsanwaltskanzlei Heiermann Franke Knipp, die ebs Immobilienakademie, die Eidgenössische Technische Hochschule Zürich, die Universität Karlsruhe oder die Stadt Wuppertal. Insgesamt hatten sich mehr als 30 Unternehmen beteiligt. Prof. Dr. Kurt Biedenkopf stellte am Nachmittag eine Tagesordnung für die Branche auf, die der langjährige Regierungschef Sachsens während der Konferenz aufstellte und erstmals präsentierte.

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