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Wann der Bau oder Kauf der Immobilie auch ohne Eigenkapital funktioniert

(3.3.2007) Finanzieren ohne Eigenkapital? Früher bei der Kreditsuche ein sicheres K.o.-Kriterium für Bauherren und Käufer. Mittlerweile aber greifen immer mehr Banken und Sparkassen bei der Geldvergabe tief in die Tasche und finanzieren bei Bedarf den vollen Kaufpreis einer Immobilie oder die kompletten Baukosten. Zum Teil werden zusätzlich noch die anfallenden Nebenkosten locker gemacht, was unterm Strich schnell zu 110- oder 120-Prozent-Finanzierungen führt. Der Vorteil für die Kunden: Schon in jungen Jahren wird der Einzug in die eigenen vier Wände möglich, denn eine langjährige Ansparphase fürs Eigenkapital fällt weg. Und damit auch die Gefahr, dass in dieser Zeit die Marktzinsen deutlich steigen und dadurch die Belastung trotz Eigenmitteln genauso hoch oder höher ausfällt wie bei einer aktuellen Vollfinanzierung zum Niedrigzins.

Doch wo Licht ist, ist auch Schatten: Das erhöhte Ausfallrisiko lassen sich die Geldgeber natürlich bezahlen, und zwar zum Teil mit erheblichen Zinsaufschlägen. Die Finanzierung bis zu 100 Prozent der Kauf- oder Baukosten kostet im Vergleich zur klassischen Erstrangfinanzierung von 60 Prozent des Beleihungswerts (entspricht meist 54% der tatsächlichen Kosten) je nach Anbieter etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte mehr. Muss wegen hoher Nebenkosten sogar über die 100-Prozent-Grenze hinaus kreditiert werden, kann der Zuschlag auf die Standardkondition aber auch auf einen vollen Prozentpunkt steigen. Die Folge: Bei einem 300.000-Euro-Kredit kostet der einprozentige Aufpreis monatlich 250 Euro mehr an Zinsen.

Wer kein Eigenkapital mitbringt, darf, was das Einkommen angeht, aber ohnehin nicht knapp bei Kasse sein. Denn bei einem nominalen Kreditzins von jährlich fünf Prozent läge für ein 300.000-Euro-Darlehen schon allein die monatliche Zinsrate bei 1.250 Euro. Inklusive einer zweiprozentigen Anfangstilgung wären Monat für Monat sogar 1.750 Euro zu berappen. Und wenn möglich, sollte die Tilgung noch höher angesetzt werden. Denn der Schuldenstand und das Kreditrisiko sinken dann wesentlich schneller. Auf diesem Umweg wird nachträglich das beim Finanzierungsstart fehlende Eigenkapital angespart und sofort in die Kreditrückzahlung gesteckt.

Tipp! Über eine 100-Prozent-Finanzierung sollten nur jene nachdenken, die auch die folgenden Voraussetzungen mitbringen:

  • ein hohes und stabiles Einkommen,
  • einen sicheren Arbeitsplatz,
  • eine klare persönliche und finanzielle Lebensplanung, die zum Beispiel auch einen Kinderwunsch und dessen Folgen für das Einkommen berücksichtigt.

Hapert es aber an einem dieser Punkte, gibt es nur eine Konsequenz: keine Vollfinanzierung! Ansonsten kann der schnelle Weg ins Eigenheim genauso schnell zum finanziellen Eigentor werden. Stehen dagegen alle Finanzierungssignale für den Immobilienerwerb auf Grün, ist beim Angebotsvergleich genau darauf zu achten, ob wirklich immer die vollen Kosten finanziert werden. So kann selbst bei einer 110-Prozent-Finanzierung noch eine Lücke bleiben. Und zwar dann, wenn die Bank den für das Darlehen maßgeblichen Beleihungswert der Immobilie deutlich niedriger als den Kaufpreis oder die Baukosten ansetzt. Schlagwort: Risikoabschlag. In solchen Fällen geht dann wiederum nichts mehr ohne zusätzliches Eigenkapital.

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