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Gewerbemietrecht: Langzeit-Mietverträge lassen sich über Formvorschriften aushebeln

(9.6.2007) Eine Formvorschrift kann Mieter von Gewerberäumen vor langen Vertragslaufzeiten retten: Denn §550 des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die gesetzliche Schriftform vor. "Die Fehlerquellen, die zu einer Verletzung dieser Formvorschrift führen, sind so denkbar vielfältig", erläutert Rechtsanwalt Matthias Koops von der Kanzlei FPS Fritze Paul Seelig in Frankfurt, "dass viele Mieter von Gewerbeflächen die Chance haben, einen langfristig abgeschlossenen Mietvertrag vorzeitig zu beenden."

Wurde die Formvorschrift nicht eingehalten, ist ein Vertrag zwar nicht unwirksam. "Er kann jedoch von jeder Partei unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die in der Regel zwischen sechs und neun Monaten liegt, ohne Angabe von Gründen gekündigt werden", betont Koops. Zu den Fehlerquellen gehört etwa, dass eine Partei den Vertrag verspätet unterzeichnet hat. Das Kammergericht in Berlin hat z.B. so entschieden, weil zwischen Unter- und Gegenzeichnung ein Zeitraum von mehr als fünf Tagen verstrichen war. Auch eine von den Vertragsparteien praktizierte Abweichung vom Vertrag kann, wenn sie nicht ordnungsgemäß schriftlich fixiert wurde, einen Schriftformmangel herbeiführen. Beispiele sind eine mündlich vereinbarte Mietzinssenkung oder eine Abweichung von der vertraglich definierten Mietfläche.

Zwar enthalten viele Verträge eine Rettungsklausel, nach der das Mietverhältnis nicht wegen eines Schriftformmangels gekündigt werden darf. "Doch ist die Rechtslage in diesem Punkt bisher noch so umstritten, dass ein Vermieter nicht unbedingt auf die Wirksamkeit einer solchen Klausel vertrauen darf", warnt Gewerbemietrechtler Koops. Vermietern empfiehlt er daher, zusammen mit einem versierten Anwalt zu prüfen, wie bestehende Schriftformmängel geheilt werden können.

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