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Fertighaus-Hersteller steigern Marktanteil

(26.8.2007) Nach einem hervorragenden Jahr 2006 befindet sich der gesamte Wohnungsbau in Deutschland in diesem Sommer 2007 in einer erwartungsgemäß weitaus schwierigeren Situation. Die Meldung des Statistischen Bundesamtes über den Rückgang der Baugenehmigungszahlen in den ersten fünf Monaten 2007 um 50,4% (im Fertigbau -47,7%) hat deutlich gemacht, dass der Ein- und Zweifamilienhausbau nach dem Aufschwung der letzten Jahre in diesem Jahr tatsächlich einbricht. Eine belastbare Prognose bis zum Jahresende 2007 ist jedoch noch nicht zu erstellen. Jede Zahl zwischen 60.000 und 105.000 Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser in 2007 (2006 waren es 133.189 Baugenehmigungen) ist möglich.

Trotz dieser Einbrüche sieht Gerd Glenewinkel, Präsident des Bundesverbandes Deutscher Fertigbau (BDF), den Eigenheimbau nicht im dauerhaften Abschwung, sondern vielmehr in einem Wellental, das vorhersehbar war und auf das eine erneute Aufwärtsbewegung folgen wird. Denn die aktuelle Marktlage ist immer vor dem Hintergrund des Ausnahmejahres 2006 zu bewerten: die Baukonjunktur des vergangenen Jahres wurde von zwei Sondereffekten angetrieben:

  • In erster Linie gilt dies für die Erhöhung der Mehrwertsteuer, die für einen entsprechenden Vorzieheffekt bei der Bautätigkeit gesorgt hatte.
  • Zum Teil wirkte sich auch noch die Abschaffung der Eigenheimzulage aus, da Ende des Jahres 2005 sehr viele Aufträge geschrieben und entsprechend viele Häuser im Laufe des Jahres 2006 gebaut wurden. Dieses Auftragsvolumen, das sich ohne den Vorzieheffekt sicher auf einen längeren Zeitraum verteilt hätte, fehlt in diesem Jahr schlagartig.

Die Addition dieser beiden Sondereffekte führt im Vergleich des ungewöhnlich starken Jahres 2006 zu den drastischen Rückgängen in der Statistik. Dass ein Jahr wie 2006 nicht wiederholbar sein würde, war absehbar.

20% Marktanteil anvisiert

Dennoch werde die Zahl der Baugenehmigungen wieder anziehen. Die aktuell gute Binnenkonjunktur, die weiterhin guten Wirtschaftsaussichten für mindestens zwei Jahre, steigende Löhne und neue sowie sichere Arbeitsplätze würden die Investitionen ins eigene Haus wieder ansteigen lassen. Deshalb sieht der BDF der Zukunft auch insgesamt positiv entgegen. Zumal deshalb, weil die energieeffiziente Holz-Bauweise zunehmend Marktanteile gewinnen werde. Dies gelinge übrigens schon seit einigen Jahren, und auch in der derzeit schwierigen Lage der privaten Bauwirtschaft nehme man der konventionellen Bauweise Marktanteile ab. Dazu nennt der BDF folgende Zahlen:

  • Lag der Marktanteil der Fertigbauweise an den Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser Ende 2004 noch bei 13,0%, konnte er 2006 um mehr als einen vollen Prozentpunkt auf 14,2% gesteigert werden.
  • Seitdem legte er weiter zu: auf aktuell 14,9% im Zeitraum Januar bis Mai 2007.
  • Die Fertigbauer rechnen damit, diesen Anteil innerhalb der nächsten 5 Jahre auf 20% ausbauen zu können. Das sei kein utopisches Ziel, wie der Vergleich der einzelnen Bundesländer zeige: Nach den vorliegenden Daten von Januar bis Mai liege der Marktanteil der Holz-Bauweise in Bayern schon bei 21,7%, in Baden-Württemberg bei 21,5% und in Rheinland-Pfalz bei 21,2%.

Die 45 BDF-Mitgliedsunternehmen erwarten für das laufende Jahr einen Umsatz von insgesamt 1,53 Mrd. Euro. Der bedingt durch Sondereffekte außergewöhnlich hohe Branchenumsatz des Vorjahres von 1,73 Mrd. Euro kann nicht erreicht werden (-10,9%). In den Mitgliedsunternehmen des BDF sind derzeit 9.312 Mitarbeiter (Ende 2006: 9.775) beschäftigt, also rund 4,8% weniger als im Vorjahr.

mehr Auftragswert pro Haus

Für das Gesamtjahr 2007 rechnen die Fertighaus-Bauer mit dem Bau von 9.800 Häusern. Das seien rund 13% weniger als im Vorjahr, in dem insgesamt 11.200 Häuser errichtet wurden. Jedoch steige im Durchschnitt der Auftragswert pro Haus. Diesen Trend zu höherwertigen Häusern bestätigen 76% der Unternehmen.

Fertighäuser würden heutzutage überwiegend frei nach den Wünschen der Bauherren geplant, hätten also mit den Typenhäusern der Vergangenheit nichts mehr zu tun. Bei 83% (Vorjahr 69%) der Häuser handele es sich um individuelle Planungen. Auch würden mehr Häuser schlüsselfertig gebaut; der Anteil der Ausbauhäuser gehe zurück und liege derzeit bei 29% (2006: 31,2%). Zudem baue die Generation 50+ häufiger ein 2. Haus - und das oftmals in Fertigbauweise mit höherer Ausstattung. Die Preise stiegen 2007 um durchschnittlich 2,4%.

uneinheitliches Bild bei der Geschäftsentwicklung Einzelner

Wie BDF-Präsident Gerd Glenewinkel darstellt, ergebe sich innerhalb der Branche ein uneinheitliches Bild, was die derzeitige Geschäftslage und die Aussichten angeht. Einzelne Unternehmen seien vom allgemeinen Rückgang der Baukonjunktur stark betroffen, während dies auf andere Firmen kaum Auswirkungen habe.

  • Immerhin ein Fünftel der Betriebe (21%) schätzt die aktuelle Geschäftslage als "gut" ein und
  • 62% als "befriedigend".
  • Nur knapp 18% bewerten die aktuelle Geschäftslage als "schlecht".

Damit hat sich die Stimmung der Branche im Vergleich zum vergangenen Jahr zwar eingetrübt, doch sie spiegelt nicht die drastisch eingebrochenen Baugenehmigungszahlen wider.

Der wichtigste Grund für den Bau eines Fertighauses ist nach BDF-Ansicht heute das marktbeherrschende Thema Energie, das bei Bauinteressenten angesichts immer weiter steigender Öl- und Gaspreise eine stetig wachsende Rolle spielt. Davon würden Fertighäuser auf Grund ihrer Bauweise profitieren. Generell sind alle Fertighäuser heute Niedrigenergiehäuser, das heißt, sie weisen eine bessere Wärmedämmung auf, als es die Energieeinsparverordnung verlangt. Und fast die Hälfte (44%) der heute in Deutschland gebauten Holzfertighäuser erfüllt die Förderkriterien des KfW-Programms "Ökologisch Bauen". Der Fertigbau habe sich schon vor Jahren an die Spitze einer Entwicklung gesetzt, die höchstmögliche Energieeffizienz auf pragmatische und bezahlbare Weise erreichen will. Gerade im Bereich regenerativer Energie sei es den Fertigbauunternehmen gelungen, sinnvolle Angebotspakete zu schnüren, die nicht nur für eine ökologisch eingestellte Minderheit, sondern für eine große Zahl von Bauinteressenten attraktiv sind. So werde inzwischen etwa jedes dritte Fertighaus (31%) mit einer Wärmepumpe ausgestattet und jedes vierte Haus (25%) mit einer Solaranlage. Weitere 6% der Häuser würden mit Biomasse beheizt.

Der Energiespar-Boom sei ein gutes Beispiel dafür, dass die deutsche Fertigbauindustrie in veränderten Marktsituationen nicht nur mithalten, sondern sich sogar als Vorreiter positionieren könne.

Ein anderes Beispiel sei das Exportgeschäft. Zwar liege der Schwerpunkt der Fertigbauindustrie mit ihren Ein- und Zweifamilienhäusern ganz überwiegend im Inland. Doch der Blick der Haushersteller richte sich zunehmend auch auf die Auslandsmärkte. Die aktuelle Exportquote von 7,5% (Vorjahr: 7,8%, vor zwei Jahren 6,1%, vor drei Jahren 5,1%) lasse hier noch deutliches Wachstumspotenzial erkennen. Bemerkenswerte Erfolge einzelner Unternehmen zeigten, dass die Qualität und Zuverlässigkeit des Hausbaus "Made in Germany" europaweit sehr geschätzt würde.

Ab in die Siedlung und hin zum Objektbau

Über das Geschäft mit Familienhäusern hinaus verstärken die Fertighaushersteller ihre Aktivitäten im so genannten Siedlungsgeschäft, mit dem sie in den Wettbewerb mit klassischen Bauträgern treten - allerdings mit dem Vorteil, individuell geplante Häuser anbieten zu können. Laut Branchenumfrage planen 24% der Unternehmen, Siedlungsgeschäfte durchzuführen oder sich daran zu beteiligen. Ein erstes Gemeinschaftsprojekt dieser Art entsteht demnächst in Sprockhövel bei Wuppertal, wo der BDF eine Wohnsiedlung mit dem Thema "Energieeffiziente Einfamilienhäuser in NRW" erschließt. Als Schirmherr konnte der Minister für Bauen und Verkehr des Landes NRW, Oliver Wittke, gewonnen werden. Der BDF kommt mit diesem Projekt einem ökonomischen und ökologischen Mehrbedarf an energieeffizienten Wohnsiedlungen entgegen und bringt dabei konsequent die Vorteile der Fertigbauweise in den Wettbewerb ein. Er hofft darauf, dass sich Energieeffizienz und Klimaschutz in vielfältiger Architektursprache gegen monotone Siedlungsgestaltung durchsetzt.

Ein weiteres Wachstumssegment ist das Objektgeschäft. Der steigende Umsatzanteil von 10,5% (Vorjahr 9,2%, vor zwei Jahren 7,9%) zeigt, dass Kindergärten, Schulen oder Gewerbebauten immer häufiger in Fertigbauweise realisiert werden.

Politik

Die Bewertung der Aktivitäten der Politik fällt unterschiedlich aus. Die Branche begrüßt, dass der Energiepass nun endlich beschlossene Sache ist und im Ergebnis ein für den Eigenheimmarkt akzeptabler Kompromiss steht. Anlass zur Kritik gibt dagegen das unnötige Gezerre um die gleichberechtigte Einbeziehung des selbst genutzten Wohneigentums in die Riester-Förderung. Hier ist immer noch nichts geregelt, obwohl die Bundesregierung bereits zum 1. Januar 2007 startklar sein wollte (siehe auch Beitrag "'Bau-Riester' - Wohneigentum als Altersvorsorge" vom 20.5.2006)

Dass Wohneigentum im Alter den Lebensstandard gegenüber dem Wohnen zur Miete deutlich erhöht, ist unstrittig. Es muss also dringend etwas geschehen. Denn in der Tat verbleibt nach der Abschaffung der Eigenheimzulage nur noch die Wohnungsbauprämie als einziges staatliches Instrument der Wohneigentumsförderung. Das ist zu wenig, zumal die Förderung ihren Zweck nicht erfüllt. Maximal 45 Euro bzw. 90 Euro für Ehepaare pro Jahr sind für niemanden ein Anreiz, Wohneigentum zu bilden und versetzen erst recht niemanden in die Lage dazu. Was fehlt, ist ein Förderinstrument zur Gleichstellung der selbstgenutzten Immobilie mit anderen Kapitalanlagen. Dafür wäre jeder Sparer gern bereit, auf die eher symbolische Wohnungsbauprämie zu verzichten. Es müsse aber ein Modell gefunden werden - so der Fertigbauverband, welches für den Bauherren mit nicht allzu hohem bürokratischen Aufwand verbunden ist. Dies spreche gegen eine nachgelagerte Besteuerung, wie sie von der SPD gefordert wird. Der BDF plädiert darum für einen pauschalen Abschlag in der Ansparphase - also zu einer Zeit, in der der Sparer noch über Einkommen verfügt. Dies erfolge am einfachsten, indem die staatlichen Zuschüsse gekürzt zur Auszahlung kämen.

Eine andere Koalitionsvereinbarung betrifft die Erzeugung von Wärme aus regenerativen Energiequellen, die so genannte "Ökoheizung". Grundsätzlich begrüßt der Bundesverband Deutscher Fertigbau alle Maßnahmen für mehr Energieeffizienz im Wohnungsbau. Er würde sich allerdings statt einer Verordnung mit starren Quoten einen Marktanreiz erhoffen, etwa durch eine Aufstockung der Fördermittel für erneuerbare Energie im Wärmebereich. Der vorliegende Entwurf einer Zwangsquote greift nach seiner Auffassung außerdem in einem wichtigen Punkt zu kurz. Das Ziel, weniger Heizenergie zu verbrauchen und damit weniger CO₂ freizusetzen, werde nämlich nicht allein durch die Installation der richtigen Heizungsanlagen erreicht, sondern auch durch eine optimale Wärmedämmung der Haushülle. Sie senkt den Energiebedarf des Hauses dauerhaft und unabhängig von der Anlagentechnik. Der BDF ist daher der Auffassung, dass die Investition in eine verbesserte Wärmedämmung der Investition in Heizungstechnik gleichgestellt werden muss.

Der BDF fordert weiter, dass alle Neubauten, deren Primärenergiebedarf den Standard der Energieeinsparverordnung um wenigstens 15 Prozent unterschreitet, von der Pflicht zur so genannten Öko-Heizung befreit werden. Diese Mindestgröße an Energieeinsparung trifft auf alle Häuser zu, welche die Kriterien des Förderprogramms "Ökologisch Bauen" der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erfüllen, also auf KfW-40-, KfW-60- und natürlich auf Passivhäuser. Die Wirtschaftlichkeit eines solchen, ökologisch sinnvollen Bauvorhabens dürfe nicht durch einen gesetzlichen Zwang zu weiteren Investitionen in Frage gestellt werden.

Wenn es um sinnvolle Förderinstrumente für den Eigenheimbau geht, sprechen sich 59% der BDF-Unternehmen dafür aus, dass die KfW-Förderung von zinsverbilligten Darlehen auf direkte Zuschüsse umgestellt wird. Der Anreiz der Zinsvergünstigung sei derzeit auf Grund des allgemein freundlichen Kapitalmarktes zudem zu gering. Durch die starke Nachfrage verschlechterten sich die zu Beginn der Förderinitiative "Wohnen, Umwelt, Wachstum" im Februar 2006 noch sehr günstigen Zinskonditionen der KfW im Laufe eines Jahres deutlich. So verdreifachte sich der Effektivzinssatz für die KfW-40-Häuser seitdem auf 3,09%. Der weniger stark geförderte Effektivzinssatz für die KfW-60-Häuser hat sich im gleichen Zeitraum auf 4,57% mehr als verdoppelt. Im Vergleich liegen günstige Baufinanzierer im Internet mit Angeboten unter effektiv 4,7% (4,67% bei 10 Jahren Laufzeit am 6. August 2007 bei Interhyp) nahe an den Zinssätzen der KfW, und das bedauerlicherweise unabhängig vom energetischen Standard der Häuser. Gerade deshalb und wegen seiner guten Sondertilgungsmöglichkeiten ist aber der KfW-Kredit ein wichtiger Baustein in der Finanzierung von Energiesparhäusern und als solcher ein hervorragendes Steuerungsinstrument hin zu mehr Energieeffizienz im Bauwesen. Der BDF plädiert deshalb dafür, den Zinssatz unabhängig von der Nachfrage auf einem für den Bauherren attraktiven Niveau festzuschreiben. Für KfW-40-Häuser würde dies bedeuten, dass der Effektivzins bei einem Drittel des jeweils aktuellen, durchschnittlichen Marktzinses liegt, bei KfW-60-Häusern bei der Hälfte - also eher um 2,5% als um 5%.

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