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Wirtschaftlichkeitsgebot bei Umstellung der Wärmeversorgung

(30.12.2007) Will ein Vermieter die Wärmeversorgung seines Mietshauses auf ein externes Unternehmen übertragen, muss er dabei das mietrechtliche Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigen. Dabei ist er verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten.

Im zu klärenden Fall erfolgte ursprünglich die Wärmeversorgung des Mietobjekts mit einer von der Vermieterin betriebenen Zentralheizungsanlage. Noch vor Abschluss des Mietvertrages mit einem Mieterpaar übertrug sie die Wärmeversorgung einem Wärmecontracting-Unternehmen. Später monierte das Paar, die Vermieterin habe einen zu teuren Anbieter gewählt.

Nach Paragraf 6 des Mietvertrages waren die Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen. Die verweigerten Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwasserkosten für drei volle Jahre machte die Vermieterin daher gerichtlich geltend.

Der Bundesgerichtshof gab im vorliegenden Fall der Vermieterin Recht und hat hier einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint. Zwar ist ein Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Bei diesem Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters handelt es sich aber um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzt. Daran fehlte es hier, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien bei Abschluss des Wärmeversorgungsvertrages noch nicht bestand.

Die Richter entschieden: Da die Wärmeversorgung beim Einzug schon ausgelagert war, wusste das Mieterpaar, worauf es sich einlässt (BGH, Urteil vom 28.11.2007; Az. VIII ZR 243/06).

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