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Wichtige Fragen rund um den Mietvertrag

(4.5.2008) 57 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete. Täglich werden bundesweit tausende Mietverträge neu abgeschlossen - viele von ihnen enthalten unwirksame Klauseln oder sind sogar insgesamt unwirksam. "Gerade private Vermieter sind oft unsicher, welche Pflichten wie im Mietvertrag geregelt werden sollten und welche Klauseln grundsätzlich unwirksam sind", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes IVD.


Bild aus der Meldung "Parkettrenovierung beim Auszug kann nicht erzwungen werden" vom 27.12.2004

Unterschreiben Mieter eine Klausel, die sie unangemessen benachteiligt, ist diese ungültig; und der Mieter muss sich trotz seiner Unterschrift nicht daran halten. "Vermieter sollten daher genau wie Mieter Verträge vor der Unterzeichnung sorgfältig prüfen", rät Schick. Viele Klauseln, die den Mieter gegenüber der gesetzlichen Regelung benachteiligen, gelten nur dann, wenn sie individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurden. Zum Beispiel gilt ein handschriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag, den beide Seiten unterzeichnen, als individuell ausgehandelt.

Individuell ausgehandelte Vereinbarungen sind bei Mietverträgen jedoch selten. Teilweise verbietet das Mietrecht (§§ 535 ff BGB) sogar eine mit Einverständnis des Mieters einzelvertraglich ausgehandelte Abweichung - so zum Beispiel ...

  • den Verzicht auf Kündigungsschutz,
  • die Verpflichtung, die Kaution in einem Betrag zu zahlen,
  • den grundsätzlichen Ausschluss der Untervermietung,
  • eine Sondervereinbarung zur Mieterhöhung oder
  • den generellen Verzicht auf Minderung wegen unbekannter Mängel.

Meist unterschreiben Mieter einen so genannten Formularmietvertrag. Dabei handelt es sich in der Regel um eine Standardvorlage, die zum Beispiel im Schreibwarenhandel oder im Internet erworben werden kann. "Formularverträge unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Klauseln in solchen Verträgen dürfen den Mieter gegenüber dem Gesetz nicht unangemessen benachteiligen", erklärt Schick. Ist dies dennoch der Fall, muss sich der Mieter nicht daran halten. Ein Formularmietvertrag kann mit einer Staffel- oder Indexmiete abgeschlossen werden, bei der die Miete jährlich um einen bestimmten Betrag angehoben oder an die Entwicklung der Preise und damit an die Inflation gekoppelt wird.

Welche Inhalte müssen auf jeden Fall im Mietvertrag stehen?

Der Mietvertrag muss mindestens angeben,

  • wer Mieter und wer Vermieter ist,
  • welche Wohnung oder welches Haus vermietet wird sowie
  • den Beginn des Mietverhältnisses und
  • die Miethöhe (BGH XII ZR 178/04).

Darüber hinaus gibt es jedoch eine Reihe weiterer Punkte, die im Mietvertrag geregelt werden sollten.

Nicht fehlen sollten beispielsweise Klauseln zur Verteilung und Abrechnung der Betriebskosten. Sie können entweder pauschal in der zu zahlenden Miete enthalten sein oder separat abgerechnet werden. Dies ist etwa bei den warmen Betriebskosten, also Heizung und Warmwasser, der Fall. Wird verbrauchsabhängig abgerechnet, kann die Angabe des Verteilerschlüssels späteren Streit vermeiden.

Voraussetzung einer einheitlichen und gerechten Abrechnung im selben Haus ist, dass in allen Mietverträgen des Hauses dieselben Abrechnungsmodalitäten vorgesehen sind.

Im Mietvertrag sollte auch geregelt werden, ob der Vermieter oder der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt (siehe auch "Ratgeber über Kündigung, Schönheitsreparaturen, Wohnungsübergabe" von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg). Damit niemand zu Schaden kommt, sollte auch festgelegt werden, wer die Verkehrssicherungspflicht trägt, beispielsweise wer den Schnee räumt.

Daneben sollten sich im Vertrag Klauseln zur Tierhaltung, einer eventuellen Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen und zur Kündigung des Vertrags befinden. Vom gesetzlichen Kündigungsschutz des Mieters kann nur in Ausnahmefällen abgewichen werden, z.B. durch einen Zeitmietvertrag, wenn feststeht, dass der Vermieter nach der im Vertrag vorgesehenen Laufzeit die Wohnung wieder zu eigenen Zwecken benötigt. Eine andere Ausnahme gilt bei Räumen, die nur vorübergehend angemietet werden (wie Ferienwohnungen) oder die sich in der vom Vermieter genutzten Wohnung befinden.

Was sind typische ungültige Klauseln?

"Vorformulierte Mietvertragsklauseln, die gegen die gesetzliche Grundregelung verstoßen, sind unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Das gilt auch, wenn der Mieter sie unterschrieben hat. In diesen Fällen treten wieder die allgemeinen gesetzlichen Regeln in Kraft", sagt Ulrich Joerss, Rechtsanwalt in der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin.

Sind beispielsweise die Klauseln zu Schönheitsreparaturen nicht wirksam, tritt wieder das Gesetz in Kraft, wonach der Vermieter alle Instandhaltungen der Mietsache zu tragen hat (§ 535 Abs. 1 BGB). Ungültig sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen beispielsweise, wenn Fristen zu starr geregelt sind (BGH Az. VIII ZR 360/03). Solch eine ungültige Formulierung kann lauten: 'Der Mieter ist verpflichtet, ... spätestens alle drei, ... fünf, ... sieben Jahre zu renovieren'. "Der Bundesgerichtshof begründet sein Urteil damit, dass eine starre Fristenregelung die tatsächliche Abnutzung der Räume außer acht lasse und der Mieter deshalb gegebenenfalls Räume streichen müsse, in denen noch gar keine Abnutzungserscheinungen aufgetreten sind", sagt Joerss. Regelungen, die den Mieter neben den Fristen gleichzeitig zur Anfangs- oder Endrenovierung verpflichten, sind ebenso ungültig (BGH Az. VIII ZR 109/05).

Gültig sind dagegen laut Rechtssprechung Mietvertragsklauseln, die sich an dem jeweiligen Grad der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung orientieren. "Enthält diese Passage des Mietvertrags einen Zusatz wie 'in der Regel' oder 'im Allgemeinen' oder eine ausdrückliche Anpassungsmöglichkeit, dann ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, und zwar in angemessenen Zeitabständen", sagt Joerss.

Mietern dürfen die Kosten von Kleinreparaturen aufgebürdet werden, die abhängig von der Miethöhe jedenfalls einmalig 75 Euro und über das Jahr verteilt sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete nicht überschreiten (BGH Az. VIII ZR 129/91). "Mittlerweile haben einige Gerichte schon höhere Beträge festgesetzt. Jedoch ist dies noch nicht durch den Bundesgerichtshof höchstrichterlich untermauert", sagt Joerss. Überdies hat sich der Mieter nur dann zu beteiligen, wenn es sich dabei um Teile handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind - beispielsweise Fenster- und Türgriffe, sowie Jalousien oder Sanitärgeräte. "Übersteigt eine Einzelreparatur die nach dem Mietvertrag vom Mieter zu tragende Höhe, muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen", berichtet Joerss.

Nicht rechtens sind Regeln wie: 'Der Mieter erkennt an, dass sich die angemieteten Räume in einem Gebiet mit erhöhten Sanierungsbedarf befinden. Mietminderungen wegen Baulärm oder Schmutz sind ausgeschlossen'. Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter immer berechtigt, die Miete zu mindern, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung herabsetzt. Davon abweichende Formulierungen sind unwirksam.

Die Klausel: 'Tierhaltung ist in den Mieträumen nicht gestattet', ist nicht rechtens, denn ein gänzliches Verbot der Tierhaltung ist nach Auffassung des BGH unwirksam (Az. VIII ZR 10/92). Der Vermieter kann zwar im Vertrag das Halten von Hunden und Katzen wirksam einschränken, die Kleintierhaltung muss aber erlaubt bleiben, wenn von ihr keine Störungen ausgehen.

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