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IVD: Immobilienpreise in Großstädten steigen

(16.11.2008) Die Preise für Wohneigentum sind in Deutschland in den Großstädten im vergangenen Jahr gestiegen. Bundesweit war im Durchschnitt allerdings ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen, der im Rahmen normaler Preisschwankungen liegt. Zu diesen Ergebnissen kommt der Immobilienverband IVD in seinem Wohnpreisspiegel 2008/2009. "Das Wirtschaftswachstum der letzten beiden Jahre hat sich am Markt für Wohneigentum nicht vollständig durchgesetzt", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. "Der Markt konnte den Turbulenzen an den US-Finanzmärkten, dem Ölpreisanstieg und den allgemeinen hohen Preissteigerungsraten bis zum dritten Quartal 2008 trotzen", sagt Kießling. "Allerdings scheinen Finanzierungen zukünftig schwieriger und eventuell auch teurer zu werden."

Im Durchschnitt der 388 beobachteten Städte sind die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser gegenüber dem Vorjahr statistisch um rund 0,5 beziehungsweise 1 Prozent gefallen. Im Segment Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind die Kaufpreise durchschnittlich um rund 1,5 Prozent zurückgegangen.

Die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen sind im Durchschnitt aller beobachteten Städte in den letzten 12 Monaten nahezu unverändert geblieben. Preissteigerungen von durchschnittlich 1,5 bis 2,5 Prozent verzeichnet der IVD insbesondere in den Großstädten.

"Die großen Städte sind im derzeitigen Marktumfeld die Gewinner unter den Immobilienstandorten", fasst Kießling die Lage zusammen. "Auch sprechen die Verwerfungen an den Finanzmärkten für Investitionen in als sicher geltende Anlageformen. Dazu gehören Immobilien, die gerade vor dem Hintergrund des aktuellen Zinsniveaus und den moderaten Einstiegspreise derzeit sehr interessante Investitionen sind. Jeder Anleger ist gut beraten, wenn er heute verstärkt eine Investition in Immobilien ins Auge fasst", so Kießling. Die Nachfrage nach vermieteten Immobilien zur Kapitalanlage hat nach Beobachtung des IVD und seiner Mitglieder als eine direkte Folge der Finanzkrise bereits angezogen. "Der Preisspiegel des IVD hilft, einen Überblick über Investitionsstandorte und das Preisgefüge vor Ort zu bekommen. Er ist damit ein wichtiger Wegweiser vor einer Kaufentscheidung."

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser

Im Bundesdurchschnitt sind - mit Ausnahme der Großstädte - die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser in allen Lagen und Qualitäten tendenziell gesunken. Preisrückgänge von unter 1 Prozent sollten laut IVD jedoch nicht überbewertet werden. Diese bewegen sich im Rahmen fast normaler Marktbewegungen. In den Großstädten sind die Preise für Objekte mit überdurchschnittlicher Ausstattung in guten und sehr guten Lagen um rund 1 Prozent gestiegen.

In den Städten unter 100.000 Einwohner sind die Preise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in allen Kategorien im Vergleich zum Vorjahr um rund ein Prozent und für Reihenhäuser um etwas mehr als anderthalb Prozent rückläufig.

Im Durchschnitt der knapp 390 beobachteten Städte kostete 2008 ein freistehendes Eigenheim, in mittlerer Lage und mittlerer Ausstattungsqualität (mittlerer Wohnwert), mit circa 125 Quadratmeter Wohnfläche und ortsüblich großem Grundstück bislang rund 194.000 Euro. Das gleiche Objekt kostet in einer deutschen Großstadt mit über 300.000 Einwohnern rund 278.000 Euro.

Die höchsten Preise werden für Objekte dieser Art mit 515.000 Euro (plus 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr) in München bezahlt, gefolgt von Stuttgart mit 450.000 Euro (unverändert), Frankfurt mit 380.000 Euro (minus 5 Prozent) und Düsseldorf mit 350.000 Euro (unverändert).

  • Top 10 Großstädte - freistehende Einfamilienhäuser (mittlerer Wohnwert, ca. 125 m² Wohnfläche, inkl. ortsüblich großem Grundstück - Gesamtobjektpreis in Euro (Schwerpunktpreis, keine Spitzenwerte)):
     - München: 515.000 Euro
     - Stuttgart: 450.000 Euro
     - Heidelberg: 390.000 Euro
     - Frankfurt/M.: 380.000 Euro
     - Wiesbaden: 380.000 Euro
     - Düsseldorf: 350.000 Euro
     - Freiburg: 330.000 Euro
     - Bonn: 315.000 Euro
     - Köln: 310.000 Euro
     - Essen - 310.000 Euro
    IVD-Preisspiegeldurchschnitt 2008/2009 = ca. 194.000 Euro

Im Durchschnitt der knapp 390 beobachteten Städte kostete 2008 ein Reihenmittelhaus, in mittlerer Lage und mittlerer Ausstattungsqualität (mittlerer Wohnwert), mit circa 100 Quadratmeter Wohnfläche und üblichem Grundstück bislang knapp 155.000 Euro. Damit ist der Preis gegenüber dem Vorjahr um fast 1 Prozent gesunken. Das gleiche Objekt kostet in einer deutschen Großstadt mit über 300.000 Einwohnern rund 211.000 Euro. Der Kaufpreis hat sich auch in den Großstädten für ein derartiges Reihenmittelhaus um knapp ein halbes Prozent gegenüber dem Vorjahr verringert. Lediglich Reihenhäuser in guter Qualität und guter Lage verzeichneten in Großstädten einen durchschnittlichen Preisanstieg von knapp 1 Prozent.

Die höchsten Preise werden für Objekte dieser Art in München mit 385.000 Euro (plus 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr) bezahlt, gefolgt von Bonn mit 290.000 Euro (unverändert) und Heidelberg (plus 3,5 Prozent), Köln mit 280.000 Euro (plus 12 Prozent), Frankfurt mit 280.000 Euro (minus 7 Prozent), Freiburg mit ebenfalls 280.000 Euro (plus 2 Prozent), Wiesbaden mit 270.000 (plus 8 Prozent) und Stuttgart mit 260.000 Euro (unverändert).

  • Top 10 Großstädte - Reihenhäuser (Reihenmittelhaus (ohne Garage) - mittlerer Wohnwert, ca. 100 m² Wohnfläche - Gesamtobjektpreis in Euro (Schwerpunktpreis, keine Spitzenwerte)):
     - München: 385.000 Euro
     - Bonn: 290.000 Euro
     - Heidelberg: 290.000 Euro
     - Köln: 280.000 Euro
     - Frankfurt/M.: 280.000 Euro
     - Freiburg: 280.000 Euro
     - Wiesbaden: 270.000 Euro
     - Stuttgart: 260.000 Euro
     - Düsseldorf: 250.000 Euro
     - Karlsruhe: 250.000 Euro
    IVD-Preisspiegeldurchschnitt 2008/2009 = 155.000 Euro
     
  • TOP 10 Anstieg der Verkaufspreise für freistehende Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr in Prozent (mittlerer Wohnwert (Schwerpunktpreis, keine Spitzenwerte)):
     - Magdeburg: 110.000 > 125.000 = +13,64%
     - Braunschweig: 190.000 > 210.000 = +10,53%
     - Rostock: 170.000 > 185.000 = +8,82%
     - Halle: 140.000 > 150.000 = +7,14%
     - München: 490.000 > 515.000 = +5,10%
     - Berlin: 220.000 > 230.000 = +4,55%
     - Oberhausen: 230.000 > 240.000 = +4,35%
     - Gelsenkirchen: 230.000 > 240.000 = +4,35%
     - Bochum: 260.000 > 270.000 = +3,85%
     - Mainz: 300.000 > 310.000 = +3,33%

Im 10-Jahresvergleich fällt auf, dass das klassische freistehende Einfamilienhaus zurzeit immer noch die wertstabilste Anlageform in Wohnimmobilien ist. Ein Vergleich von rund 150 bundesweiten Städten zeigt, dass sich die Preise für Einfamilienhäuser nahezu auf dem Niveau des Jahres 1998 bewegen. Vor dem Hintergrund der enormen Preissteigerungen Anfang bis Mitte der 90er Jahre und dem anschließenden Konsolidierungsprozess ist die Wertstabilität beachtlich. Zum Vergleich: Wohneigentum auf der Etage ist im gleichen Zeitraum im Bundesdurchschnitt um 15 Prozent im Wert gesunken.

Der Markt für Eigentumswohnungen

Die aktuellen Preisrückgänge 2008 bewegen sich auf dem gleichen Niveau wie 2006. Für bezugsfreie Eigentumswohnungen im Bestand verzeichnet der IVD einen Preisrückgang im Durchschnitt aller Städte von knapp 1,7 Prozent. Wie bereits im Vorjahr sind die Preise für Eigentumswohnungen im Neubau hingegen weiterhin preisstabil.

Im Durchschnitt kostet eine circa 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit drei Zimmern in normaler Lage und in normaler Ausstattungsqualität (mittlerer Wohnwert) rund 960 Euro pro Quadratmeter und kostet damit knapp 1,8 Prozent weniger als im Vorjahr. Die höchsten Preise werden in diesem Segment in München mit 2.100 Euro pro Quadratmeter gezahlt, gefolgt von Stuttgart und Düsseldorf mit 1.800 Euro pro Quadratmeter.

  • Top 10 Eigentumswohnungen (mittlerer Wohnwert, ca. 70 m² Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Schwerpunktpreis, keine Spitzenwerte)):
     - München: 2.100 Euro
     - Stuttgart: 1.800 Euro
     - Düsseldorf: 1.800 Euro
     - Köln: 1.600 Euro
     - Frankfurt/M.: 1.500 Euro
     - Wiesbaden: 1.500 Euro
     - Freiburg/Br.: 1.500 Euro
     - Bonn: 1.500 Euro
     - Hamburg: 1.450 Euro
     - Heidelberg: 1.400 Euro
    IVD-Preisspiegeldurchschnitt 2008/2009 = 958 Euro
     
  • TOP 10 Anstieg der Verkaufspreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr in Prozent (mittlerer Wohnwert (Schwerpunktpreis, keine Spitzenwerte))
     - Bochum: 900 > 1.000 = +11,11 Prozent
     - Trier: 1.000 > 1.100 = +10,00 Prozent
     - Hagen: 1.000 > 1.100 = +10,00 Prozent
     - Oberhausen: 1.200 > 1.300 = +8,33 Prozent
     - Kiel: 930 > 1000 = +7,53 Prozent
     - Gelsenkirchen: 800 > 850 = +6,25 Prozent
     - Koblenz: 850 > 900 = +5,88 Prozent
     - Leverkusen: 950 > 1.000 = +5,26 Prozent
     - Saarbrücken: 1.000 > 1.050 = +5,00 Prozent
     - Nürnberg: 997 > 1.046 = +4,96 Prozent

Preissteigerungen im Bereich Eigentumswohnungen sind lediglich in den Großstädten zu identifizieren. Dies gilt nur für die Kategorie "guter und sehr guter Wohnwert". Hier sind im Durchschnitt der knapp 80 Großstädte mit über 100.000 Einwohnern Preissteigerungen von 0,5 bis 1,8 Prozent zu verzeichnen. Gut ausgestattete Eigentumswohnungen in den guten und sehr guten Lagen deutscher Großstädte sind wieder gefragt. Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreissteigerungen mit bis zu 2 Prozent sind bei Neubau-Eigentumswohnungen im gehobenen Segment in den "guten Vierteln" deutscher Großstädte zu finden.

Im Vergleich der Objektarten weist die Kategorie "freistehendes Eigenheim" und "Reihenhaus" eine höhere Preisstabilität bzw. Wertstabilität auf als Wohneigentum auf der Etage. Eigentumswohnungen haben im 10-Jahresvergleich einen statistischen Preisrückgang von knapp 15 Prozent zu verkraften. Die Preisrückgänge resultieren allerdings aus dem Abbau der Fehlallokation aus den 90er Jahren. Die aktuelle Preisentwicklung - insbesondere bei hochpreisigen Eigentumswohnungen - deutet auf ein allmähliches Ende des Angebotsüberhangs hin, zumindest in diesem gehobenen Segment der Großstädte.

Über den IVD-Wohnpreisspiegel 2008/2009

Der Preisspiegel, der beim IVD in gedruckter Form bestellt werden kann, erfasst die Entwicklung des Wohn-Immobilienmarktes in rund 390 Städten der Bundesrepublik. Grundlage für die Angaben bilden aktuelle Marktpreise aus dem 2. und 3. Quartal des Jahres 2008. Der Preisspiegel kostet 75 Euro.

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