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Architekt haftet für falschen Bautenstandsbericht

(16.11.2008) Käufer oder Bauherren von Immobilien können von Architekten, auch wenn sie diese nicht selber beauftragt haben, Schadensersatz für falsche Bautenstandsberichte fordern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung festgelegt (Urteil vom 25. September 2008, Az.:VII ZR 35/07). "Im konkreten Fall bestand ein Vertragsverhältnis nur zwischen dem Bauträger und dem Architekten", erläutert Rechtsanwalt Christoph Lichtenberg von MEK Rechtsanwälte in München. "Die Schutzwirkung eines solchen Vertrages hat der BGH jetzt ausdrücklich mit auf den Käufer ausgedehnt, so dass dieser eigenständig Ansprüche gegen den Architekten hat."

Der Fall: Im Auftrag eines Bauträgers war der Architekt neben der Überwachung der Bautätigkeit auch für die Bautenstandsberichte zuständig. Auf deren Basis zahlte die Bank der Käufer die jeweiligen Raten des Kaufpreises an den Bauträger aus. In sieben Bautenstandsberichten waren jedoch bauliche Mängel und Abweichungen von der Baugenehmigung nicht erwähnt. Bei korrekten Berichten hätten die Käufer die Raten nicht gezahlt, da erhebliche Mängel bestanden. Durch die Zahlungen haben die Käufer letztlich ein Objekt erworben, das den Kaufpreis nicht wert ist. Den dadurch entstandenen Schaden versuchen sie durch das Gerichtsverfahren ersetzt zu bekommen.

Das Urteil: "Dass der BGH die Haftung des Architekten bejaht, kann für die Käufer ein entscheidender Vorteil sein", betont Lichtenberg. Der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht hebt hervor, dass hinter Architekten im Gegensatz zum Bauträger immer auch eine Berufshaftpflichtversicherung steht. "Sollte der Bauträger nicht ausreichend solvent sein, um einen größeren Schaden begleichen zu können, kann sich der Geschädigte zusätzlich beim Architekten und damit der Versicherung schadlos halten."

Zur Erinnerung: Bautenstandsberichte sollen unter anderem Käufer davor schützen, Kaufpreisraten zu zahlen, obwohl das Bauwerk noch gar nicht so weit fertiggestellt ist, dass die Rate fällig würde. Lichtenberg warnt: "Als Käufer würde ich mich nie darauf einlassen, dass der Architekt Vertragspartner des Bauträgers ist. Ratenzahlungen sollten immer nur auf Basis von Bautenstandsberichten erfolgen, die von einem neutralen Dritten erstellt werden." Das kann ein vom Käufer beauftragter Architekt oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sein. "Wenn das in den Verhandlungen nicht durchsetzbar ist, sollten die Bautenstandsberichte zumindest durch einen eigenen Architekten oder Sachverständigen geprüft werden", empfiehlt der Baurechtler. Das koste zunächst mehr Geld, könne dem Käufer jedoch viel Ärger sparen.

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