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Robuster Gewerbeimmobilienmarkt trotz Krise

(11.10.2009) Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich in der aktuellen Finanzmarktkrise robust. In den guten Lagen der Großstädte wird ein Preisplus von bis zu 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Bei Neuvermietungen von Büroflächen ist bundesweit im Durchschnitt ein Mietpreisrückgang von 0,3 bis 0,5 Prozent zu beobachten. Der Umsatz bei der Vermietung von Büroflächen liegt circa 20 Prozent unter dem Niveau des Jahres 2008. Das sind die Kernergebnisse des IVD-Gewerbe-Preisspiegels 2009/2010, den der Immobilienverband IVD am 6. Oktober 2009 auf der Expo Real in München vorgestellt hat.

"Der Rückgang beim Flächenumsatz hat noch keine signifikanten Auswirkungen auf das Mietniveau bei Neuvermietungen", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. Die geringere Nachfrage und die Sparanstrengungen der Unternehmen setzen die Mieten bislang kaum unter Druck. Im Durchschnitt aller 370 vom IVD beobachteten Städte beträgt der Rückgang bei den Büromieten mit gutem Nutzungswert 0,5 Prozent. "Angesichts der allgemeinen Wirtschaftskrise ist das ein Ausdruck großer Stabilität am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt", so Kießling weiter. "Im Vergleich zu den anderen europäischen Büromärkten kommen die deutschen Bürostandorte bislang sehr glimpflich davon."

Großstädte mit Mietenplus

Mit einer Spitzenmiete von circa 35 Euro pro Quadratmeter ist und bleibt Frankfurt die teuerste Stadt für Büros. In München werden in der Spitze rund 30 Euro, in Düsseldorf und Hamburg rund 22 Euro und in Berlin circa 21 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Der durchschnittliche Nettomietpreis je Quadratmeter Bürofläche beläuft sich - im Durchschnitt der 20 Großstädte mit über 300.000 Einwohnern - auf rund 12 Euro pro Quadratmeter. In den rund 70 Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt der Preis für eine vergleichbare Fläche bei knapp 9,30 Euro pro Quadratmeter.

In den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern (70 untersuchte Städte) haben die Marktberichterstatter des IVD leichte Preissteigerungen festgestellt. Dieses Plus beträgt circa 0,6 Prozent für Büros mit gutem Nutzungswert. Die Städte mit mehr als 200.000 Einwohnern (35 untersuchte Städte) weisen ein Plus von 1,2 Prozent bei den Büromieten aus. Städte mit mehr als 300.000 Einwohnern (20 untersuchte Städte) haben um 2,4 Prozent höhere Neuvertragsmieten für Büroraum.

Umgekehrtes Bild in den kleineren Städten

In den vom IVD beobachteten Städten mit weniger als 25.000 Einwohnern beläuft sich der Rückgang der Nettokaltmieten für Büros auf durchschnittlich 1,5 bis 2,5 Prozent, in Klein- und Mittelstädten (unter 50.000 Einwohner) auf rund 1,2 Prozent. Die Entwicklung lässt sich mit der Faustformel "Je kleiner die Stadt, desto höher die Mietpreisrückgänge" zusammenfassen.

In allen beobachteten Städten unter 100.000 Einwohnern liegt der durchschnittliche Nettomietpreis bei rund 6,70 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Schwerpunktmiete bei guten Mietangeboten über alle 370 ausgewerteten, bundesweiten Städte, beträgt 7,40 Euro pro Quadratmeter.

Leerstand bislang ebenfalls stabil

Beim Leerstand zeigen sich bislang keine gravierenden Auswirkungen der Krise. Das Gesamtangebot an kurzfristig verfügbaren Flächen bleibt zwar hoch, die Leerstandsraten in den großen Bürostandorten seien jedoch nicht nachhaltig gewachsen. Die Bürometropole mit dem geringsten Leerstand ist, wie bereits im letzten Jahr, Hamburg. Hier ist eine Leerstandsquote von rund sieben Prozent zu verzeichnen. Dicht gefolgt von Köln, Berlin und München mit jeweils acht bis neun Prozent. Düsseldorf liegt mit rund 10 Prozent noch vor Frankfurt mit rund 14 Prozent Leerstandsquote.

Einzelhandel: nur Mietpreisanstieg in den Geschäftskernen

Im Durchschnitt aller vom IVD beobachteten Städte verzeichnet der IVD zum dritten Mal in Folge einen bundesweiten Mietpreisanstieg für 1a-Einzelhandelsflächen: Die Neuvertragsmieten für kleine und große Einzelhandelsgeschäfte in 1a-Lagen der Geschäftskerne sind im bundesweiten Durchschnitt um rund 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. "Dieses Preisplus wird allerdings nur in den Geschäftskernlagen der Großstädte erreicht", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. "Damit wird wieder einmal der Trend bestätigt, dass Einzelhandel in den Top-Lagen floriert, die Randlagen es aber zunehmend schwer haben, das Mietniveau zu halten."

Trends bei Einzelhandelsmieten

Trotz der sich eintrübenden ökonomischen Rahmenbedingungen kann derzeit noch keine deutliche Verringerung der Expansionsaktivitäten auf den deutschen Märkten für Einzelhandelsunternehmen beobachtet werden. Auf den Einzelhandel spezialisierte Maklerhäuser berichten, dass aktuell weiterhin eine konstante Nachfrage nach Flächen in den so genannten 1a-Lagen der deutschen Städte zu beobachten ist. Die deutschen Top-Lagen zählen weiterhin zu den wichtigsten Expansionszielen nationaler und internationaler Einzelhändler.

IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2009/2010

Der IVD-Gewerbe-Preisspiegel mit Mieten für Büro- und Einzelhandelsflächen in 370 Städten liegt der kommenden Abonnenten-Ausgabe des AIZ-Immobilienmagazins 11/2009 kostenlos bei. Zusätzliche Exemplare können unter ivd-webshop.net zum Preis von 75 Euro bestellt werden.  Grundlage für die Angaben bilden aktuelle Marktpreise aus dem 2. und 3. Quartal des Jahres 2009.

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