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Bankbürgschaft: Fertighauskäufer müssen Sicherheiten stellen

(26.9.2010) Für Verunsicherung unter Fertighauskäufern sorgt vermutlich ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. Mai 2010 (AZ: VII ZR 165/09). Der BGH hat entschieden: Fertighausanbieter dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, soweit dies im Bauvertrag geregelt ist. Darauf weist die ARGE Baurecht im Deutschen Anwaltverein hin.

Der BGH bestätigte mit seinem Urteil die Praxis eines Fertighausherstellers, der in seinen AGBs eine 100-prozentige Zahlungsbürgschaft von seinen Kunden verlangte. Nach der strittigen Klausel müssen diese spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen vorlegen. Auch die Kosten, die für die Stellung der Bürgschaft anfallen, seien laut BGH-Urteil dem Kunden zumutbar - und zwar, weil sie angesichts der Kaufsumme für das gesamte Haus kaum ins Gewicht fallen.

Sabina Böhme, Mitglied der ARGE Baurecht und Baufachanwältin in Berlin rät privaten Bauherren, die ein Fertighaus kaufen möchten, unbedingt zu verhandeln. „Der BGH hat mit seinem Urteil zwar die Rechtmäßigkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines einzelnen Fertighausherstellers bestätigt, aber das bedeutet nicht, dass nun alle Fertighauskäufer automatisch den vollen Kaufpreis als Sicherheit hinterlegen müssen.“ Der Fertighauskäufer sollte versuchen, die Höhe der Bürgschaft oder Sicherheit auf 50% der Kaufsumme zu halbieren oder sie zumindest deutlich zu reduzieren. „Die Vertragspartner haben hier völlige Verhandlungsfreiheit“, erinnert Sabina Böhme.

Alternativ zur Zahlungsbürgschaft können Fertighaushersteller von ihren Vertragspartnern zur Sicherung ihrer Forderungen auch die Einräumung einer Sicherungshypothek in das Baugrundstück (nach §648 Abs. 1 BGB) verlangen - also die Eintragung ins Grundbuch.

Der BGH begründete sein Urteil mit den enormen finanziellen Vorleistungen des Fertighausunternehmers. Im Gegensatz zum Bauen „Stein auf Stein“ müssten Fertighaushersteller mit vergleichsweise hohen Summen in Vorlage gehen und könnten die Produktion eines einmal begonnenen Hauses in ihren Werkshallen auch nicht so ohne weiteres unterbrechen oder der Zahlungsfähigkeit eines Bauherren anpassen. Sie müssten deshalb sicher sein, dass sie nach dem Aufbau des Hauses die Gesamtsumme auch bekommen. Im Übrigen müsse die Zahlungsbürgschaft nicht nur den Grundpreis des Gebäudes decken, sondern den Gesamtpreis einschließlich aller Mehr- (und natürlich auch Minder-)kosten durch Sonderwünsche.

Die ARGE Baurecht rät allen potentiellen Fertighaus-Bauherren frühzeitig die Vertragsbedingungen der Hersteller zu prüfen. Dabei sollten auch die Kündigungsfristen beachtet werden: Im vom BGH entschiedenen Fall hat der Fertighaushersteller das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die Bürgschaft des Bauherrn nicht spätestens acht Wochen vor Baubeginn vorliegt. Wer hier also schludert, der bekommt die Kündigung und steht dann erst einmal wieder mit leerem Grundstück da. Das kann Ärger nach sich ziehen - beispielsweise, wenn die Wohnung schon gekündigt und der Umzugsurlaub eingereicht sind.

„Bauherren sollten nicht vergessen, im Vertrag auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu regeln“, erinnert Rechtsanwältin Böhme. „Ist das Haus bezahlt, muss der Fertighaushersteller dem Käufer die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Je früher desto besser, denn solange die Bürgschaft läuft, kostet sie den Bauherren Geld.“

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