„Markt für Wohnimmobilien 2014“: Wohnungsmarkt auf Normalisierungskurs

  

(12.5.2014) Das Nachfragewachstum auf dem deutschen Woh­nungsmarkt hat nach der aktuellen Erhebung der Landesbau­sparkassen (LBS) den Zenit erreicht. „In diesem Jahr rechnen unsere Experten erstmals seit fünf Jahren wieder mit einem et­was geringeren Preisanstieg bis zum Jahresende“, sagte Ver­bandsdirektor Hartwig Hamm bei der Vorstellung der LBS-Ana­lyse „Markt für Wohnimmobilien 2014“ in Berlin. Mit 2 bis 4 Pro­zent sollen die erwarteten Preissteigerungen im Rahmen der allgemeinen Einkommensentwicklung blieben.

Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei LBS und Sparkas­sen, die mit Abstand die größte Maklergruppe Deutschlands sind. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über typi­sche Preise für verschiedene Objektkategorien - in mittleren bis guten Lagen - und außerdem über die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente, aktuell in rund 870 Städten.

2013 haben die Preise für Wohnimmobilien nach Hamms Worten noch einmal teilweise um mehr als fünf Prozent angezogen. Fast überall kosteten jedoch Eigenheime und Ei­gentumswohnungen heute nicht oder nur wenig mehr als im Jahre 2000. Nur im Süden schlage sich die Schere zwischen hoher Nachfrage und knappem Angebot mittlerweile in deutlich höheren Preisen nieder. Abgesehen von dieser Region naht aber nach Ein­schätzung der LBS-Experten aber allmählich das Ende eines Aufholprozesses auf dem Wohnimmobilienmarkt, der hierzulande nach vielen Jahren mit konstanten und teilwei­se rückläufigen Preisen erst sehr spät eingesetzt hatte. Nicht zuletzt der wachsende Wohnungsneubau schaffe perspektivisch Erleichterungen - doch längst noch nicht in allen Nachfrage-Schwerpunkten.

Einfamilienhäuser in attraktiven Umlandgemeinden am teuersten

Enorme Wohnungsmarktunterschiede von Region zu Region gibt es deshalb nach LBS-Angaben nach wie vor auch bei den gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern, den mit Abstand beliebtesten Objekten. An der Preisspitze deutscher Großstädte be­hauptet sich laut LBS-Immobilien-Preisspiegel weiterhin München, wo es mit 900.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist und in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hin­ter der bayerischen Landeshauptstadt folgen weitere süd- und südwestdeutsche Großstädte wie Regensburg (775.000 Euro), Stuttgart (700.000 Euro) und Freiburg (650.000 Euro).

Teils noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden:

• So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,2 Millionen Euro sogar den absoluten Rekord auf.
• In Meerbusch sind die typischen Objekte mit 550.000 Euro um 100.000 Euro teurer als in Düsseldorf.
• Und in Kronberg kostet ein Einfamilienhaus für 620.000 Euro rund 120.000 Euro mehr als ein vergleichbares in Frankfurt.

Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit besonders reizvoller Landschaft: in den Voralpen Starnberg mit 1 Million Euro, am Bodensee Kon­stanz und Lindau mit 780.000 bzw. 650.000 Euro.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmillio­nen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dres­den, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 220.000 und 280.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau sogar noch einmal deutlich niedriger - so nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw. 180.000 Eu­ro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 120.000 Euro) und im Wes­ten (Siegen mit 175.000 Euro). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Weißen­fels mit 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Reiheneigenheime: im Süden vielerorts Engpässe

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen. „Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigen­tumsinteressente nicht schlecht“, so Hamm. Denn in Westdeutschland bewegten sie sich in Groß- und Mittelstädten um 230.000 Euro, im Osten und Norden sogar unter 200.000 Euro. Lediglich im Süden signalisiere der auf 350.000 Euro gestiegene Durch­schnittspreis vielerorts echte Engpässe: So koste selbst „in der Reihe“ ein neues Ei­genheim in München 690.000 Euro und in Regensburg 575.000 Euro. In der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner (einschließlich Berlin) rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 250.000 Euro.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihen­häusern, im Schnitt allerdings mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von 20 Prozent. „Vereinzelt sind sie aber – wegen häufig guter Lage – sogar genauso teuer wie Neubauten, etwa in Bonn“, so Hamm.

gebrauchte Eigentumswohnung rund 40% billiger

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts merklich gestiegene Preise. Vor allem an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten sei Wohneigentum auf der Etage die gute Alternative für knappe Eigenheimangebote. Auch hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 6.500 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert, gefolgt von Gräfelfing (6.200), noch deutlich vor München (5.300 Euro) oder Hamburg (4.000 Euro). Bei den großen Me­tropolen liegen die Quadratmeterpreise in Hannover und Bremen, aber auch im Ruhr­gebiet (Dortmund und Essen) im moderaten Bereich unter 3.000 Euro.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage fest. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stock­werkseigentum im Vergleich zu Neubauten immer noch rund 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig um 1.100 Euro und lediglich im Süden bereits wieder bei 1.900 Euro. „Bei den heutigen Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner damit nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen“, hob der Verbandsdirektor hervor.

Bauland zwischen 80 und 1.250 Euro

Beim Bauland rechnen die Experten der LBS nach wie vor nicht mit einer Ausweitung des Angebots. Daher seien Grundstücke gerade in den süddeutschen Groß- und Mit­telstädten mit fast 400 Euro pro Quadratmeter nochmals teurer als im Vorjahr. Das sei glatt dreimal so viel wie im Norden (130 Euro) und gar fast fünfmal so viel wie im Osten (80 Euro). Spitzenpreise würden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (1.250 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (900 Euro) oder Heidelberg (700 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus, Salzgitter) Bauland jedoch für unter 100 Euro pro Quadratmeter am Markt.

Für den weiteren Jahresverlauf

... liegt nach Auskunft der LBS-Experten die prognostizierte Preissteigerung bei Bau­land und Reihenhäusern im Bereich von 2,5 Prozent, bei gebrauchten Eigentumswoh­nungen und frei stehenden Einfamilienhäusern etwas höher. Noch etwas stärker wird der Preisauftrieb bei neuen Eigentumswohnungen mit 4 Prozent gesehen. Gleichwohl ändere dies nichts an der Tatsache, dass Immobilien hierzulande auch im internatio­nalen Vergleich relativ günstig und wegen der niedrigen Zinsen auch gut bezahlbar seien. „Wenn es endlich gelingt, in den Ballungsräumen mehr bedarfsgerechten Neu­bau zu schaffen – gerade auch für Familien mit Kindern –, dann sind die Aussichten auf eine solide Wohnungsmarktentwicklung nicht schlecht“, so Hamms Fazit.

Das Nachschlagewerk "Markt für Wohnimmobilien 2013 - Daten, Fakten, Trends" kann kostenlos per E-Mail an LBS angefordert werden.