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VPB rät und fordert, Fertigstellungstermin im Bauvertrag verbindlich festzulegen

(7.9.2014) „Wenn wir nicht rechtzeitig in unser neues Haus einziehen können, dann muss unsere Baufirma eben die Hotelkosten für uns bezahlen.“ So manche Baufami­lie redet sich in dieser Form angesichts aus dem Ruder laufender Bauarbeiten selbst Mut zu. Und dazu hat sie allen Grund, denn wenn das neue Dach über dem Kopf spä­ter fertig wird als erwartet, knabbern Extrakosten am Budget: Es wird übergangswei­se eine alternative Unterkunft benötigt, der Umzug muss neuorganisiert werden, der Kredit läuft,... Wohin also mit Mensch und Mobiliar? Und wer soll's bezahlen? Da liegt es nahe, die säumige Firma für den Schaden haftbar zu machen.

So einfach ist es allerdings nicht, heißt es beim Verband Privater Bauherren (VPB). Ob der Bauunternehmer für die Hotel- und sonstigen Kosten aufkommen muss, die sich aus der Verzögerung ergeben, das richtet sich nach den Vereinbarungen, die Bauherr und Baufirma lange vor Baubeginn im Bauvertrag getroffen haben. Mancher Bauherr bleibt tatsächlich zum Schluss auf den Hotelkosten sitzen.

Was steht im Bauvertrag?

„Verzögert sich der Bau, muss zunächst der private Bauherr für alle anfallenden Kos­ten geradestehen“, erklärt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. „Zurückholen kann er sich das Geld auch nur unter bestimmten Bedingungen. So muss der Schlüsselfer­tigunternehmer zunächst einmal mit der Baufertigstellung tatsächlich in Verzug sein. Das wiederum setzt als erstes voraus, dass der vertragliche Fertigstellungszeitpunkt verstrichen ist“, erläutert Baurechtsanwalt Freitag. Nach Erfahrung des VPB sind fixe Fertigstellungstermine in Verträgen aber höchst selten. „Und selbst wenn sie verein­bart wurden, finden sich im Vertrag garantiert Verlängerungsregelungen, die den Fäl­ligkeitstermin wieder aufweichen.“

Schnell ist auch der Bauherr schuld

„Ohne konkreten Termin muss der Bauherr nach Fälligkeit der Bauleistung mahnen. Und die Kostenabwälzung geht auch nur, wenn der Bauunternehmer die Verzögerung auch tatsächlich verursacht und verschuldet hat“, erklärt Holger Freitag. Mitunter liegt die Ursache der Verzögerung auch beim Bauherrn. Die dadurch verursachten Verzögerun­gen kann der Bauherr dem Unternehmer keinesfalls ankreiden:

  • Wenn beispielsweise eine vertraglich vereinbarte Abschlagszahlung trotz be­rechtigter Anforderung nicht rechtzeitig überwiesen wird, dann muss die Firma nicht weiterbauen.
  • Das gilt auch, wenn die Bauherrschaft sich bei der Auswahl von Bodenbelägen, Türen, Sanitärobjekten und Fliesen Zeit lässt und die Materialien deshalb ver­spätet geliefert werden sowie für
  • Änderungswünsche im Nachhinein.

„Aber selbst wenn die Schlüsselfertigfirma tatsächlich gebummelt und den Einzug ver­zögert hat, muss der Bauherr noch die Höhe des Schadens klären“, erläutert Holger Freitag. „Es sei denn, er hat eine Vertragsstrafe ausgehandelt, die in jedem Fall fällig wird, wenn das Zeitlimit überschritten ist - gleich, ob der Bauherr tatsächlich einen finanziellen Schaden hat oder nicht.“

Vertragsstrafen zweischneidig

Solche Vertragsstrafen entpuppen sich manchmal aber auch als zweischneidiges Schwert - insbesondere dann, wenn Baufirmen sie von sich aus anbieten und so ver­suchen, spätere Schadensersatzansprüche wegen Verzögerungen zu deckeln. „Sol­che Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind zwar unwirksam“, betont Rechtsanwalt Freitag, „aber Ärger hat der Bauherr damit in jedem Fall. Vermeiden kann er den nur, wenn er den Bauvertrag samt allen Terminen und Vertragsstrafen vor Unterschrift von Fachleuten prüfen lässt. Danach wissen Bauherren, was auf sie zukommt, und ob sie im Notfall die Hotelkosten tatsächlich auf ihre Baufirma abwälzen können.“ Der VPB hält die aktuelle Praxis für verbraucherfeindlich und fordert den Gesetzgeber dringend auf, verbindliche Festlegungen für Fertigstellungstermine bei Verbraucherbauherren gesetzlich zu regeln.

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