Bezahlbare Mietwohnungen: Wirtschaft schwankt zwischen Sonder-AfA und Investitionszulage

(25.4.2016) Die Wohnungswirtschaft hat die von der Bundesregierung geplante Son­derabschreibung zur Förderung des Baus bezahlbarer Mietwohnungen besonders in Gebieten mit angespannter Wohnungslage begrüßt. „Wir unterstützen den Vorschlag für die Einführung einer steuerlichen Sonderabschreibung zur Förderung des dringend benötigten Mietwohnungsneubaus ausdrücklich“, erklärte der Bundesverband deut­scher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in seiner Stellungnahme zur öf­fentlichen Anhörung des Finanzausschusses am Montag.

Grundlage der Anhörung war der Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (siehe Drucksache 18/7736):

• Die Sonderabschreibung soll demnach im Jahr der Anschaffung oder Herstel­lung und in dem darauf folgenden Jahr bis zu zehn Prozent betragen.
• Im dritten Jahr sollen es bis zu neun Prozent sein.
• Begünstigt werden sollen Investitionen, für die zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 ein Bauantrag oder eine Bauanzeige gestellt werden.
• Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung soll letztmalig im Jahr 2022 möglich sein.
• Eine weitere Grenze gibt es bei den Baukosten: „Mit der Begrenzung der För­derung auf solche Baumaßnahmen, bei denen die abschreibungsfähigen Herstel­lungskosten nicht mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen, soll die Herstellung hochpreisigen Wohnraums vermieden werden.“ Wohnungen mit Luxusausstattung würden keiner staatlichen Förderung bedürfen.
• Außerdem soll die Sonderabschreibung nicht flächendeckend, sondern nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gelten.

Die Bundesarchitektenkammer warnte in der Anhörung davor, den Wert von 3.000 Eu­ro angesichts hoher Baukosten abzusenken, wie dies vom Bundesrat gefordert worden war.

Der GdW begrüßte die Regelung: „Das Instrument der steuerlichen Sonderabschrei­bung wird insbesondere private Investoren, auch private Klein-Investoren, motivieren, sich am Mietwohnungsneubau zu beteiligen.“ Aber die Abschreibung biete für ande­re Investorengruppe keine Motivation, wieder verstärkt im Mietwohnungsbau tätig zu werden. Das betreffe zum Beispiel die steuerbefreiten Vermietungsgenossenschaf­ten, die Abschreibungen nicht nutzen könnten. Daher sollte es alternativ eine In­vestitionszulage geben, empfahl der GdW. Die Schaffung einer Investitionszulage sei gerade im dringend auf Mietwohnungsneubau angewiesenen Metropolenraum Ber­lin-Brandenburg erforderlich, erklärte auch der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen.

Für den Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) wäre die Sonderabschrei­bung „ein wichtiger Impulsgeber der Baukonjunktur, um die dringend nötige Erhöhung der Produktion und der Fertigstellungszahlen für Wohneinheiten herbeizuführen und die in den Jahren 2001 bis 2009 um mehr als die Hälfte zurückgegangene Produktion auf­zuholen.“ Die gegenwärtige Abschreibung von zwei Prozent linear für Mietwohnbauten sei nicht mehr sachgerecht. Der Zentrale Immobilienausschuss erwartet durch das Ge­setz sogar einen „Turbo“ für die Bereiche, wo mehr Wohnungsbau benötigt werde.

Lieber eine Investitionszulage!

Jan Kuhnert (KUB Kommunal- und Unternehmensberatung) sprach sich gegen die Son­derabschreibung aus und erklärte eine Investitionszulage für „zielführender“. Der für die Abschreibung errechnete Aufwand von zwei Milliarden Euro bis 2020 solle bes­ser für eine Zulage verwandt werden, mit der durch dauerhafte Belegungsbindun­gen für Haushalte unterhalb der jeweiligen Einkommensgrenzen ein langfristi­gerBeitrag für die soziale Wohnraumversorgung geleistet werden könnte. Im unteren Preissegment würden ohnehin nur die kommunalen Unternehmen agieren, daneben auch Wohnungsbaugenossenschaften. Auch der Deutsche Städtetag vertrat die An­sicht, eine Investitionszulage würde „unmittelbar und zielgenau wirken und auch sol­chen Wohnungsunternehmen und privaten Investoren zugute kommen, die von einer erhöhten steuerlichen Abschreibung nicht oder nur unzureichend profitieren würden“.

Der Dachverband deutscher Immobilienverwalter mahnte an, nicht nur die Herstellung von Gebäuden, sondern auch die Anschaffung von Eigentumswohnungen in jedwede Regelung einzubeziehen.

Fallbeil Sonder-AfA?

Mit Abschreibungsproblemen befasste sich der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Die gesetzte Kostenobergrenze führe bei unerwarteten Baukostensteigerungen zu einem „Fallbeileffekt“. Daher sollte eine Regelung geschaf­fen werden, wonach sich die Bemessungsgrundlage in dem Maße reduziere, wie die Kostenobergrenze überschritten werde.

Fehlen einfach nur Bauflächen?

Erhebliche Zweifel an der Lenkungsfunktion des vorgeschlagenen Instrumentariums äußerte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Es mangele nicht an Investoren, sondern an Bauflächen. Die Lenkungswirkung durch das Gesetz werde ge­ring sein. Das DIW regte eine „Nachverdichtung“ auf bereits bebauten Flächen an.

Professor Frank Hechtner (Freie Universität Berlin) vermisste in dem Gesetzentwurf Aussagen zu den ökonomischen Auswirkungen der Sonderabschreibung, die nur für Neubauten gelten solle. Mehr Wohnraum könne aber auch durch den Ausbau von Dachgeschossen geschaffen werden.

Der Deutsche Mieterbund vertrat die Ansicht, dass das Ziel des Gesetzentwurfes, mehr preiswerten Wohnraum zu schaffen, verfehlt werden dürfte. Nichts werde Inves­toren abhalten, die hohe Marktmiete zu nehmen. Auch Thomas Bestgen (UTB Projekt­management und Verwaltungsgesellschaft) erwartet keine Wirkung auf angespannten Wohnungsmärkten. Ohne Sozialbindung würden private Unternehmer dort keinen be­zahlbaren Wohnraum schaffen.