„Umzugsketten“ und „Sickereffekte“: Eigenheimbau entlastet Miet-Wohnungsmarkt

(6.6.2016) Jedes neue Eigenheim verbessert die Wohnsituation von mehr als drei Haushalten, denn durch „Umzugsketten“ und „Sickereffekte“ profitieren einkommens­schwächere Haushalte vom Wohneigentum anderer und deren Wohneigentumsförde­rung - zu diesem Ergebnis kommt die LBS-Studie „Eigenheimbau schafft Mietwohn­raum“, die LBS-Chef Jörg Münning und Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun am 31. Maiin Münster vorgestellt haben. Empirica hat dazu in Köln, Dortmund und Münster in über 500 Interviews nachverfolgt, welche Wohnungen durch den Bezug eines Neu­bau-Eigenheims frei wurden. „Durchschnittlich werden in NRW jährlich 18.000 Eigen­heime gebaut. Durch den ,Sickereffekt' verbessert sich jedoch die Wohnsituation von mindestens 60.000 Haushalten“, bekräftigte Münning. Deshalb dürfe neben dem sozia­en Wohnungsbau auch die Wohneigentumsförderung nicht vernachlässigt werden. 

Impulse seien beispielsweise für den Wohnungsmarkt in NRW notwendig, folgert die LBS: Derzeit würden in NRW jährlich rund 52.000 Neubauwohnungen in Ein- und Mehr­familienhäusern erstellt. Nach Einschätzung von  Marktforschungsinstituten seien aber mindestens 75.000 erforderlich. Die Folge des knappen Angebotes: In acht der zehn größten NRW-Städte steigen insbesondere die Preise für neue Eigentumswohnungen deutlich:

In Münster werden für eine durchschnittliche 80-m²-Neubau-Wohnung mittlerweile 4.500 Euro/m² fällig (häufigster Wert), das ist mehr als doppelt so hoch wie der NRW-Durchschnitt, der bei 2.225 Euro liegt. Es folgen Düsseldorf (3.900 Euro), Wuppertal (3.750 Euro), Köln (3.380 Euro), Bonn (3.250 Euro), Essen (3.055 Euro), Bochum (2.900 Euro), Bielefeld (2.700 Euro), Dortmund (2.300 Euro) und Duisburg (1.805 Euro).

Von einer flächendeckenden Immobilienblase geht die LBS nicht aus - u.a. weil die Preisentwicklung der letzten zehn Jahre unter der Inflationsrate geblieben ist. „Aber örtliche Preisübertreibungen insbesondere bei neuen Eigentumswohnungen sind un­verkennbar“, so Münning.

Neben der direkten Förderung kostengünstiger Mietwohnungen dürfe deshalb auch der Effekt des Eigenheimbaus nicht vernachlässigt werden. Dazu müssten ...

• zum einen die seit 1996 unveränderten Einkommensgrenzen der Wohnungsbau­prämie angepasst werden, um insbesondere für junge Menschen wieder Anreize zum Vorsparen zu geben, und
• zum anderen die Eigentumsförderung verlässlich gestaltet werden.

In der derzeitigen Kritik an der Riester-Rente werde häufig vergessen, dass Wohn-Riester völlig anders funktioniere als die übrigen geförderten Altersvorsorgeprodukte. Die Spar- und Tilgungsförderung sei hier hocheffizient und zahle unmittelbar in den Rentenbaustein „ersparte Miete“ ein: Im Schnitt 420 Euro pro Monat - rund ein Drittel seiner Rente - hat der Durchschnittsrentner mehr zur Verfügung, wenn er keine Miete zahlen muss.

Münning: „Sinnvoll wäre die Erweiterung der Verwendungszwecke von Riester-Mitteln um die energetische Modernisierung, denn ersparte Wohnnebenkosten können eben­falls die Rentenlücke füllen.“ Allein die Kunden der LBS West haben bereits über 1 Mrd. Euro Riester-Guthaben angespart - Geld, das über kurz oder lang in Wohneigentum investiert wird.