Immobilienmarktbericht Deutschland 2019: Preise für Wohnimmobilien steigen weiter stark

(17.12.2019) Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich weiter recht dynamisch So stieg das Investitionsvolumen für den Kauf von Immobilien zwischen 2016 und 2018 von 237,5 auf 269 Mrd. Euro - was einem neuen Höchststand entspricht. Während sich aber der Gesamtgeldumsatz binnen zehn Jahren mehr als verdoppelte, blieb die Anzahl der Abschlüsse stabil und lag 2018 bei rund einer Million - das geht aus dem 6. Immobilienmarktbericht Deutschland hervor, den die amtlichen Gutachterausschüsse (AK OGA) heute (17.12.) in Berlin gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) vorgestellt haben. Der Bericht basiert auf notariellen Kaufverträgen.

Der Investitionsschwerpunkt bleibt dem Immobilienmarktbericht zufolge der Wohnungsmarkt: Der bundesweite Geldumsatz für Wohnimmobilien betrug 2018 etwa 180,5 Mrd. Euro. Den Wohnimmobilienmarkt dominierten Verkäufe von ...

•  Eigenheimen (70,3 Mrd. Euro) und
•  Eigentumswohnungen (63,7 Mrd. Euro).

 „Insbesondere in ohnehin teuren Lagen steigen die Preise weiter stark an“, resümierte die Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Anja Diers, bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts.

Große regionale Unterschiede bei Wohnimmobilien

Bei gebrauchten freistehenden Eigenheimen stiegen die Preise seit dem Jahr 2009 jährlich im Schnitt um 4,3%. Bundesweit am höchsten waren sie im Jahr 2018 im Landkreis München mit 10.200 Euro/m². Darüber hinaus sind die sieben größten Großstädte besonders teuer: Auf die Stadt München mit 9.500 Euro/m² folgen Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils etwa 5.000 Euro/m² - was fast drei Mal so hoch ist wie der Bundesdurchschnitt von 1.750 Euro/m²:

Weit unter Durchschnitt mussten Käufer in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (490 Euro/m²) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (410 Euro/m²) zahlen:

Ebenso erhöhten sich seit 2009 die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen deutlich. Sie legten im Schnitt um 4,4% pro Jahr zu. Die bundesweit höchsten Preise zahlten Käufer in der Stadt München (mittlerer Wohnflächenpreis 7.150 Euro/m²) und auf Sylt (6.350 Euro/m²). Dagegen lag bundesweit der mittlere Preis pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2018 bei rund 1.550 Euro.

Bauland für Eigenheime zwischen 2.000 und 15 Euro/m²

Kaum anders verhielt es sich mit Bauland für den individuellen Wohnungsbau. In diesem Segment betrugen die jährlichen Steigerungsraten seit 2009 bundesweit durchschnittlich 4,7%.

Die höchsten Preise bezahlten Käufer für ein Baugrundstück für das Eigenheim in München (2.000 Euro/m²). Ganz anders ist die Situation im Landkreis Sonneberg in Thüringen, wo Käufer lediglich 15 Euro/m² zahlten. Im Mittel kostete 2018 ein Eigenheimbauplatz in Deutschland 135 Euro/m². 2013 waren es noch rund 100 Euro.

Der mittlere Quadratmeterpreis für Bauland für Mehrfamilienhäuser lag bundesweit im Jahr 2018 bei 155 Euro/m², die höchsten mittleren Preise wurden in München (3.000 Euro/m²), Düsseldorf (1.400 Euro/m²) und Stuttgart (1.310 Euro/m²) gezahlt.

Während der bundesweite Geldumsatz für Mehrfamilienhausbauplätze zuletzt weiter stieg, sank die Gesamtfläche der veräußerten Grundstücke 2018 auf bundesweit 880 Hektar. Zum Vergleich: Im Jahr 2016 waren es noch 1.000 Hektar. Auch die Zahl der Transaktionen ging gegenüber 2016 um 11 Prozent auf 5.250 zurück.

Flaschenhals: bebaubare Grundstücke

„Knappe und schwer bebaubare Grundstücke in den Städten sind ein Flaschenhals für die Ausweitung des Wohnungsneubaus“, sagte BBSR-Leiter Dr. Markus Eltges. „Die Lösung dieser Engpässe liegt in der Region. Die Vernetzung von Stadt und Umland ist ein Schlüssel zum Erfolg. Im Umkreis der Großstädte sollten die kleineren Städte und Gemeinden Teil der Lösungsstrategie werden, ohne dass diese ihre Identität verlieren. Die Kommunen müssen die Integration der Neubürger gleich mitdenken und die Verkehrsanbindung muss auch klimaverträglich sein.“

Wirtschaftsimmobilien: viel mehr Umsatz, weniger Transaktionen

Nach den Wohnimmobilien waren die wirtschaftlich genutzten bebauten und unbebauten Immobilien mit einem Anteil von 28% am bundesweiten Geldumsatz für Immobilien der finanzstärkste Teilmarkt. Darin sind auch die Bauplätze für Wirtschaftsimmobilien mit 4,4 Mrd. Euro enthalten. Bei den bebauten Wirtschaftsimmobilien kletterten die Geldumsätze seit 2009 um 8,6% pro Jahr auf zuletzt 71,6 Mrd. Euro (Grafik ganz unten). Die Zahl der Transaktionen ging 2018 dagegen auf 74.000 zurück. Das ist der niedrigste Wert seit 2009. Jährlich sanken die Transaktionszahlen seit 2009 durchschnittlich um 4%.

Das umsatzstärkste Segment bei bebauten Wirtschaftsimmobilien blieb mit 22,6 Mrd. Euro (32% des Geldumsatzes) auch 2018 das der Handelsgebäude, danach folgten die Bürogebäude mit 19,9 Mrd. Euro (28%).

Bei den Handelsgebäuden entfielen 2018 knapp 30% (6,5 Mrd. Euro) des Geldumsatzes auf die sieben größten Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Etwa 25% des Geldumsatzes entfielen auf Mittelstädte.

Bei den Bürogebäuden waren auch 2018 die sieben größten Städte mit 12,6 Mrd. Euro Geldumsatz die Hotspots (63% des Geldumsatzes bei Bürogebäuden). Insgesamt wurden nur 150 Verkäufe von Bürogebäuden registriert. Die höchsten Durchschnittspreise je Transaktion wurden 2018 in Frankfurt am Main (49,6 Mio. Euro), München (45,1 Mio. Euro), Offenbach am Main (33,9 Mio. Euro), Stuttgart (31,4 Mio. Euro) und Hamburg (23,1 Mio. Euro) erzielt.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Die Preise für Agrarland legten in den letzten Jahren ebenfalls zu. Allerdings ist ein Ost- West-Gefälle zu erkennen. Während sich in den neuen Bundesländern die Preise binnen zehn Jahren etwa verdreifacht haben, fiel der Anstieg in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland deutlich moderater aus und betrug nur rund 50%.