Vorsicht vor Steuerfalle beim Verkauf von mehr als drei Immobilien

(23.4.2004) "Immobilienbesitzer und Anleger geschlossener Immobilienfonds könnten beim Verkauf ihrer Immobilien eine böse Überraschung erleben", warnt Michael Schick vom Verband Deutscher Makler. Grund ist ein jetzt veröffentlichtes Schreiben des Bundesfinanzministeriums zur "Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel". In vieler Hinsicht bekräftigt das Schreiben eine frühere Verwaltungsanweisung, jedoch enthält es auch Neuerungen, die insbesondere Zeichner von geschlossenen Immobilienfonds betreffen.

Als Regel gilt: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als "gewerblicher Grundstückshändler". Dies hat erhebliche negative steuerliche Folgen, weil in diesem Fall der Verkaufsgewinn nicht nur für die "zusätzlich verkaufte" vierte Immobilie, sondern auch für die anderen Immobilien versteuert werden muss. Bereits vorgenommene Abschreibungen werden nachversteuert. Die Folgen im konkreten Einzelfall können fatal sein, weil davon sämtliche Immobilien im Besitz dieses Anlegers betroffen sind. Wer beispielsweise neben den verkauften Objekten seit neun Jahren noch zwei Sonder-Afa-Objekte hält, müsste auf einen Schlag die bereits vorgenommenen Abschreibungen in Höhe von 90 Prozent nachversteuern – eine finanzielle Belastung, der viele nicht gewachsen sein dürften. Bei der Prüfung der "Drei-Objekt-Grenze" unberücksichtigt bleibt eine Immobilie nur dann, wenn sie seit mehr als fünf Jahren im Besitz des Verkäufers war. Für so genannte "branchennahe" Personen (also z.B. Makler, Bauträger, Architekten usw.) wird allerdings eine längere Haltefrist von zehn Jahren verlangt.

Nicht mitgezählt werden bei den drei Objekten selbst genutzte Immobilien, also zum Beispiel das eigene Haus. Aber es ist Vorsicht geboten: Auch der Verkauf einer vermieteten Garage wird vom Finanzamt bei den "drei Objekten" mit gezählt, wie es in der Anweisung ausdrücklich heißt. Positiv ist allerdings die klare Anweisung - anders als es manche Gerichte in der Vergangenheit entschieden hatten, dass bei dem Verkauf eines Garagenplatzes zusammen mit einer Wohnung nicht doppelt gezählt werden soll.

Allerdings enthält die Verwaltungsanweisung auch eine erhebliche Verschlechterung, von der vor allem Zeichner geschlossener Immobilienfonds betroffen sind. Wenn der anteilige Wert einer Fondsimmobilie, die von der Fondsgesellschaft verkauft wird, mindestens 250.000 Euro beträgt, dann wird der Verkauf dieser Immobilie durch den Fonds bei den drei Objekten mitgezählt. Bislang waren Verkäufe von Fondsimmobilien nur dann betroffen, wenn ein Anleger mindestens 10 Prozent an dem Fonds hält, was sehr selten ist. Michael Schick, Vizepräsident des VDM, warnt: "Weil geschlossene Fonds auch Fremdkapital aufnehmen, sind Anleger teilweise schon bei einer Zeichnungssumme von unter 100.000 Euro betroffen. Besonders für Zeichner von US-Immobilienfonds, die die Immobilien oft schon nach wenigen Jahren wieder verkaufen, könnte es Probleme geben." Doch auch wer die Drei-Objekt-Grenze nicht überschreitet, sollte die Frage des gewerblichen Grundstückshandels stets im Auge behalten. Unter bestimmten Bedingungen kann sie auch bereits bei einem einzigen Objekt zum Problem werden - so beispielsweise, wenn ein Grundstück mit einem noch nicht fertiggestellten Einfamilienhaus verkauft wird.

Die Verwaltungsanweisung gilt auch rückwirkend, wie es ausdrücklich heißt. Sie findet Anwendung für alle noch offenen Steuerbescheide, bezieht also auch Vorgänge aus der Vergangenheit mit ein. "Der Erlass einer Verwaltungsanweisung, die teilweise Verschlechterungen mit bringt, ist ohne schonende Übergangsregelung verfassungswidrig", so Michael Schick vom VDM. "Das Bundesfinanzministerium hat offenbar nicht die richtigen Schlüsse aus der kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Bundesfinanzhofes gezogen. In dieser Entscheidung war die rückwirkende Verlängerung der so genannten Spekulationsfrist für Immobilien von zwei auf zehn Jahre ohne als verfassungswidrig bezeichnet worden – die Sache liegt jetzt beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe". Anlegern, die rückwirkend von der Neuregelung betroffen sind, empfiehlt der VDM deshalb, Klage vor dem Finanzgericht einzureichen. Finanzgerichte sind an Verwaltungsanweisungen des Bundesfinanzministeriums nicht gebunden und entscheiden unabhängig davon nach Recht und Gesetz.

Michael Schick: "Die komplizierte Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel, die kürzlich von einem Finanzrichter in einem Buch auf 360 Seiten behandelt wurde, ist ein Anachronismus. Deutschland macht sich damit zum Gespött, weil durch unsinnige Regelungen der Verkauf von Immobilien zusätzlich erschwert wird. Die Fungibilität der Anlageform Immobilie wird dadurch völlig unnötiger Weise zusätzlich eingeschränkt - genau das Gegenteil dessen, was der deutsche Immobilienmarkt heute braucht."