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Der Ring Deutscher Makler informiert über Renditeimmobilien: Interessant für die Altersvorsorge

(15.12.2001) Die Anlagemöglichkeiten auf dem Markt für Mietwohnhäuser und gemischt genutzte Objekte werden von vielen Privatinvestoren vor allem im Hinblick auf die Altersvorsorge noch erheblich unterschätzt. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Marktanalyse des Ring Deutscher Makler. So sind die Kaufpreismultiplikatoren (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresrohmiete ohne Betriebskosten) seit 1993 um etwa 9 bis 13 Prozent zurückgegangen. Damit schlagen Renditeimmobilien zurzeit eindeutig Anlagen im festverzinslichen Bereich. Hinzu kommen Wertsteigerungsmöglichkeiten infolge der in den großstädtischen Ballungsregionen wieder anziehenden Neuvertragsmieten.

Die Ertragssituation für aus dem Bestand erworbene Mietwohnhäuser oder auch kleinere gemischt genutzte Immobilien stellt sich mit durchschnittlichen Bruttoanfangsrenditen von 8,8 Prozent für ältere Gebäude mit Baujahren vor 1949 und rund 7,6 Prozent für die in den Einstandskosten etwas teueren neueren Gebäude sehr positiv dar. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Bruttoanfangsverzinsung um knapp 0,2 Prozentpunkte noch einmal geringfügig verbessert.

Bei der aktuellen Marktsituation lässt sich an vielen Standorten die Verzinsung von eingesetztem Eigen- und Fremdkapital sowie die Tilgung aus laufenden Erträgen der erworbenen Immobilie bewerkstelligen. Hierbei kommt den Anlegern das anhaltend günstige Hypothekenzinsniveau nachhaltig zu Hilfe. Ferner spricht die beobachtete Erholung der Vermietungsmärkte für den Erwerb von Renditeimmobilien. So hat die RDM-Marktanalyse im großstädtischen Bereich durchschnittliche Steigerungen bei Neuabschlüssen von Mietverträgen in einer Größenordnung von etwa 1,7 bis 3,3 Prozent ergeben. Dies aber bedeutet, dass mit jedem Mieterwechsel die Renditekraft von Zinshäusern potenziell ansteigt.

Regionale Differenzierung

Entsprechend dem übrigen Immobilienpreisniveau werden die höchsten Kaufpreismultiplikatoren für Renditeobjekte in den Großstädten mit mehr als einer halben Million Einwohner beobachtet. Altbauten bringen hier das 12,95-fache (minus 1,2 Prozent) und Nachkriegsneubauten - in den 60-er bis 80-er Jahren fertiggestellt - das 14,3-fache (minus 1,5 Prozent). Daraus ergeben sich Bruttoanfangsrenditen in einer Größenordnung von 7,7 bzw. knapp 7 Prozent.

Regional werden die höchsten Kaufpreisrelationen für Renditeimmobilien mit dem 12,35-fachen für ältere Objekte (minus 1,9 Prozent) und dem 14,6-fachen für neuere Objekte (unverändert) in Süddeutschland beobachtet. Die Vergleichswerte der Bundesländer im westdeutschen Bereich liegen beim 11,15-fachen (minus 2,1 Prozent) für Altbauten und dem 12,95-fachen (minus 2,4 Prozent) für Neubauten. Stärker waren die Rückgänge im norddeutschen Bereich. Hier werden für Altbauten Multiplikatoren um das 10,9-fache (minus 3 Prozent) und für Neubauten um das 11,9-fache (minus 3,5 Prozent) beobachtet. Vor zwei Jahren sowohl in Norddeutschland als auch im westdeutschen Bereich beobachtete Preisstabilisierungstendenzen haben sich damit als nicht dauerhaft marktwirksam erwiesen.
In den ostdeutschen Bundesländern liegen die Multiplikatoren mit dem knapp 9,6-fachen (minus 2,8 Prozent) für Altbauten und dem 10,9-fachen (minus 1,7 Prozent) für Neubauten deutlich unter den Durchschnittswerten der alten Bundesländer. Ursächlich dafür ist die anhaltende Bevölkerungsabwanderung und die daraus resultierende Leerstandsproblematik.

Die aktuelle Marktentwicklung spricht für eine systematische Einbeziehung von Renditeimmobilien in Anlageplanungen. Voraussetzung für den Anlageerfolg ist allerdings immer eine sorgfältige Analyse von Objekt und Standort. Wohnlagen im guten und im gehobenen mittleren Bereich und ausgesprochen gute Wohnlagen schneiden bei der Bewertung der Renditesicherheit zurzeit besser ab als einfachere Wohnlagen. Grundsätzlich sollte vor einer Kaufentscheidung immer der örtliche Standort eindeutig überprüft werden. Interessant sind nicht nur Stadtteile mit Entwicklungspotenzial, sondern auch die örtlich beliebten Wohngegenden ohne Leerstandsrisiko. Schließlich sollte kein Anleger es versäumen, die im Objekt gegebene Mieterstruktur und das Mietniveau näher zu überprüfen.

Renditeobjekte
(Vielfaches der Jahresnetto-Kaltmiete,
nicht auf Geschäftshäuser übertragbar)

   Häuser Fertigstellung
Stadt bis 1948 nach 1949
Berlin/Westteil 10,00   11,05  
Bremen 11,50   12,50  
Dortmund 12,50   14,00  
Dresden 9,50   10,00  
Duisburg 12,00   14,00  
Düsseldorf 12,50   14,00  
Essen 12,00   14,00  
Frankfurt 13,00   15,00  
Hamburg 13,50   15,00  
Hannover 12,00   12,00  
Köln 13,50   14,50  
Leipzig 11,50   13,00  
München 17,50   18,20  
Nürnberg 12,30   14,00  
Stuttgart 16,00   18,00  
  
Augsburg 11,50   13,75  
Bielefeld 11,00   13,00  
Bochum 11,00   13,00  
Bonn 13,00   14,00  
Braunschweig 12,00   12,50  
Bremerhaven 9,00   10,00  
Cuxhaven 11,00   13,00  
Detmold 11,00   13,50  
Eisenach 10,00   12,50  
Erfurt 9,00   11,00  
Flensburg 10,60   12,10  
Freiburg/ Br. 15,50   18,00  
Friedrichshafen 12,00   16,00  
Gera 10,00   11,00  
Giessen 12,00   14,00  
Heidelberg 15,00   18,00  
Hildesheim 11,00   12,00  
Hof 9,00   11,00  
Jena 11,00   12,50  
Kaiserslautern 13,00   15,00  
Karlsruhe 14,00   16,00  
Kassel 10,00   11,00  
Kiel 11,50   12,50  
Koblenz 11,00   12,00  
Lübeck 11,50   12,50  
Magdeburg 12,00   14,00  
Mainz 12,00   13,50  
Mannheim 12,00   14,00  
Mönchengladbach 12,00   15,00  
Münster 13,50     15,00  
Neumünster 11,00   15,00  
Oldenburg 11,00   13,00  
Osnabrück 12,00   13,00  
Paderborn 11,00   13,00  
Pirmasens 9,50   11,50  
Regensburg 13,35   14,85  
Reutlingen 8,50   10,50  
Rostock 10,00   11,00  
Saarbrücken 11,00   11,50  
Schwerin 11,50   12,50  
Trier 10,00   12,00  
Ulm 14,00   17,00  
Weimar 10,50   12,00  
Wiesbaden 13,00   14,00  
Wilhelmshaven 8,50   10,00  
Wuppertal 11,50   12,50  
Würzburg 11,45   12,95  
RDM-Marktforschung, Hamburg, Dezember 2001

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