Immobilienfinanzierung: Hohe, geringe oder keine laufende Tilgung? VDM rät zur Prüfung des Einzelfalls

(5.4.2001) Bei der Finanzierung einer Wohnimmobilie kann die Frage nach der Höhe der Tilgung lebhafte Diskussionen und oftmals Verwirrung auslösen. Dabei gibt es zwei Extrempositionen:

• Die einen plädieren für möglichst hohe Tilgung, um bald "schuldenfrei" zu sein.
• Die anderen schwören darauf, zunächst überhaupt nicht zu tilgen, sondern das dafür vorgesehene Geld anderweitig rentabel anzulegen, z.B. in eine Lebensversicherung und erst am Ende der Kreditlaufzeit alles auf einmal zu tilgen.

Den Banken ist in der Regel an einer raschen Tilgung gelegen. "Die Wahrheit liegt nicht unbedingt in der Mitte, sondern kann bei jedem Einzelfall woanders sein," betont der Vizepräsident und Pressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM), Erich Hildenbrandt.

Zu beiden Tilgungsmodellen gebe es häufig recht ungenaue Vorstellungen. Bei einem Annuitätendarlehen, d.h. einem Darlehen mit jährlicher Tilgungsquote von beispielsweise einem Prozent, glaubten viele immer noch, die Tilgung sei "erst in hundert Jahren abgeschlossen." Bei gleichbleibender Annuität (der Summe aus jährlicher Tilgungsquote und Jahreszins) steige aber von Jahr zu Jahr die Tilgung in dem Maße wie die Restschuld sinkt. Das bedeute, dass nach rund 30 Jahren die Schuld getilgt sein könne. "Der langsame Abbau der Schuld sollte niemanden erschrecken, denn als Gegenwert besteht ja die Immobilie, deren Wert in diesem Zeitraum nach allen Erfahrungen um gut 50 Prozent gestiegen sein dürfte," betont Hildenbrandt. "Wer nicht an die Wertsteigerung glaubt, sollte ohnehin keine Immobilien kaufen."

Bei der Wahl des Tilgungsmodells komme es auf Hintergrund und Zweck eines Immobilienerwerbs an. Im Falle der Eigennutzung seien andere Maßstäbe anzulegen als bei einer Anlageimmobilie. Wer selbst einziehen möchte, denke vorwiegend an das Einsparen der Miete, insbesondere an mietfreies Wohnen im Alter und an den steigenden Vermögenswert. Hier könne eine relativ rasch Tilgung sinnvoll sein. Bei Anlageimmobilien haben man primär die Wertsteigerung des Objekts plus Steuereinsparungen im Auge. Dabei könne häufig Tilgungsaussetzung von Vorteil sein. "Heute gibt es nicht nur die zwei klassischen Tilgungsmodelle, sondern zahlreiche weitere Tilgungsvarianten." So könnten zum Beispiel Aktienfonds zur Tilgung verwendet werden. Immer häufiger würden auch verschiedene Modelle kombiniert.

Auf die reine Mietrendite zu setzen sei ähnlich, wie wenn man bei Aktien nur an die Dividende denkt und nicht an steigende Kurse. "Dabei ist der Glaube an die sichere Wertsteigerung einer Immobilie mindestens so realistisch, wenn nicht noch realistischer als an die Wertsteigerung einer Aktie." Alle Erfahrungen deuteten darauf hin, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden. Der Wohnungsneubau sei drastisch zurückgegangen. Die jährlich errichteten 300.000 bis 400.000 neuen Wohnungen reichten kaum aus, um durch Abriss oder Umnutzung vom Markt genommene Wohnungen zu ersetzen. Diese Lücke werde von Jahr zu Jahr größer, so dass abzuwarten sei, wann die Preise wieder stärker steigen. "Bei Lichte besehen kann dies in zwei oder drei Jahren eintreten," prophezeit Hildenbrandt.