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Neue Steuervorteile für Immobilienbesitzer

  • Erfreuliches Urteil des Bundesfinanzhofes zu Erbbauzinsen
  • Makler begrüßen Wegfall der vertikalen Mindestbesteuerung als überfälligen Schritt

(9.1.2004) Das neue Jahr bringt für Immobilienbesitzer auch unter steuerlichen Gesichtspunkten neue Chancen. Eigentümer und Käufer sollten die neuen Gestaltungsmöglichkeiten durch ein interessantes Urteil des Bundesfinanzhofes und den Wegfall der sogenannten "vertikalen Mindestbesteuerung" aktiv nutzen, rät der Verband Deutscher Makler (VDM).

Erbbauzins-Einmalzahlungen können sofort abgezogen werden

Erfreulich sei eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes zur Abzugsfähigkeit von Erbbauzinsen (Az IX R 65/02). "Danach dürfen so genannte Erbbauzinsen auch dann in voller Höhe sofort steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie in einem Einmalbetrag vorausgezahlt werden" erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM).

Der Anteil der Bundesbürger, die Immobilien im Erbbaurecht erwerben, hat sich in den letzten Jahren vervielfacht. Das bedeutet, dass das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, nicht zusammen mit dem darauf stehenden Gebäude verkauft wird, sondern dass es im Besitz des Veräußerers bleibt, der dafür einen Erbbauzins erhält. Dieser Zins kann entweder Jahr für Jahr entrichtet (meist für 99 Jahre) oder aber in einem Einmalbetrag vorausbezahlt werden. Vor allem Kirchen und Kommunen vergeben oft Grundstücke im Erbbaurecht.

Strittig war, ob der Erbbauzins auch dann als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden kann, wenn er sofort in einem Einmalbetrag gezahlt wird. Nach einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 10.12.1996 war dies nicht möglich. Dagegen hatte jedoch ein Immobilienbesitzer vor dem Finanzgericht Köln geklagt. Der IX. Senat des Bundesfinanzhofes gab dem Kläger nunmehr Recht.

"Für manche Immobilienerwerber kann dies ein interessantes Steuersparmodell sein. Wer z.B. eine vermietete Eigentumswohnung samt Grundstück im Erbbaurecht für 100.000 Euro erwirbt, bei der 20% des Kaufpreises als vorausbezahlter Erbbauzins entrichtet werden, kann - je nach Steuersatz - 9000 Euro oder mehr Steuern damit sparen", so VDM-Vizepräsident Schick. Kommen noch Finanzierungskosten wie beispielsweise ein Damnum von 5% dazu, dann erhöhe sich die Steuerersparnis noch weiter. Allerdings sollten Immobilienkäufer und -verkäufer zunächst noch warten, wie sich das Bundesfinanzministerium dazu stellt. "Auch Urteile des höchsten deutschen Finanzgerichtes werden nicht immer umgesetzt. Wenn der Fiskus Steuermindereinnahmen befürchtet, reagiert das Bundesfinanzministerium zuweilen mit einem so genannten 'Nichtanwendungserlass'", so Schick. Allerdings binden solche Erlasse zwar die Finanzämter, aber vor den Finanzgerichten haben sie keine Gültigkeit - diese richten sich nach geltendem Gesetz und im Zweifel eher nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes.

Vertikale Verlustverrechnung wieder unbeschränkt möglich

Eine zweite erfreuliche Neuerung, die ab dem 1.Januar Gesetzeskraft hat, ist die Abschaffung der sogenannten "vertikalen Mindestbesteuerung", die besonders Immobilieneigentümer betroffen hatte. "Bei Immobilieninvestitionen fallen zuweilen steuerliche Verluste an - sei es durch Zinsen, die bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden können, oder durch erhöhte Abschreibungen. Durch die von Oskar Lafontaine 1999 eingeführte Einschränkung des vertikalen Verlustausgleichs war eine Verrechnung dieser Verluste mit positiven Einkünften jedoch nur noch eingeschränkt möglich", erklärt Maklersprecher Schick. In dem jetzt entsprechend geänderten Paragrafen 2 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes war geregelt worden, dass steuerliche Verluste - beispielsweise aus der Vermietung einer Immobilie - nur bis zu einem Betrag von 51.500 Euro in voller Höhe verrechnet werden dürfen. Dies hatte zu zahlreichen Klagen vor den Finanzgerichten geführt - einige Prozesse wurden bis zum BFH getragen. Führende Verfassungsrechtler hatten die Verfassungsmäßigkeit der Regelung bestritten. "Die Regelung war so kompliziert, dass selbst ein Steuerberater oder Finanzbeamter die steuerlichen Auswirkungen nur noch mit sehr komplizierter und komplexer Software berechnen konnte. Es ist eine erfreuliche Vereinfachung des Steuerrechtes, dass die unsinnige und verfassungsrechtlich bedenkliche Regelung abgeschafft worden ist" so Schick. Ohnehin gehörten die großen Abschreibungsvolumina der Vergangenheit an. Daher sei der Wegfall der "vertikalen Mindestbesteuerung" ein überfälliger Schritt gewesen.

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