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Auf dem Wohnungsmarkt wird es bald wieder eng

(20.12.2000) Anders als derzeit an der Börse ist der Trend auf den deutschen Wohnungsmärkten eindeutig und unübersehbar: Steigende Preise und rückläufiges Angebot dürften in absehbarer Zeit zu neuen Knappheiten führen. Zu diesem Schluss kommt eine Analyse der Landesbausparkassen (LBS) zur aktuellen Wohnungsbautätigkeit in Deutschland, die LBS-Verbandsdirektor Dr. Hartwig Hamm am 19.12. in Berlin vorstellte. "Mit den gut 350.000 Baugenehmigungen im laufenden Jahr - ein Rückgang um fast 20 Prozent gegenüber 1999 - bleibt das Angebot klar hinter der zu erwartenden Nachfrage zurück“, so Hamm. Es sei deshalb nur eine Frage der Zeit, bis es für Wohnungs- und Eigenheiminteressenten wieder eng werde.

Nach Beobachtungen der LBS-Experten haben sich viele Bauträger inzwischen von kurzfristigen Entwicklungen beeinflussen lassen und ihre Neubauplanungen reduziert. Ein scheinbares Überangebot an manchen Standorten, vorübergehende Vermietungsschwierigkeiten und wirtschaftliche Probleme einzelner Unternehmen hätten deshalb zu einer zyklischen Abwärtsentwicklung geführt. In Westdeutschland werden mit knapp 290.000 Wohneinheiten im Jahr 2000 so wenig Bauobjekte genehmigt wie in den ganzen 90er Jahren nicht mehr. Dabei ist der Anpassungsprozeß im Geschosswohnungsbau mit einem Minus von 17 Prozent ungebrochen. So werden in den alten Bundesländern im laufenden Jahr weniger als 100.000 Miet- und Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt. Nur in den Flautejahren von 1986 bis 1988 waren die Zahlen bislang noch niedriger.

Erstmalig wird aber auch der Einfamilienhaus-Neubau von der Abwärtsbewegung erfasst, so der LBS-Verbandsdirektor weiter. Nach vier Jahren ungebrochenen Wachstums (mit einem Anstieg um insgesamt über 50 Prozent) gibt es genau seit April dieses Jahres bei den Eigenheimgenehmigungen eine Niveauabsenkung um rund 20 Prozent. Ursächlich hierfür sind nach Einschätzung der Landesbausparkassen mehrere ökonomische und politische Faktoren, die erst in der Summe einen so scharfen Rückgang in diesem Sektor bewirken konnten. Hamm nannte unter anderem die stabilen, teilweise rückläufigen Neubaumieten und die fehlende "Drohung“ eines weiteren Zinsanstiegs. Nicht auszuschließen sei auch, dass es bedingt durch die damals noch besonders günstigen Rahmenbedingungen Ende letzten Jahres bei den Anbietern zu Vorzieh-Effekten gekommen ist. Ein Teil des Rückgangs im Eigenheimbau gehe auch auf das Konto der Politik, die nach der Abschaffung der Vorkostenpauschale und der Anhebung der Grunderwerbsteuer von 2 auf 3,5 Prozent zuletzt auch noch die Einkommensgrenzen für die Eigenheimzulage reduziert hat und damit insbesondere viele Singles und kinderlose Paare von der Förderung ausgeschlossen hat.

Für das Jahr 2001 erwartet Hamm noch keine durchgreifende Besserung im Wohnungsbau. Das LBS-Immobilienbarometer, ein Prognoseinstrument der Landesbausparkassen auf Basis einer Befragung von rund 600 Marktteilnehmern, signalisiert insgesamt ein leicht rückläufiges Neubau-Angebot. Im Ergebnis dürften 2001 in ganz Deutschland nur noch rund 390.000 neue Wohnungen auf den Markt kommen (175.000 Einfamilienhäusern, 47.000 Wohnungen in Zweifamilienhäuser, 117.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie gut 50.000 sonstige Objekte).

Rund 400.000 neue Wohneinheiten pro Jahr - das ist die Größenordnung, die nach Ansicht aller Experten zumindest für die nächsten 10 bis 15 Jahre vom Markt nachgefragt werden. Zwar sei der ganz große Druck noch nicht spürbar, und nur in wenigen Wirtschaftszentren werde die Wohnungssuche bereits wieder schwieriger, doch "jedes weitere schwache Wohnungsbaujahr bringt uns einer schmerzlichen Trendwende näher“, so Hamm.

Für den potentiellen Erwerber von Wohneigentum ist die derzeitige Marktsituation günstig. Hamm: "Nicht nur die Börse belohnt antizyklisches Verhalten“. Wenn Objektqualität, Lage und Preis stimmen, heißt es zugreifen. Diese Empfehlung gelte für Selbstnutzer ebenso wie für Kapitalanleger im Wohnungsbau.

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