Makler fordern bessere und wirksamere Wohnungspolitik. Verband Deutscher Makler legt wohnungspolitisches Papier vor

(19.10.2001) In einem wohnungspolitischen Papier erhebt der Verband Deutscher Makler (VDM) eine Reihe von Forderungen an die Bundespolitik. Bei der Vorstellung des Papiers vor der Presse in Berlin bezeichnete der Vizepräsident und Pressesprecher des VDM, Erich Hildenbrandt, diese Forderungen als Eckpunkte wichtiger Rahmenbedingungen für einen dauerhaft ausgewogenen Wohnungsmarkt. An erster Stelle plädiert der VDM für die Wiedereinrichtung eines eigenständigen Bundesbauministeriums. Dieses müsse im intensiven Dialog mit der Immobilienwirtschaft die zukünftige Wohnungspolitik entwickeln. Hierzu wird ein "runder Tisch der Immobilienwirtschaft" unter Beteiligung von Politik, Immobilienwirtschaft und Verbänden als ständige Institution angeregt. Die Abschaffung des Bundesbauministeriums Ende 1998 habe dazu geführt, dass die vielfältigen Einflussfaktoren auf den sensiblen Immobiliensektor an keiner Stelle mehr ausreichend gebündelt würden. Es sei daher unerlässlich, das Bauministerium wieder als eigenständiges Ressort einzurichten, um der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Bauindustrie gerecht zu werden und die Koordination immobilienwirtschaftlicher Themen und Aufgaben zu verbessern. Das gegenwärtige "Anhängsel" an das Bundesverkehrsministerium habe sich nicht bewährt.

Aspekte der Altersvorsorge verstärken

Der VDM begrüßt die Absicht der Bundesregierung, die Immobilie als Bestandteil privater Altersvorsorge zu fördern, hält aber die Struktur noch für unzureichend. Insbesondere für die Einbeziehung der Immobilie in ein Entnahmemodell gebe es noch erheblichen Korrekturbedarf. "Schon jetzt ist absehbar, dass diese Regelung nur für einen kleinen Teil der Berechtigten interessant sein wird." Zudem lasse die neue Regelung Beamte und Selbstständige unbeachtet. Der VDM fordert für diese Gruppen Alternativen, die auch in steuerlichen Anreizen liegen können. Bei allen denkbaren Regelungen müsse stets im Vordergrund stehen, dass mietfreies Wohnen im Alter die beste Altersvorsorge ist, so Hildenbrandt. Dies sei unabhängig von der tatsächlichen Nutzung, denn "auch die vermietete Immobilie leistet einen gleichwertigen Beitrag zur privaten Altersvorsorge". Der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung von Wohnimmobilien zur Eigennutzung und zur Anlage solle ein Ende gesetzt werden. Der VDM fordert daher eine weitgehende steuerliche Gleichstellung von Kapitalanlegern und Eigennutzern.

In steuerlicher Hinsicht sei mehr Gerechtigkeit und Konstanz erforderlich. "Investitionen in Immobilien dürfen nicht durch ständige Änderungen der Besteuerung verunsichert werden". So habe die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre viel Vertrauen zerstört. Zahlreiche weitere Verschlechterungen der steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilien, darunter steuerliche Schlechterstellungen gegenüber anderen Investitionen, seien dem Wohnungsmarkt abträglich. Der Rückgang der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Mitte der 90er Jahre nach Auslaufen der Sonder-AfA in den neuen Bundesländern habe sich mittlerweile noch einmal erheblich beschleunigt. Die Abschaffung der begrenzten Verrechenbarkeit von Verlusten behindern notwendige Investitionen in den Immobilienbestand.

Kritik äußert der VDM am statistischen Material, auf das sich Analysen und Prognosen der Wohnungspolitik stützen. Die verwendeten Daten seien häufig zu alt, um darauf verlässlich aufbauen zu können. Veränderungen bei Haushaltsgrößen, Wohnverhalten, Altersstruktur sowie Wanderungen und Wohnungsabgänge würden sich häufig auf veraltete Zahlen gründen, die nicht verlässlich seien. "Bevor man auf diesen Zahlen politische Konzepte aufbaut, sollte man mit denen sprechen, die das Ohr ständig am Markt haben," bietet der VDM-Sprecher an. Weiterhin fordert der VDM eine flexiblere Gestaltung der Förderung von Investitionen in den Wohnungsbau und dabei eine stärkere Berücksichtigung des Wohnungsbestands. "Bestandsimmobilien dürfen nicht länger gegenüber dem Neubau benachteiligt bleiben, denn sie sind für viele Familien der Einstieg in Wohneigentum", unterstreicht Hildenbrandt. "Eine regionale Differenzierung der Förderung sollte immer dort einsetzen, wo Grundstücks- und Baupreise teurer sind."

Neues Mietrecht enthält unnötiges Streitpotenzial

In der neuen Regelung des Mietrechts sieht der VDM ein hohes Streitpotenzial zwischen Mietern und Vermietern. Die herausragende Stellung des sogenannten qualifizierten Mietspiegels für die Begründung von Mieterhöhungen könne erhebliche Probleme verursachen. "Viele Kommunen sind überhaupt nicht in der Lage, die Kosten für eine qualifizierten Mietspiegel aufzubringen," zudem stehe in verschiedenen Städten, darunter München, der Mietspiegel vor der Überprüfung durch die Gerichte. Alle Mietspiegel seien mit einer Schwäche behaftet: der weit rückwärtsgewandten Statistik. Deren Zahlen gingen an den aktuellen Realitäten vorbei. Wenn es einen Maßstab geben könne, dann allenfalls den der Vergleichswohnungen.

Wohnen ist längst Konsumgut, nicht mehr Grundbedürfnis

Grundsätzlich hält der VDM eine freieren Wohnungsmarkt mit mehr Wettbewerb für den besseren Weg. Er setzt sich daher auch für die Abschaffung des §5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietwucher) ein. Dieses Verbot freier Vereinbarung der Miete sei in Zeiten sinnvoll gewesen, in denen es das Grundbedürfnis Wohnen zu befriedigen galt. Heute könne es durchaus noch bei sozial schwächer gestellten Kreisen sinnvoll sein, nicht aber bei der Mehrheit, für die Wohnen inzwischen zum Konsumgut oder gar Luxusgut geworden sei. "Wer sich eine besonders gut ausgestattete Luxuswohnung leisten kann und will, dem muss auch erlaubt sein, selbst zu entscheiden, welchen Preis er dafür bezahlt." Den eigentlichen Schutzzweck, nämlich den Schutz vor Ausnutzung einer Mangellage, erfülle bereits eine Parallelvorschrift im Strafgesetzbuch.

"Viele Diskussionen würden erleichtert, wenn die Bundesregierung endlich die längst vollzogene Mutation des Wohnens vom Grundbedürfnis zum Konsumgut anerkennen würde", betont Hildenbrandt. Fraglos müsse die Gesellschaft dafür sorgen, dass auch sozial Schwächere angemessenen Wohnraum erhalten. Doch bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von derzeit etwa 39m² pro Person könne man kaum noch von einem verbreiteten Grundbedürfnis sprechen, zumal viele Ein- und Zweipersonen-Haushalte wesentlich darüber liegen. "Wer Schutz benötigt, muss geschützt werden. Aber wer ihn nicht benötigt und nicht haben will, dem soll man keinen Schutz aufzwingen".

Abschließend fordert der VDM die Bundesregierung auf, die Finanzierungspraxis der Kreditwirtschaft für Wohnraum zu beobachten und sich für deren Verbesserung zu verwenden. Immer mehr Banken zögen sich aus der privaten Immobilienfinanzierung zurück und die Praxis verhindere häufig einen rechnerisch durchaus möglichen Immobilienerwerb.