Serie "Hausverwaltung": Vertragsgemäßer Gebrauch einer Mietwohnung

(19.11.2004) Was heißt eigentlich "vertragsgemäß", und was heißt "vertragswidrig"? Ein Mieter hat zwar das Recht, eine Wohnung in Gebrauch zu nehmen - Schaden verursachen darf er aber nicht!

Ist der Mietvertrag erst einmal abgeschlossen, hat der Vermieter damit das Besitzrecht an seiner Wohnung an den Mieter übertragen. Selbstverständlich bleibt das Mietobjekt aber Eigentum des Vermieters. Der Mieter erhält jedoch das Nutzungsrecht an der Wohnung. Das es hierbei mitunter zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten kommen kann, ist auch an den zahlreichen Mietstreitigkeiten zu erkennen, die jährlich bundesweit die Schreibtische der Richter schmücken. So kommt es immer wieder vor, ...

• dass sich einerseits der Mieter Freiheiten heraus nimmt, die mit dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nichts mehr zu tun haben, und
• andererseits der Vermieter die Rechte des Mieters einfach unter den Tisch kehrt.

Im Grunde genommen, ist in jedem vorformulierten Mietvertrag genauestens festgelegt, in welcher Art und Weise der Mieter die Wohnung und die damit verbundenen Gemeinschaftseinrichtungen nutzen darf. Wie soll sich der Vermieter nun aber verhalten, wenn der Mieter auf einmal den Wunsch hat, die Wohnung zu verändern? ... oder ohne Zustimmung bzw. sogar gegen den Willen des Vermieters schon verändert hat? Hat der Mieter überhaupt das Recht auf Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen und wenn ja, in welchem Umfang? Oder ist sein Nutzungsrecht nur auf die Wohnung beschränkt?

Ist die Wohnung über Jahre vermietet, hinterlässt das naturgemäß Spuren. Zum Anspruch des Mieters, die Wohnung zu nutzen, gehört selbstverständlich, dass er sie in bestimmtem Grad abnutzen darf - denn dafür bezahlt er ja seine Miete! "Normale Abnutzungen", die sich bei vertraglicher Nutzanwendung unabwendbar ergeben, zahlt er mit der Miete ab. Von daher sind Vermieter wegen derartiger Mängel nicht autorisiert, Entschädigungsforderungen an den Mieter zu stellen (§ 538 BGB).

Sollte der Teppichboden im Laufe der Jahre abgetreten sein oder das Email der Badewanne durch Putzen rau geworden, so sind dies Spuren einer ganz normalen Abnutzung. Hat der Mieter die Wohnung vertragsgemäß in Gebrauch und wird sie dadurch normal abgenutzt, sind diese Mängel mit den monatlichen Mietzahlungen beglichen. Ausnahme: Beinhaltet der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturenklausel, muss der Mieter in bestimmten unterschiedlichen Abständen die Räume der Wohnung renovieren - und dem gemäß ebenso gewöhnliche Abnutzungsspuren beseitigen. Eine dem entsprechende Vereinbarung sollte deshalb in keinem Mietvertrag fehlen. Doch aufgepasst: Vermieter sollten sich unbedingt die Folgen des BGH Urteils vom 23.06.04 unter VIII ZR 361/03 klar machen. Dabei geht es um die Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird. ... die Serie "Hausverwaltung" wird fortgesetzt ...

Autor:

• Hausverwalter Rolf Beckmann