Reparaturen in Mietwohnungen - wer muss zahlen?

(11.3.2003) Der Lichtschalter ist kaputt, die Wasserleitung streikt, und zu allem Übel hat auch noch die Heizung ihren Geist aufgegeben. Während Bewohner der eigenen vier Wände diese Reparaturen selbst zahlen müssen, kommt es zwischen Mietern und Vermietern oft zu Streitigkeiten über die Zuständigkeit. Selbst mit einem Mietvertrag, der eventuell anfallende Reparaturen klar regelt, bleibt der Ärger nicht immer aus.

Reparatur-Klauseln im Mietvertrag

Grundsätzlich ist der Vermieter zur laufenden Instandhaltung des Mietobjektes verpflichtet (§ 535 BGB). Er muss dafür sorgen, dass der Gebrauchswert der Wohnung nicht durch Abnutzung oder Alterung gemindert wird. Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zur Übernahme von so genannten Kleinreparaturen bei Bagatellschäden verpflichtet, ist nur dann zulässig, wenn einzelne Reparaturen ca. 80 Euro nicht übersteigen. Bagatellschäden sind beispielsweise defekte Lichtschalter oder tropfende Wasserhähne, also Teile der Wohnung, die dem direkten, häufigen Zugriff ausgesetzt sind. Nach Auskunft von ARAG Experten dürfen die jährlichen Gesamtkosten für kleinere Reparaturen nicht höher als etwa acht Prozent der Jahresmiete bzw. rund 200 Euro liegen. Schäden an Leitungen unter Putz zählen dagegen nicht mehr zu Kleinreparaturen und müssen daher vom Vermieter bezahlt werden.

Fristen

ARAG Experten weisen darauf hin, dass Mieter bei Wohnungsmängeln ein Minderungsrecht haben: Wenn sie den Mangel nicht selbst schuldhaft verursacht haben, ihn bei Vertragsabschluss nicht kannten, der Mangel erheblich ist und dem Vermieter schriftlich angezeigt wurde. Bei vorbehaltloser Weiterzahlung der ungeminderten Miete trotz Kenntnis des Mangels über einen längeren Zeitraum besteht die Gefahr, dass das Minderungsrecht als verwirkt angesehen wird. Daher empfehlen ARAG Experten, einen Anspruch im Wege der Mietminderung zeitnah geltend zu machen und nicht mehrere Monate abzuwarten. Sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses enden gemäß §§ 548 BGB jegliche Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz, gleichgültig auf welche Anspruchsgrundlage sie gestützt werden. Der Vermieter muss daher nach Ablauf eines halben Jahres seit dem Auszug des Mieters die Kosten für zurückliegende Reparaturen grundsätzlich nicht mehr erstatten (LG Berlin, AZ: 64 S 183/00). Hat der Mieter den Vermieter zur Beseitigung des Mangels aufgefordert und ihm hierfür eine Frist gesetzt, deren Länge sich nach dem Einzelfall richtet (in der Regel etwa zwei bis vier Wochen) und verstreicht diese Frist, ohne dass der Vermieter tätig wird, ist er in Verzug. Jetzt kann der Mieter zur Selbsthilfe greifen. Er kann die Mängelbeseitigung selbst vornehmen und Ersatz der Kosten vom Vermieter verlangen. Eine sofortige Selbstvornahme kommt nur im Notfall in Betracht, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist.