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Nachverdichtung: Bauen nach §34 des Baugesetz­buches

  • Architekten müssen an künstlerische und rechtliche Rahmenbedingungen denken

(3.10.2012) Nachverdichtung heißt das Gebot der Stunde: Nicht mehr auf der grünen Wiese wollen Menschen heute bauen, sondern möglichst in der Stadt. Dort sind Grundstücksteilungen, die Erschließung von Hinterliegergrundstücken sowie Abbruch und Neubau an der Tagesordnung. „Für diese Gebiete gibt es oft keinen Bebauungs­plan“, weiß aus Erfahrung Baurechtsanwältin Heike Rath, Mitglied des Geschäftsfüh­renden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV): „In solchen Fällen müssen Neubauten nach den Vorgaben des §34 des Baugesetzbuches geplant werden. Die Vorgaben sind unpräzise; das Bauvorhaben muss sich in die nähere Umgebung ‚einfügen‘.“

„Bauen nach §34“ ... klingt einfach, birgt aber Risiken. Vor allem Architekten neigen dazu, die Frage des Einfügens unter städtebaulichen und architektonischen Gesichts­punkten zu beurteilen:

  • Wie hoch sind die Nachbarhäuser?
  • Wie viele Stockwerke haben sie?
  • Wie steil sind die Dächer?

Aus den Ergebnissen ermitteln sie Durchschnittswerte und angepasste Gestaltung und versuchen damit - weil vertraglich so mit dem Bauherrn vereinbart - den Bauplatz maximal auszunutzen. „Das geht oft schief“, so Baurechtsanwältin Rath.

bodenrechtliche Spannungen!?

Nachbarn wehren sich nämlich häufig gegen die nachträgliche Verdichtung der Bebauung vor ihrer Haustür. Der Fall geht vor Gericht, die Pläne werden abgelehnt. „Vor Gericht“, erläutert die Frankfurter Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, „werden die Baupläne nämlich nicht von Architekten beurteilt, sondern von Juristen, und die fragen zunächst immer, ob ein Bauvorhaben geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen zu verursachen.“ Wird der Plan angelehnt, hat der Architekt ein Problem, denn er hat ja den Auftrag, das Grundstück maximal auszunutzen. Kann er seinen Vertrag aber nicht erfüllen, be­zahlt ihn der Auftraggeber häufig nicht. Das Ergebnis ist Ärger für alle Parteien.

Fazit: Architekten dürfen sich beim Bauen nach §34 keinesfalls nur an gestalterischen und städtebaulichen Vorgaben orientie­ren, sondern sie müssen auch rechtliche Rahmenbedingungen ins Kalkül ziehen und ihren Bauherrn über die Risiken aufklären. Der Baurechtsanwalt wird sie dabei gerne beraten.

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