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Wohnungskäufern empfiehlt sich der Blick in die Teilungserklärung

(15.4.2004) Max Mustermann wollte alles richtig machen. Schließlich hatte er lange davon geträumt, sich endlich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Er begutachtete die Lage seines neuen Heims, er las das Protokoll der Eigentümerversammlung und er studierte den Kaufvertrag. Trotzdem unterlief ihm ein folgenschwerer Fehler: Er vergaß, einen Blick in die so genannte Teilungserklärung zu werfen. Auf deren Existenz hatte der Notar ihn zwar mehrfach aufmerksam gemacht, als er Max Mustermann den Kaufvertrag vorlas. Doch die Tragweite der Teilungserklärung erkannte der frisch gebackene Wohnungskäufer zunächst nicht. So musste er sich später an den Kosten für die Modernisierung des Kinderspielplatzes beteiligen.

Max Mustermann ist leider kein Einzelfall. Die meisten Wohnungskäufer konzentrieren sich lediglich auf den Kaufvertrag. "Dabei ist die Teilungserklärung ein wichtiger Vertragsbestandteil. Zusammen mit der Gemeinschaftsordnung regelt sie die juristischen Beziehungen unter den Eigentümern", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM). Da der Inhalt der Teilungserklärung allerdings schwer verständlich ist, sollten sich Wohnungskäufer vor der Vertragsunterschrift von einem Fachmann wie dem Makler beraten lassen.

Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Was besagt die Teilungserklärung? Sie regelt die Höhe des Miteigentumsanteils. Wer wissen will, ob bestimmte Gebäude- bzw. Grundstücksteile wie Räume, Flächen, Anlagen zum Sondereigentum (und damit dem einzelnen Wohnungseigentümer) oder zum Gemeinschaftseigentum (aller Eigentümer) gehört, bekommt darauf in der Teilungserklärung detailliert Antwort. Diese Abgrenzung ist wichtig für den Eigentümer. Denn es macht einen Unterschied, ob anfallende Reparatur- und Modernisierungsarbeiten von ihm allein zu bezahlen sind oder ob sie sich anteilig je nach Höhe des Miteigentums auf alle Eigentümer des Mehrfamilienhauses umlegen lassen. Zum Sondereigentum ist die einzelne Wohnung samt nichttragender Innenwände, Balkon, Heizkörper etc. zu rechnen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen dagegen die Außenwände, das Balkongeländer und die Heizungsanlage sowie Gemeinschaftsflächen innerhalb des Hauses wie das Treppenhaus.

Noch wichtiger sind die Sondernutzungsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers an Teilen des Gemeinschaftseigentums. Darunter fallen beispielsweise die Nutzung einer Gartenfläche, der Kfz-Stellplätze oder einer Terrasse. Diese Sondernutzungsrechte kann der Wohnungseigentümer ausschließlich der Teilungserklärung entnehmen.

Dort steht darüber hinaus, welche Teile des Wohnungseigentums den Wohnzwecken und welche den Gewerbezwecken (Teileigentum) dienen. Der Wohnungseigentümer muss dazu in der Teilungserklärung prüfen, inwieweit gewerbliche Nutzung genau zulässig ist. Wenn die Teilungserklärung bei Teileigentum schweigt, darf der Teileigentümer das Objekt gewerblich im üblichen Rahmen nutzen. "Sofern die Teilungserklärung die Nutzung allerdings einschränkt, darf er die Teileigentumseinheit natürlich nur eingeschränkt im Sinne der Teilungserklärung nutzen", sagt VDM-Vize Schick.

Immer wieder wollen Wohnungskäufer wissen, welche Räume und Flächen zur Wohnung zählen. Dafür müssen sie entweder ins Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuches schauen, wo z.B. das Sondernutzungsrecht an einem Keller geregelt ist. Wenn aus dem Grundbuch die Räume und Flächen nicht erkennbar sind, ist in die Teilungserklärung zu gucken. Gibt auch sie keine Antwort, dann zählen sie zum Gemeinschaftseigentum. Folge: Alle Wohnungseigentümer können die Räume und Flächen nutzen. Es sei denn, Beschlüsse der Wohnungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft sagen etwas anderes aus. Fehlen selbst diese Beschlüsse, dann kann die Nutzung der Räume und Flächen nur noch geduldet und damit jederzeit geändert werden.

Aufschluss über die Grundrisse des Sonder- und Gemeinschaftseigentums gibt übrigens der so genannte Aufteilungsplan. Er liegt der Teilungserklärung bei. Unter anderem enthält er einen Lageplan des Grundstücks (mit Standort des Gebäudes auf dem Grundstück, Verkehrsfläche, Zufahrtswege), Grundrisse der einzelnen Geschosse und Ansichten des Gebäudes von allen vier Gebäudeseiten.

Der Kampfhund muss neuerdings häufig draußen bleiben

Für Hundehalter, die eine Eigentumswohnung erwerben wollen, stellt sich zwangsläufig die Frage, ob Tierhaltung erlaubt ist. Wenn die Teilungserklärung die Hundehaltung untersagt oder einschränkt, muss sich der Käufer daran halten. VDM-Vize Schick: "Nach den Kampfhundefällen in der jüngsten Vergangenheit sehen viele neue Teilungserklärungen eine Beschränkung der Tierhaltung vor."

Hätte Max Mustermann die Teilungserklärung genau unter die Lupe genommen beziehungsweise sich deren Inhalt vom Makler erklären lassen, so wäre ihm viel Ärger erspart geblieben. Das Geld, das er für Modernisierungsmaßnahmen an dem zum Gemeinschaftseigentum zählenden Kinderspielsplatzes aufwenden musste, hatte er eigentlich in die Renovierung seiner Eigentumswohnung stecken wollen. Nun müssen seine Wände etwas länger auf neue Tapeten warten.

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