Zehn-Punkte-Checkliste zur steuersparenden Schenkung

• Wer Immobilien auf die nächste Generation steuergünstig übertragen will, muss sich beeilen

(9.6.2007) Es scheint nur eine Frage der Zeit. Nachdem das Bundesverfassungsgericht Anfang 2007 das Bewertungssystem bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer für rechtswidrig erklärte, wird es wohl noch vor dem Jahresende ein neues Gesetz geben. Gerade hat sich die große Koalition auf erste Eckpunkte geeinigt. Dann könnte die jüngere Generation viel stärker zur Kasse gebeten werden, wenn ihnen - etwa durch Eltern oder Großeltern - Immobilien übertragen werden. Diese werden zurzeit im Bundesdurchschnitt noch mit der Hälfte des Marktpreises bewertet - ein nennenswerter Vorteil gegenüber anderen Vermögensarten wie Aktien oder Zinspapieren, den auch die höchsten deutschen Richter bemängelten.

Wer rechtzeitig vor der Rechtsänderung Immobilienbesitz überträgt, kann also kräftig Steuern sparen. Um dabei Fehler zu vermeiden, sollten Familien wichtige Regeln beachten. Dazu hat ING-DiBa eine Zehn-Punkte-Checkliste für die steuersparende Immobilienschenkung zusammen gestellt:

1. Vermögenscheck
Besteht der Immobilienbesitz einzig aus dem gängigen Eigenheim oder der Doppelhaushälfte, ist es in der Regel nicht nötig, den Familienbesitz aus steuerlichen Gründen an die nächste Generation jetzt zu übertragen. Gehören aber zum Besitz zusätzlich noch ein oder zwei Eigentumswohnungen oder Geldvermögen, könnte der Fiskus beim Erben und Schenken schon bald deutlich stärker zugreifen.

2. Immobilie in Top-Lage:
Liegt die Immobilie in einer Top-Lage einer Großstadt, ist der Handlungsdruck sehr groß. Denn in Regionen, in denen Häuser besonders teuer sind, ist der jetzt noch zu realisierende steuerliche Vorteil besonders hoch. Hintergrund: Der aktuell für die Übertragung steuerlich maßgebliche Wert einer Immobilie in Top-Lage beträgt oft nur ein Drittel oder noch weniger des tatsächlichen Wertes. Wenn also künftig der Marktpreis maßgebend beim Übertrag ist, fällt der Sprung bei der Bewertung und damit die zu zahlende Steuer drastisch aus.

3. Unbebautes Grundstück:
Keine Eile beim Übertragen besteht andererseits bei unbebauten Grundstücken. Diese werden bereits seit diesem Jahr mit 80 Prozent des Marktpreises bewertet, der von öffentlichen Gutachtern ermittelt wird. Da gibt es nur wenig Spielraum nach oben.

4. Großer Immobilienbesitz:
Wenn der Besitz so viel wert ist, dass auch bei der jetzt günstigen Bewertung üppige Steuern anfallen, sollte die Gründung einer gewerblichen Gesellschaft ins Auge gefasst werden, in die alle Immobilien überführt und erst anschließend verschenkt werden. Dann sinkt der steuerliche Wert pauschal um 35 Prozent, und es gibt einen Zusatzfreibetrag von 225.000 Euro. Bei dieser Variante ist besondere Eile nötig, weil die Gesellschaftsgründung verwaltungsintensiv ist.

5. Widerrufsrecht:
Ein Widerrufsrecht des Übertrags sollte vereinbart werden. Und zwar für den Fall, dass die Forderung des Finanzamtes trotz aller Gestaltungen letztlich doch viel höher als erwartet ausfällt. Motto: Wenn schon das Steuernsparen nicht wie gewünscht gelingt, kann die Vermögensübertragung auch verschoben werden.

6. Schenkungsvereinbarung:
Auch ohne steuerlichen Grund kann eine frühzeitige Übertragung des Vermögens sinnvoll sein. Die Wege des Erbrechts sind verschlungen, und so können eventuell komplizierte Besonderheiten bei der Formulierung eines Testaments nicht genügend berücksichtigt werden. Solche Fehler sind nicht zu korrigieren. Bei einer von allen Familienmitgliedern besprochenen und unterschriebenen Schenkungsvereinbarung sind solche Fehler - und anschließender Streit - viel unwahrscheinlicher. Und die ältere Generation kann - bei einer durchdachten - Gestaltung schon zu Lebzeiten zufrieden beobachten, wie alles nach dem eigenen Willen läuft.

7. Absicherung:
Trennt sich die ältere Generation von Vermögen, sollten sich die Betroffenen immer ausreichend absichern, damit sie im schlimmsten Fall nicht ohne Dach über dem Kopf oder ohne Einnahmen dastehen. Möglich ist das etwa durch ein im Grundbuch festgeschriebenes Wohnrecht oder durch einen Nießbrauchsvorbehalt bei Mieterträgen.

8. Rückforderungsrecht:
Der bisherige Besitzer sollte sich im Übergabevertrag stets ein Rückforderungsrecht für den Fall zusichern lassen, dass sich der Beschenkte nicht wie gewünscht entwickelt. Das ist die so genannte Gesinnungs- und Drogenklausel. Die gleiche Absicherung sollte es geben, falls sich der Beschenkte verschuldet. Dann könnten nämlich dessen Kreditgeber die Zwangsvollstreckung der Immobilie fordern, und das Objekt wäre für die Familie ganz verloren.

9. Scheidungsvorbehalt:
Viele Eltern schrecken vor der Schenkung an den Sohn oder die Tochter zurück, weil sie befürchten, dass sich die Kinder scheiden lassen und dann die Immobilie Teil eines Rosenkriegs wird - und darunter auch die Eltern leiden. Das kann durch einen Scheidungsvorbehalt einfach verhindert werden. Dann geht das Objekt in einem solchen Fall an die Eltern zurück.

10. Einkommensteuer-Ersparnis:
Familien können mit der Schenkung zu Lebzeiten nicht nur Erbschaft- und Schenkungsteuer sparen, sondern auch Einkommensteuer. Das ist möglich, wenn als Gegenleistung eine regelmäßige Versorgungsleistung an die ältere Generation gezahlt wird. Den Betrag kann die jüngere Generation bei der Einkommensteuer absetzen. Gleichzeitig müssen Eltern das Geld zwar als Einnahme verbuchen. Unterm Strich bleibt aber ein kräftiges Plus, da die Eltern meist nur ein geringes Einkommen haben und so nur einen geringen Steuersatz zahlen.