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Verband Deutscher Hypothekenbanken informiert über...

  1. einen starken Rückgang bei Hypothekar- und Staatskrediten
  2. steuerliche Belastungen von Immobilien

Starker Rückgang im Hypothekar- und Staatskredit

(Mai 2000) Die Zusagen der Hypothekenbanken sind im ersten Quartal dieses Jahres stark zurückgegangen. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum schrumpfte das Kreditvolumen nach Mitteilung des Verbandes deutscher Hypothekenbanken um 38,5 % auf 41,7 Mrd. EURO.

Dabei sei der Rückgang bei den Staatskrediten um 40,1% auf 32,4 Mrd. EURO vor allem durch das derzeitige Zinsumfeld und die Konsolidierungsbestrebungen der öffentlichen Haushalte in Europa zu erklären. Das Hypothekarkreditgeschäft habe gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 32,4% auf 9,3 Mrd. Euro abgenommen. Wesentlich für diesen signifikanten Rückgang sei die schlechte Entwicklung des Wohnungsbaus gewesen.

Insbesondere sei das Volumen der Wohnungsfinanzierungen von Januar bis März gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum um 40,2% auf 5,4 Mrd. EURO gesunken. Bedenklich ist nach Einschätzung des Verbandes vor allem der Rückgang im Eigenheimbereich von 53,3 %. Damit falle auch die letzte Stütze der Wohnungsbaukonjunktur aus. Bei den Beleihungen von Eigentumswohnungen sei es ebenfalls zu starken Einbußen von 49,3% gekommen. Auch der bereits seit längerem schwache Mietwohnungsbau sei mit einer weiteren Verringerung von 18,3% auf Talfahrt geblieben.

Mit einer Minusrate von 17,3 % sei der Gewerbekredit im ersten Quartal dieses Jahres etwas günstiger davongekommen als der Wohnungssektor. Die Beleihungen von Büro- und Verwaltungsgebäuden und von gewerblichen Objekten in anderen EU-Staaten hätten als einzige Geschäftssparten einen Zuwachs von 3,8% bzw. 0,3% erzielt.

Gegen neue steuerliche Belastungen der Immobilie

Vor dem Hintergrund dieser dramatischen Entwicklung der Hypothekenzusagen, die ein anerkannter Frühindikator der zukünftigen Baukonjunktur seien, ist nach Auffassung des Verbandes deutscher Hypothekenbanken die aktuell diskutierte Anhebung der Erbschaftsteuer auf Immobilien noch einmal zu überdenken. Die Pläne beinhalteten, Immobilien bei der Veranlagung zur Erbschaftsteuer durch eine Änderung des Bewertungsverfahrens künftig mit 80% statt bisher etwa der Hälfte des Verkehrswertes anzusetzen. An eine gleichzeitige Anhebung der Freibeträge von derzeit DM 600.000 für Ehegatten und DM 400.000 für Kinder sei indessen nicht gedacht. Zugleich solle bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern vom derzeit geltenden Ertragswert- auf das Sachwertverfahren übergegangen werden.

Die Besteuerung von Immobilienbesitz mit Werten, die unterhalb des Verkehrswertes liegen, ist nach Meinung des Verbandes sachlich gerechtfertigt und durch die Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts gedeckt. Denn die Immobilie sei durch eine vergleichsweise geringe Fungibilität und eine aufwändige Verwaltung gekennzeichnet. Insbesondere der Mietwohnungsbau unterliege zahlreichen sozialen Bindungen, die durch die jüngsten Vorschläge zur Reform des Mietrechts nun nochmals wesentlich verschärft werden sollten.

Der Übergang auf ein anderes Bewertungsverfahren bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern würde nach Überzeugung des VDH angesichts der erst 1996 erfolgten Umstellung vom Sachwert- auf das Ertragswertverfahren auf praktische Schwierigkeiten stoßen. Eine erneute Umstellung schaffe Intransparenz und Rechtsunsicherheit.

Grenze der Belastbarkeit erreicht

Der Verband erinnerte daran, dass die Steuerschraube zu Lasten der Immobilieneigentümer schon in den letzten Jahren erheblich angezogen worden sei. Vor diesem Hintergrund sei eine Maßnahme, die erneut einseitig die Immobilie belaste, nicht akzeptabel. So seien erst im vergangenen Jahr die Möglichkeiten zur Verlustverrechnung begrenzt, die Spekulationsfrist von 2 auf 10 Jahre verfünffacht und die Möglichkeit zum Abzug einer Vorkostenpauschale sowie von Erhaltungsaufwendungen gestrichen worden. Zudem sei die Grunderwerbsteuer bereits zum 1.1.1997 - als Ausgleich für den erwarteten Steuerausfall beim Wegfall der Vermögensteuer - von 2% auf 3,5% erhöht worden. Nicht außer Acht gelassen werden dürfe schließlich, dass die Immobilie in erheblichem Maße zur Gegenfinanzierung der derzeit in Planung befindlichen Unternehmensteuerreform beitragen solle, indem die lineare AfA für Gewerbebauten von derzeit 4 % auf künftig 3 % abgesenkt werde.

Negative Folgen für Baukonjunktur erwartet

Insgesamt würde nach Meinung des Verbandes deutscher Hypothekenbanken durch die geplanten Eingriffe erneut eine erhebliche Belastung der Immobilie bewirkt. Das Ziel der Regierung, die steuerfreie Vererbung des selbstgenutzten Eigenheims an nahe Verwandte sicherzustellen, sei vor diesem Hintergrund kaum zu erreichen. Dies machten nicht zuletzt die Ergebnisse einer Erhebung des Verbandes zur Eigenheimfinanzierung aus dem vergangenen Jahr deutlich, in der für Süddeutschland durchschnittliche Eigenheimpreise von etwa 675.000 DM ermittelt worden seien. Der Verband fordert daher, generell die Freibeträge für nahe Angehörige anzuheben, um auf diese Weise zu erreichen, dass Eigenheime von Ehegatten und Kindern steuerfrei erworben werden können.

Kontraproduktiv erschienen die Überlegungen auch mit Blick auf die Bestrebungen der Bundesregierung zur Stärkung der eigenverantwortlichen Altersvorsorge, deren hauptsächliche Form die selbstgenutzte Immobilie darstelle. Eine Umsetzung der geplanten Maßnahmen würde deshalb nach Einschätzung des Verbandes die Attraktivität der eigen- wie fremdgenutzten Immobilie als Investition weiter verringern - mit allen damit einhergehenden negativen Folgen für die Baukonjunktur und Wohnungsversorgung.


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