LBS-Research: Baulandpreise kommen nicht zur Ruhe

(29.7.2001) LBS Research: Trotz schwächerer Konjunktur diktiert Knappheit das Marktgeschehen – vor allem in Ballungsräumen

Die Baulandpreise in deutschen Mittel- und Großstädten kommen nicht zur Ruhe. Laut einer Umfrage unter 600 Immobilienvermittlern von LBS und Sparkasse ist für Wohnungsbau-Grundstücke bis Jahresende mit Steigerungsraten zwischen 1 und 3 Prozent zu rechnen. Einzige Ausnahme ist Ostdeutschland. Dort sind sogar Preisabschläge bis zu 3 Prozent möglich. Beunruhigend sind nach Einschätzung von LBS Research vor allem die Prognosen für das ehemalige Bundesgebiet. Denn die derzeit rückläufige Wohnungsbautätigkeit sowie die insgesamt schwächer gewordene Konjunktur hätten eher eine Atempause bei den Grundstückspreisen erwarten lassen. Doch der Bodenmarkt scheint davon unbeeindruckt zu sein. Vor allem in westdeutschen Ballungsräumen ist der Mechanismus von Angebots-Knappheit und weiter steigenden Preisen voll im Gange.

Die Immobilienvermittler von LBS und Sparkasse werden zweimal jährlich zur Situation vor Ort befragt. Ihre Einschätzungen sind zu einem wichtigen Indikator für die Verfassung der deutschen Wohnimmobilienmärkte geworden. Die aktuelle Umfrage macht deutlich, wie extrem die Preisunterschiede für Grundstücke geworden sind. Während Bauherren in den großen süddeutschen Ballungsräumen 1.000 DM und mehr für den Quadratmeter zahlen müssen, liegt der Preis in strukturschwachen Regionen Ostdeutschlands teilweise unter 200 DM. Spitzenreiter in der Bundesrepublik sind die Metropolen Frankfurt (1.200 DM), Stuttgart (1.050 DM) und München (950 DM). Schon deutlich darunter liegen die Großstädte Düsseldorf (650 DM), Köln (600 DM) und Hamburg (525 DM). Unter der 500-DM-Grenze befinden sich z.B. Duisburg (450 DM), Hannover (420 DM), Kiel (400 DM) und Lübeck (300 DM). Ostdeutsche Städte unterschreiten vielfach sogar die Marke von 200 DM für einen Quadratmeter bebaubarer Fläche, etwa Gera (180 DM), Rostock (170 DM) und Zwickau (165 DM).

Zumindest in Sachen Wohnbauland, so LBS Research, verfestigt sich in der Bundesrepublik damit so etwas wie eine "Vier-Klassen-Gesellschaft", bestehend aus dem Süden Deutschlands, der Mitte (NRW, Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland), dem Norden und dem Osten. Die typischen Grundstückspreise in Mittel- und Großstädten liegen in Süddeutschland (Bayern und Baden-Württemberg) bei 770 DM, in der "Mitte" (NRW, Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland) bei 540 DM, im Norden bei 360 DM und in den neuen Bundesländern bei 240 DM (siehe Grafik). Um diese Mittelwerte herum variieren die Preise unterschiedlich stark, wobei es einen Trend gibt: Je teurer eine Region, desto größer sind auch die Preisspannen. Auffällig dabei: Der höchste Preis der günstigeren Region entspricht in etwa dem mittleren Preis der nächst-teureren Region. Zum Beispiel kostet in ostdeutschen Mittel- und Großstädten der Quadratmeter Bauland bis zu 390 DM. In Norddeutschland ist dies fast schon ein mittlerer Grundstückspreis. Das obere Ende der Preisskala im Norden ist zugleich ungefähr der Durchschnittswert für Baulandpreise in "Mitte".

Die langfristige Preisentwicklung, so LBS Research, hängt entscheidend davon, ob es den Kommunen gelingt, attraktive Flächen für die Wohnbebauung zu erschließen. Denn vor allem in westdeutschen Ballungsräumen sei eine weiterhin hohe Nachfrage insbesondere nach Eigenheimen zu beobachten. Fatal wäre es, wenn die derzeit rückläufige Bautätigkeit als Signal verstanden würde, das Thema Baulanderschließung zurückzustellen. Dies würde sich sofort in höheren Grundstückspreisen niederschlagen, so die Immobilienexperten. Bereits heute sind die hohen Bodenkosten das Haupthindernis für den Erwerb von Wohneigentum – insbesondere für die Menschen in den Städten: Rund 40 Prozent der Bevölkerung leben in Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern. Unter dem Preisdruck leiden zudem längst auch die Bewohner der zahllosen kleineren Städte im Einzugsbereich der Metropolen.