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Studie: Wohneigentümer haben anfangs meist eine höhere Belastung - aber spätestens Mitte 50 wendet sich das Blatt

(19.11.2002) Wer sich dem anhaltenden Trend zu immer höheren Wohnkosten entziehen will, muss frühzeitig Wohneigentum erwerben. Auf diesen Nenner lässt sich eine Studie des Forschungsinstituts empirica zum Spar- und Konsumverhalten privater Haushalte in Deutschland bringen. Die Wissenschaftler haben im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) untersucht, wie sich die Wohnkostenbelastung von Mietern und Eigentümern im Zeitablauf üblicherweise entwickelt. Das Ergebnis: Mieter profitieren in jungen Jahren von einer vergleichsweise niedrigen Belastung, müssen "die Zeche" dafür aber im Alter bezahlen. Bei Wohneigentümern ist es genau umgekehrt. Ihre Sparanstrengungen in den ersten Jahren werden später belohnt durch deutlich sinkende Wohnkosten - vergleiche Grafik:

Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung gibt an, wie viel Prozent seines Einkommens ein Haushalt für die "Kalt"-Miete bzw. für Finanzierung (Zins und Tilgung) und Unterhalt des selbstgenutzten Wohneigentums ausgibt. Dieser Anteil, der in der Bundesrepublik zuletzt die Rekordhöhe von 25 Prozent erreichte, wird zwar regelmäßig veröffentlicht. Er sagt aber noch nichts darüber aus, wie die tatsächlichen Ausgaben zwischen Alt und Jung und zwischen Mietern und Eigentümern verteilt sind. Um dies herauszufinden, hat empirica nun mehrere Einkommens- und Verbrauchsstichproben (EVS) des Statistischen Bundesamtes ausgewertet.

Die Untersuchung gibt zunächst eine plausible Erklärung dafür, warum sich viele junge Haushalte mit dem Erwerb von Wohneigentum schwer tun und sich stattdessen für das vermeintlich günstigere Wohnen zur Miete entscheiden. Denn in der Tat ist die durchschnittliche Wohnkostenbelastung von 35- bis 39-Jährigen Mietern mit 17 Prozent nur halb so hoch wie die der gleichaltrigen Eigentümer. Der Kostenvorteil der Mieter schwindet jedoch mit jedem Jahr, in dem die Eigentümer Tilgungsleistungen erbringen und ihre Finanzierungslast drücken. In der Altersgruppe der 50- bis 54-Jährigen schließlich wendet sich das Blatt. Fünf Jahre später sind die Eigentümer bereits deutlich im Vorteil. Ihre Wohnkostenbelastung sinkt auf 12 Prozent, die der Mieter dagegen steigt bereits langsam auf 18 Prozent.

Die mit Abstand gravierendste Veränderung bei der Wohnkostenbelastung, so die Studie weiter, ergibt sich aber mit dem Eintritt in den Ruhestand. Und dies erklärt auch, warum die selbstgenutzte Immobilie in Deutschland als die private Altersvorsorge schlechthin gilt. Denn die Mieterhaushalte müssen die weiter steigenden Mieten aus ihrem jetzt niedrigeren Einkommen bestreiten. Damit steigt ihre Wohnkostenbelastung bereits im Alter zwischen 60 und 65 sprunghaft auf 28 Prozent. Bei Eigentümerhaushalten dagegen gehen die Kosten für das Wohnen weiter zurück, weil sie ihre eigenen vier Wände bis zum Rentenbeginn in der Regel vollständig "bezahlt" haben. Trotz geringerer Einkommen im Ruhestand macht der Posten "Wohnen" in ihrem Haushaltsbudget damit keinen größeren Anteil aus als vorher. Bei den 60- bis 65-Jährigen bleibt er bei 12 Prozent, bei den 66- bis 69-Jährigen sinkt er auf 11 Prozent, danach sogar auf deutlich unter die 10-Prozent-Marke.

Das Bild einer mit dem Alter steigenden Wohnkostenbelastung bei Mietern und einer sinkenden Wohnkostenbelastung bei Eigentümern gilt tendenziell auch dann, wenn in beiden Gruppen nur Haushalte mit identischen Einkommen verglichen werden. Tatsächlich, so LBS Research, ist empirisch zu beobachten, dass höhere Einkommen immer auch einhergehen mit dem "Konsum" größerer Wohnflächen. Mit anderen Worten: Die Unterschiede bei der Wohnkostenbelastung zwischen Mietern und Eigentümern bleiben im Kern unverändert, wenn sowohl gleiche Einkommen als auch gleiche Wohnflächen zugrunde gelegt werden.

Hauptgrund für die gegenläufige Entwicklung der Wohnkosten von Mieter- und Eigentümerhaushalten, so LBS Research weiter, ist ein Phänomen, das empirica bereits in einer früheren Untersuchung aufgezeigt hat: Wohneigentümer weisen im Gegensatz zu Mietern ein disziplinierteres Spar- und Konsumverhalten auf. Wer eigene vier Wände erwirbt, ist offenbar weitgehend immun gegen die Anschaffung größerer Konsumgüter. Durch hohe Tilgungsleistungen während der Finanzierung zahlt der Wohneigentümer die fiktive Miete in die eigene Tasche und baut auf diese Weise ein Vielfaches an Vermögen auf. Mieter dagegen scheitern meist am Vermögensaufbau. Und zwar nicht, weil sie über ein niedrigeres Einkommen verfügen würden. Auch Mieter mit demselben Einkommen wie Eigentümer schaffen es in der Regel nicht, ein nennenswertes Privatvermögen auf die Seite zu legen. Ihr Erspartes wird häufig "aufgefressen" durch den Erwerb anderer langlebiger Konsumgüter. Überspitzt formuliert heißt das Fazit daraus: "Nicht wer reich ist, kann sich Wohneigentum leisten", sondern "wer sich Wohneigentum leistet, spart sich reich".

Die Studie "Vermögensbildung in Deutschland" steht kostenlos als Download (PDF-Version) zur Verfügung.

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