GdW-Präsident Freitag: "Wer Subventionen streicht, muss mehr Markt zulassen"

(10.7.2003) Auf der Jahrespressekonferenz des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen in Berlin hat Präsident Lutz Freitag für eine differenzierte Betrachtung der Wohnungsmärkte geworben. Mittelfristig müsse von weiter sinkenden wohnungswirtschaftlichen Investitionen ausgegangen werden. An die Politik gewandt, appellierte der Chef des mit 3.200 bundesweit vertretenen Wohnungsunternehmen größten Branchenverbandes, den Abbau von steuerlichen Subventionen mit einer Deregulierung und Entbürokratisierung zu verbinden und "mehr Markt zuzulassen". Der GdW werde im Rahmen seiner Initiative "Deregulierung und Bürokratieabbau" detaillierte Vorschläge dazu unterbreiten, z.B. bei der Bauabzugsteuer, beim Mietrecht, dem geplanten Anti-Diskriminierungsgesetz, dem Vergaberecht, den Landesbauordnungen und der Fehlbelegungsabgabe. Dass die Wohnungswirtschaft lange Zeit Subventionen und staatliche Förderung erhalten habe, beruhe nicht auf der Begehrlichkeit der Wohnungsunternehmen, sondern liege daran, dass die Politik ihre wohnungspolitischen Ziele erreichen wollte.

Die Wohnungswirtschaft beharre in der gegenwärtigen Debatte keineswegs auf staatliche Subventionen. Nur dort, wo der Staat gesamtgesellschaftliche oder politische Ziele auch künftig im Zusammenwirken mit der Wohnungswirtschaft erreichen wolle, z.B. beim Stadtumbau oder bei der "Sozialen Stadt", müsse sich die öffentliche Hand auch finanziell engagieren, sagte Freitag. Der Staat müsse auch weiterhin ein Interesse daran haben, dass das im europaweiten Vergleich durchschnittlich hohe Qualitätsniveau in der Wohnraumversorgung – bei gleichzeitig relativ günstigen Mieten - gesichert werde.

Freitag prognostizierte, dass aufgrund von nachhaltig veränderten Erwerbsbiographien, steigenden Lebensrisiken und Mobilitätserfordernissen das Wohnen zur Miete und in Genossenschaften an Bedeutung gewinnen werde. Auch werde die Wohnungspolitik den Beständen eine hohe Priorität einräumen müssen.

Steuer- und Förderpolitik: Verunsicherung der Investoren beenden

Der GdW sei sich seit geraumer Zeit zwar darüber im Klaren, dass im Bereich der Eigenheimzulage ein Beitrag zur Konsolidierung der Haushalte geleistet werden müsse. Eine so radikale Kürzung, wie sie jetzt von der Bundesregierung geplant würde, sei aber überraschend gekommen. Dieses Konzept müsse noch verändert und ein möglichst großer Teil des realisierten Sparvolumens wohnungswirtschaftlichen und damit investitionsfördernden Zwecken wieder zugeführt werden. Mit der Verwendung von lediglich 25% des durch Streichung der Eigenheimzulage eingesparten Volumens für ein "Zuschussprogramm für das Wohnen in der Stadt" dürften sich die Fachpolitiker in Bund und Ländern noch nicht zufrieden geben.

Die bisher bekannte Ausrichtung des neuen Förderprogramms enthalte u.a. mit der Modernisierungsförderung von Beständen der Nachkriegszeit, der Förderung des genossenschaftlichen Wohnens, der Förderung von Bestandserwerben in Städten und der Unterstützung von jungen Familien beim Erwerb von Wohneigentum durchaus wichtige und diskussionswürdige Ansätze. Der Ausschluss von kinderlosen Singles und Ehepaaren von der Förderung erschwere allerdings den stadtentwicklungspolitisch gewünschten Wohneigentumserwerb in den Städten. Außerdem müsse die Einbeziehung der Wohnimmobilie als gleichberechtigte Vorsorgeform in die staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge erfolgen.

Gewerbesteuerreform und Mindestbesteuerung laufen in die falsche Richtung

Nach dem uneinheitlichen Votum der Kommission zur Reform der Gemeindefinanzen hinsichtlich der Reform der Gewerbesteuer, appellierte Lutz Freitag an den Bundesfinanzminister, einen Kompromiss in das Gesetzgebungsverfahren einzubringen, der auch den berechtigten Interessen der Wohnungswirtschaft Rechnung trage. Nach dem Modell der Kommunen sollen Zins- und Mietzahlungen zu 100% in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.

Gerade in der Wohnungswirtschaft bestehe keine Wahlfreiheit zwischen einer Eigenkapital- oder Fremdkapitalfinanzierung. So liege nach Auswertung der aktuellen Kennzahlen der durchschnittliche Eigenkapitalanteil wohnungswirtschaftlicher Investitionen bei rund 20%. Würden die Fremdkapitalzinsen in die Bemessungsgrundlagen der Gewerbesteuer einbezogen werden, ergäbe sich für die Wohnungswirtschaft bei einer gesamten jährlichen Zinsbelastung auf langfristiges Fremdkapital von 4,9 Mrd. Euro eine katastrophale Substanzbesteuerung.

"Die Wohnungswirtschaft in den neuen Ländern wäre hiervon besonders negativ betroffen. Die reformierte Gewerbesteuer würde zu einem existenziellen Probleme für die Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland ", warnte der GdW-Präsident. Modellrechnungen des GdW haben ergeben, dass ein Wohnungsunternehmen mit 2.000 Wohnungen im Ostteil von Berlin mit jährlichen Mehrbelastungen von 817.800 Euro zu rechnen hätte, ein großes Unternehmen aus Sachsen sogar mit 1,6 Mio. Euro und dies, obwohl beide Unternehmen keinen Gewinn erzielen.

Die erneut geplante Mindestbesteuerung und die diskutierte Gewerbesteuerreform seien – so Freitag - in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen verheerend: "Die Schäden und Benachteiligungen für die Wohnungswirtschaft, die aus diesen Vorhaben resultieren, sind viel gravierender als die Abschaffung der Eigenheimzulage, besonders in Ostdeutschland."

Vorzieheffekte erzeugen nur kurzfristiges Strohfeuer

Das Statistische Bundesamt hat im ersten Quartal 2003 einen Anstieg von 37,3% bzw. 24.100 Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ermittelt. War es schon im Dezember 2002 zu einem Anstieg der Baugenehmigungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern von über 70% gegenüber dem Vorjahresmonat gekommen, setzte sich dieser Vorzieheffekt im ersten Quartal 2003 mit einem Plus von 53,5% bei Ein- und von 49,8% bei Zweifamilienhäusern fort. Die Zahl der Baugenehmigungen bei Eigentumswohnungen stieg nur um 4,9%. "Angesichts einer durchschnittlichen Quote von 'erloschenen Baugenehmigungen' von gut 4% in den vergangenen Jahren kann es zu einer kurzfristigen Belebung der Baukonjunktur kommen. Den Einbruch gibt es mittelfristig. Dann muss sich die Bauwirtschaft auf eine weitere starke Schrumpfung einstellen", prognostizierte Freitag.

Insgesamt kenne die Entwicklung der Wohnungsbau-Investitionen seit mehreren Jahren nur eine Richtung: nach unten. So sanken die gesamten Wohnungsbau-Investitionen der Branche von 131,2 Mrd. Euro 2001 auf 123,5 Mrd. Euro 2002 (bei einem Anteil der Wohnungsinvestitionen von 58% an den gesamten Bauinvestitionen). Das Minus betrug 5,9%. Noch stärker reduzierten sich die Investitionen bei den die vom GdW vertretenen Wohnungsunternehmen. Haben diese im Jahre 2001 noch 10,6 Mrd. Euro in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung investiert, waren es in 2002 nur noch 9,3 Mrd. Euro (-12,6%). Gegenüber 1995 sanken die Gesamtinvestitionen sogar um 7,9 Mrd. Euro oder 46%! "Der überproportionale Rückgang bei der Investitionstätigkeit unserer Unternehmen liegt am unterdurchschnittlichen Anteil beim Eigenheimbau, der - gesamtwirtschaftlich gesehen - bis jetzt die Hauptstütze der Wohnungsbaukonjunktur gewesen ist", erklärte Freitag diese Diskrepanz.

Von den 9,3 Mrd. Euro in 2002 wurden nur 1,9 Mrd. Euro für Neubau (Bauträgergeschäft und Geschosswohnungsbau), aber 3,2 Mrd. in Modernisierung und 4,2 Mrd. Euro in die Instandhaltung von Wohngebäuden investiert. Entscheidend sei der extrem starke Einbruch in den Neuen Ländern. Während in den alten Ländern der Rückgang von 2002 auf 2001 mit 500 Mio. Euro (-7%) noch relativ moderat ausfiel, haben die ostdeutschen Unternehmen im gleichen Zeitraum 800 Mio. Euro (-24,3%) weniger investiert – auch eine Folge der erheblich verschlechterten Förderkonditionen bei der Investitionszulage seit dem 01.01.2002.

Differenzierte Marktentwicklung

Die Lage differenziert sich auf den lokalen Teilmärkten. Der Immobilienumsatz ist in 2002 im Bundesdurchschnitt um 3,5% gegenüber 2001 zurückgegangen. Andererseits bieten das zur Zeit relativ niedrige Preisniveau und die auch im 30-Jahres-Vergleich historisch niedrigen Hypothekenzinsen Chancen für attraktive Immobilien-Investitionen, sagte GdW-Chef Freitag. In mittleren Lagen in west- und süddeutschen Ballungsräumen könnten Renditen bis zu 8,7% erreicht werden. Auch in Städten wie Mainz, Bremen oder Leipzig seien nach Angaben des Feri-Instituts Renditen zwischen 8,1 und 7,2% bei vermieteten Wohnungen möglich.

Fazit: "Angesichts der Schwierigkeiten vieler Lebensversicherer, den Garantiezins zu halten und von nach wie vor weltweit unsicheren Börsenentwicklungen müssten diejenigen, die behaupten, das Investment in Wohnimmobilien lohne sich nicht, ihre Position revidieren", machte Lutz Freitag Mut.

Beispiele für zukünftige Angebotsstrategien

Die Wohnungsunternehmen reagierten auf die veränderte Wohnungsnachfrage mit zunehmend differenzierteren Angebotsstrategien, z.B. im Rahmen eines Portfolio-Managements. Ein wichtiges Marktsegment der Zukunft sei der Bereich des Seniorenwohnens. Hier seien die GdW-Unternehmen zu einem wichtigen Anbieter auf dem Markt geworden. Große Erfahrungen haben diese Unternehmen mit Wohnanlagen, die über angeschlossene Betreuungs- und Pflegeeinrichtungen verfügen. Ziel sei es, älteren Menschen solange wie möglich den Verbleib in ihrer angestammten Wohnung zu ermöglichen.

Ein wichtiges Marktsegment für umfangreiche Bestandssanierungen seien die Wohnungen der 50er, 60er und 70er Jahre. 63% der Wohnungen der GdW-Unternehmen seien dieser Altersklasse zuzuordnen (rund 4,1 Mio. Wohnungen). Sich wandelnde Wohnwünsche machten diese Wohnungen zu einem wichtigen Segment für zukunftsgerichtete Investitionsstrategien im Rahmen einer "Qualitätsoffensive im Wohnungsbau". Mit den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW zum Klimaschutz und zur Wohnraummodernisierung stünden Instrumente zur Verfügung, die - so GdW-Chef Freitag - intensiv genutzt werden.

Stadtumbau Ost und West

Nach der ersten Euphorie müsse festgestellt werden, dass der Stadtumbau Ost nach wie vor nicht im von Politik und Wohnungswirtschaft gewünschten Tempo vorankomme, resümierte Lutz Freitag. Die sich abzeichnende Kursänderung in der Politik berge darüber hinaus die Gefahr, dass "vor lauter Stadtentwicklungspolitik übersehen wird, dass es ganz konkret um leer stehende Wohnungen und Marktbereinigung geht". Mit Städtebauförderung allein könnten jedoch niemals die konkreten wohnungswirtschaftlichen Probleme gelöst werden.

Zu den Daten: In den Neuen Ländern stieg der Leerstand bei den im GdW organisierten kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen Ende 2002 noch einmal um 6.000 auf 406.000 Wohnungen. Die durchschnittliche Leerstandsquote erhöhte sich durch die zwischenzeitlich erfolgten Abrisse und den dadurch reduzierten Wohnungsbestand von 15,5% auf 16,2%. "Angesichts dieser Entwicklung muss der Stadtumbau Ost als einer der wichtigsten Bestandteile des Aufbaus Ost oberste Priorität genießen", verlangte Freitag.

Aufgrund der bisher erfolgten Abrisse (15.000 im Jahr 2002, 35.000 seit 1992) stieg der Leerstand nur verhalten an. Für 2003 sind weitere 34.000 Abrisse geplant. Diese auf den ersten Blick positive Entwicklung dürfe jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die notwendige Dynamik beim Stadtumbau Ost bei weitem noch fehle. Seit dem Start des Programms am 01.01.2001 seien genau die 350.000 Wohnungen dazugekommen, die im Rahmen des Stadtumbau-Programms bis 2009 abgerissen werden sollten. Besonders problematisch sei, dass in den ersten beiden Jahren die tatsächlich realisierte Marktbereinigung weit unterhalb der Jahres-Zielmarge von rd. 45.000 Abrissen lagen. Auch die Planzahlen für 2003 seien letztendlich nicht ausreichend, so Freitag. "Angesichts einer noch immer nicht von allen Bundesländern unterzeichneten Verwaltungsvereinbarung zur Städtebauförderung 2003 ist es mehr als fraglich, ob der Stadtumbau Ost in diesem Jahr noch die dringend erforderliche Dynamik entfaltet. Anders gesagt: Die Probleme wachsen nach wie vor immer noch schneller, als die Maßnahmen greifen", sagte der GdW-Präsident.

Die leerstandsbedingten Mietausfälle der ostdeutschen Wohnungsunternehmen seien von 880 Mio. Euro Ende 2001 auf 920 Mio. Euro Ende 2002 gestiegen. Die gesamten Mietausfälle aller GdW-Unternehmen betrugen Ende 2002 1,5 Mrd. Euro (2001 waren es 1,4 Mrd. Euro). Die gesamten Leerstandskosten in Ostdeutschland summierten sich Ende 2002 auf 628 Mio. Euro, umgerechnet 1.548 Euro je leer stehender Wohnung.

Ein drückendes Problem stellten die Verbindlichkeiten dar, die aus den wohnungswirtschaftlichen Altschulden der DDR resultieren. Trotz der Aufstockung der Bundesmittel für die weitere Teilentlastung für Wohnungsunternehmen mit mehr als 15% Leerstand seit 1. Januar 2003 um 300 Mio. Euro und der zwischenzeitlich erfolgter Flexibilisierung bei der Mittelverwendung durch die Länder seien die heute zur Verfügung stehenden Mittel von 658 Mio. Euro mit den Ende letzten Jahres vorliegenden 137 Anträgen – von denen erst 46 positiv beschieden worden sind - so gut wie ausgeschöpft. Nach heutigem Antragsstand würden über 800 Mio. Euro benötigt. Es müsse oberstes Ziel der Wohnungspolitik sein, alle dauerhaft leer stehenden und zum Abriss bestimmten Wohnungen von den Altschulden zu entlasten.

Der durchschnittliche Leerstand in Westdeutschland stagnierte bei 3%. Die Wohnungswirtschaft selbst sei aber nicht untätig geblieben. Viele regionale Mitgliedsverbände des GdW haben Wohnungsbedarfsprognosen in Auftrag gegeben, die eine wichtige Grundlage der unternehmerischen Planung darstellen. Ziel sei es, eine Art "Frühwarnsystem" zu etablieren, kündigte Freitag an. Der GdW baue seine Abteilung "Statistik und Research" aus, und werde künftig die Auswirkungen des demographischen und ökonomischen Wandels auf die Wohnungsmärkte besonders thematisieren. Bereits jetzt beteiligten sich eine Reihe von Wohnungsunternehmen am Modellprogramm "Stadtumbau West". Vor allem bei den Projekten, wo es um den Rückbau und die Revitalisierung von Wohnsiedlungen geht, sei die im GdW organisierte Wohnungswirtschaft auch in den alten Bundesländern maßgeblich an der Umsetzung beteiligt, so z.B. in Bremen, Bremerhaven und Lübeck. "Gerade hier wird deutlich, dass Stadtentwicklung ohne die lokale Wohnungswirtschaft nicht funktioniert", sagte der GdW-Chef.

An die Wohnungspolitik gerichtet, komme es darauf an, die Kommunen bei der Bewältigung des siedlungsstrukturellen Wandels zu unterstützen und der Wohnungswirtschaft vernünftige investiven Rahmenbedingungen zu schaffen.

Entwicklung von Mieten und Betriebskosten (in Euro je m² Wohnfläche):

Auch die kumulierten Mietschulden stiegen - in der gesamtdeutschen Betrachtung - zwischen 2001 und 2002 um 11 Mio. Euro von 708 auf 719 Mio. Euro. Die Summe der Sollmieten aller GdW-Unternehmen betrug 412,8 Mrd. Euro in 2002. Ein differenzierteres Bild ergibt sich allerdings, wenn alte und neue Länder getrennt betrachtet werden: Die Mietschulden in den alten Ländern sanken demnach von 2001 auf 2002 von 378 auf 363 Mio. Euro, während sie in den neuen Ländern von 330 auf 356 Mio. Euro anstiegen.

Die bundesweite durchschnittliche Fluktuationsrate betrug nach Angaben der Techem AG im Jahr 2000 11,4%. Hohe Fluktuationsraten führten letztendlich zu einer beschleunigten räumlichen Segregation von Bevölkerungsgruppen und sozialen Entmischung von Quartieren, die in gesellschaftspolitischer Hinsicht problematisch werden könne. Auf den Wohnungsmärkten im Osten Deutschlands werde viel häufiger umgezogen als in den westdeutschen Ballungsräumen: Spitzenreiter war Magdeburg mit 16,12%, gefolgt von Dresden mit 15,4% und Erfurt mit 15,25%. Die niedrigsten Umzugsquoten wiesen Stuttgart mit 7,48%, München mit 8,73% und Köln mit 8,96% auf. "Zu den hohen leerstandsbedingten Mietausfällen und Betriebskosten kommen bedingt durch die große Zahl von Mieterwechseln noch steigende Verwaltungsaufwendungen bei unseren ostdeutschen Wohnungsunternehmen hinzu", resümierte Lutz Freitag.