IVD fordert Abschaffung des "Instandhaltungsstau"-Paragrafen 6 (1) EStG

(9.11.2005) Der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert, dass die so genannte "15 Prozent-Grenze" im Einkommensteuergesetz (EStG), die zum 1.Januar 2004 gesetzlich eingeführt wurde, wieder abgeschafft wird. "Die Regelung, die dazu führt, dass Instandhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden dürfen, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie 15 Prozent des Gebäudepreises überschreiten, hat zu einem hohen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau geführt", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD.

Die Regelung war vom Gesetzgeber eingeführt worden, nachdem der Bundesfinanzhof im Jahr 2001 in mehreren Urteilen die entsprechende Verwaltungsanweisung für rechtswidrig erklärt hatte. "In der Praxis führt der als 'Instandhaltungsstau'-Paragraf bezeichnete Paragraf 6 (1) Nr.1a EStG dazu, dass Vermieter notwendige Instandhaltungen unterlassen, weil diese steuerlich nachteilig sind", so Schick.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Erwerber hat ein Mietshaus in Berlin erworben. Inklusive Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren usw.) zahlte er 1,137 Mio. Euro hierfür. Davon entfielen laut einem Verkehrswertgutachten 83,6 Prozent auf das Gebäude, der Rest auf den Grund und Boden. Der Vermieter darf in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie nur Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen in Höhe von 15 Prozent sofort als Werbungskosten abziehen. In diesem Fall sind das etwa 142.618 Euro (netto). Gibt er mehr für Handwerker aus, dann betrachtet das Finanzamt die gesamten Kosten nicht als Erhaltungs-, sondern als Anschaffungsaufwand. In diesem Fall darf er nicht nur den über 15 Prozent hinausgehenden Betrag, sondern überhaupt keine Kosten als Werbungskosten absetzen. Er muss dann die gesamten Kosten für die Handwerker über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben.

Welche Folgen das hat, verdeutlicht dieser Fall, der für viele andere steht: Nach Kauf des Hauses ließ der Besitzer einige wichtige Arbeiten vornehmen, die zum Beispiel den Brandschutz verbesserten und Feuchtigkeit im Keller beseitigen. Außerdem standen einige Wohnungen leer, die saniert werden mussten, um sie vermieten zu können. Dies alles kostete ihn netto 79.530 Euro. In der restlichen Zeit bis zum Ablauf der Dreijahresfrist darf er nur noch 63.000 Euro (zuzüglich Mehrwertsteuer) ausgeben, damit er die 15 Prozent-Grenze nicht überschreitet. Das führt dazu, dass er Wohnungen, die beim Auszug eines Mieters renoviert werden müssten, nur spärlich oder gar nicht instand setzen lässt. Mieter, die Wünsche für bestimmte Arbeiten anmelden, vertröstet er auf drei Jahre später. "Paradoxerweise rechnet es sich für den Vermieter eher, Wohnungen nicht instand zu setzen und damit einen längeren Leerstand zu riskieren, als die 15 Prozent-Grenze zu überschreiten. Die Steuer-Regeln stehen eindeutig im Widerspruch zu den Bedürfnissen der Mieter", so Schick.

Der IVD fordert deshalb, dass der Instandhaltungsstau-Paragraf § 6 (1) Nr.1a EStG wieder abgeschafft wird. Die Finanzämter müssten sich dann nach den Urteilen des Bundesfinanzhofes richten, nach denen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen nur dann nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden dürfen, wenn diese zu "wesentlichen Verbesserungen" der Immobilie führen.