Was sich 2006 für Immobilieneigentümer ändert

(10.1.2006) Das neue Jahr bringt für Immobilieneigentümer zahlreiche Änderungen. Davon sind die Immobilienwirtschaft, private Anleger und Selbstnutzer gleichermaßen betroffen. "Positiv zu bewerten ist, dass laut Koalitionsvertrag die Immobilie in der geförderten Altersvorsorge ab 2007 eine wichtigere Rolle einnehmen soll", so Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). "Es wäre allerdings sinnvoll gewesen, schon jetzt, parallel zu den jetzt eingeführten Änderungen, die Immobilie verstärkt in die Altersvorsorge einzubinden", betont Schick.

Selbstnutzer von Immobilien sind insbesondere von der Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1.1.2006 betroffen. Wer bislang ein Haus gebaut oder gekauft hat, erhielt acht Jahre jeweils bis zu 1.250 Euro und darüber hinaus 800 Euro pro Kind an staatlicher Unterstützung. Nur Bauherren, die vor dem 1.1.2006 mit der Herstellung begonnen haben, und Käufer, die vor diesem Datum den Vertrag mit dem Notar abgeschlossen haben, haben Anspruch auf die Zulage. Eigentümer, denen bereits eine Eigenheimzulage gewährt wird, erhalten diese auch weiterhin bis zum Ende des Förderzeitraums.

Private Anleger sind insbesondere von der Abschaffung der degressiven AfA betroffen. Künftig gilt auch für Neubauten nur noch die lineare Abschreibung von zwei Prozent. Bislang konnten Bauherren oder Erwerber im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung in den folgenden neun Jahren jeweils vier Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abschreiben. In den darauf folgenden acht Jahren waren es jeweils 2,5 Prozent und in den folgenden 32 Jahren jeweils 1,25 Prozent.

"Trotz der Abschaffung von Eigenheimzulage und der degressiven AfA bleibt die Wohnimmobilie schon allein zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge für private Kapitalanleger und Selbstnutzer interessant. Die Mietersparnis oder das zusätzliche Einkommen aus der Vermietung sind auch bisher wesentliche Argumente für Immobilieneigentum gewesen und haben nichts von ihrer Bedeutung verloren", so Schick. "Staatliche Förderungen oder Abschreibungsmöglichkeiten sollten ohnehin grundsätzlich nicht ausschlaggebend für den Kauf sein. Entscheidend für den Kauf einer Immobilie sind immer die Qualität der Immobilie und die Wirtschaftlichkeit der Investition."

Unsicherheit herrscht auch wegen der geplanten Änderung des §23 Einkommensteuergesetz (EStG). Es ist vorgesehen, dass der Verkaufsgewinn beim Verkauf von Immobilien mit einem einheitlichen Steuersatz besteuert wird. Dies soll zum 1. Januar 2007 eingeführt werden. Im Gespräch sind dabei rund 20 Prozent. Dieser Steuersatz greift unabhängig von der Haltedauer der Immobilie. "Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist somit vom Tisch. Grundsätzlich müssen private Anleger bei Verkauf den erzielten Gewinn besteuern", so Schick. Offen ist indes, wie die Höhe des Gewinns ermittelt wird. Seit dem 1. August 1995 wird die Höhe des Veräußerungsgewinnes als Differenz von Verkaufspreis und Buchwert der Immobilie bestimmt und nicht als Differenz aus Verkaufspreis und Kaufpreis. "Wird der Veräußerungsgewinn aus der Differenz von Verkaufspreis und Buchwert ermittelt, so ergäbe sich insbesondere für Anleger, die ihre Immobilie schon sehr lange besitzen und die deshalb einen sehr niedrigen Buchwert aufweist, eine sehr hohe Steuerlast."

Darüber hinaus herrscht Unsicherheit, ob Investitionen in Denkmalschutz-Immobilien vom neuen §15b EStG betroffen sind. "Der Gesetzgeber wollte mit diesem §15b Steuersparmodelle wie Medien- und Windkraftfonds treffen, nicht aber Denkmalschutz-Immobilien. So wird in der Gesetzesbegründung ausdrücklich klargestellt, dass der Erwerb von zu modernisierenden Eigentumswohnungen nicht betroffen sein soll", so Schick. "Der Gesetzestext selber lässt allerdings einiges unklar und bietet Raum für Spekulationen. Eine Klarstellung muss nun so rasch wie möglich in einem Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums nachgeholt werden." Der §15b EStG sieht vor, dass Verluste während der Verlustphase nur noch innerhalb der einzelnen Einkommensquelle unbegrenzt verrechnet werden können. Der Ausgleich von Verlusten mit anderen Einkunftsarten oder innerhalb der gleichen Einkunftsart ist dagegen auf zehn Prozent begrenzt.