DGfM fragt: Wer baut ab 2007 noch Wohnungen?

• Politische und steuerliche Rahmenbedingungen verhindern Investitionen im Wohnungsbau

(4.9.2006) Licht am Horizont? Trotz steigender Nachfrage bleibt die Bauindustrie im Wohnungsbau skeptisch und macht Vorzieheffekte für die derzeit gute Baukonjunktur verantwortlich. Die Branche warnt davor, dass auf Grund der aktuellen Politik nicht mehr in den Wohnungsbau investiert wird.

Die Bauwirtschaft boomt. Trotz des witterungsbedingten Rückgangs zu Jahresbeginn verzeichnet der Tiefbau ein deutliches Plus. Es werden wieder Infrastrukturprojekte durchgeführt. Der Industriebau notiert ebenfalls zunehmende Nachfragen insbesondere für den Bau von Handels- und Lagergebäuden. Und auch das Sorgenkind der Branche, der Wohnungsbau, liegt über den Erwartungen. Erstmals seit mehr als 10 Jahren scheint ein Ende der Rezession in Sicht. Optimismus macht sich trotzdem nicht breit. Vielmehr wird damit gerechnet, dass der zaghafte Aufschwung durch die geplanten Einsparungen in der Wohnbauförderung sowie durch die Steuerpolitik der Regierung schnell wieder im Keim erstickt. Experten rechnen mit einem erneuten Rückgang der Wohnungsbauinvestitionen ab 2007 und weiteren Entlassungen.

"Man darf sich keine Illusionen machen", so Dr. Ronald Rast, Geschäftsführer der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerksbau (DGfM), "die endgültige Abschaffung der Eigenheimzulage und die angekündigte Mehrwertsteuer-Erhöhung haben gewirkt und ein drittes Jahr in Folge Vorzieheffekte bei den privaten und gewerblichen Bauherren ausgelöst."

Besonders schlecht entwickeln sich die Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien. Der gegenüber dem Vorjahr geringfügige Anstieg von Wohnbauten deute keineswegs auf eine Erholung in diesem Sektor hin, sondern sei ausschließlich durch die geplanten Gesetzesänderungen provoziert worden. "Nach wie vor", so Rast, "befindet sich die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen auf einem historischen Nachkriegstief." Schließlich habe die Regierung bereits seit Jahren alle politischen und steuerlichen Rahmenbedingungen gegen Investitionen in den Wohnungsbau ausgerichtet. Die Euphorie der Fußballweltmeisterschaft sei genutzt worden, um - vom Volk nahezu unbemerkt - zahlreiche Gesetze durchzuwinken, mit denen der Bund den Bürgern zukünftig noch tiefer in die Tasche greifen wird und sich nun ab 2007 auch noch aus der Verantwortung für den Wohnungsbau verabschiedet.

So bleibt die bereits zum Jahreswechsel 2005/2006 beschlossene Abschaffung der degressiven Abschreibung für Immobilien trotz mehrerer Anmahnungen der gesamten Spitzenverbände der Bau- und Immobilienwirtschaft unkorrigiert. Ebenso die Erhöhung der Mehrwertsteuer um gleich 3 Prozentpunkte.

Für die gewerblichen Investoren stehen mit den angekündigten Veränderungen zur Veräußerungsgewinnbesteuerung sowie zur Erbschaftssteuer noch sehr brisante Themen auf der politischen Agenda, die im ungünstigsten Fall jegliches Interesse an Investitionen in den Wohnungsbau zum Erliegen bringen.

Vor diesem Hintergrund rechnet Rast für das kommende Jahr mit einem erneuten Einbruch der Baukonjunktur im Wohnungsbau und einem zweistelligen Rückgang der Wohnbaugenehmigungen: "Wer entscheidet sich bei diesen Rahmenbedingungen für Investitionen in den Wohnungsbau? Der Bund wird es nicht mehr tun, die Länder und Kommunen angesichts ihrer angespannten Haushaltslage erst recht nicht. Und private und gewerbliche Investoren können ihr Geld bei diesen Rahmenbedingungen auch anders anlegen - niemand muss bauen."

Auch die geplante Integration von Immobilien in die private Altersvorsorge, die man nach wie vor in der Koalition diskutiert, die man aber zum Ende der Sommerpause immer noch nicht als geplanten Gesetzesentwurf ab 1.1.2007 vorlegen kann, wird zunächst nicht zu einer Entspannung der Situation beitragen. Selbst wenn mit Beginn des nächsten Jahres eine gesetzliche Regelung - hoffentlich in starker Anlehnung an das Modell "Wohn-Riester" - in Kraft treten kann, wird sich dies erst nach Jahren des Ansparens als Impuls für private Wohnungsinvestitionen spürbar bemerkbar machen.

Absehbare soziale Probleme werden die Situation zusätzlich zu verschärfen. "Deutschland ist", warnt Rast mit Blick auf die sich abzeichnende demographische Entwicklung, "nicht bedarfsgerecht bebaut. Es fehlt an altersgerechtem Wohnraum." Und fragt: "Wer löst dieses soziale Problem der Zukunft?"