LBS-Wohnungsmarktanalyse: Differenzierung der Wohnungsmärkte nimmt zu

(2.7.2006) Die Tendenz zu unterschiedlichen Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in Deutschland nimmt nach Angaben der Landesbausparkassen (LBS) zu. Immer stärker entscheidet Qualität, wie vor allem die höhere Nachfrage nach frei stehenden Einfamilienhäusern zeigt. Außerdem erholt sich der Neubau noch nicht, sondern leidet aktuell zusätzlich unter der Abschaffung der Eigenheimzulage. Schließlich nimmt die regionale Differenzierung eher zu: So gibt es neben strukturschwächeren Räumen die wirtschaftsstarken Regionen, etwa in Süddeutschland, wo auch gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen wieder mehr nachgefragt werden. Das sind die Kernaussagen der Wohnungsmarktanalyse 2006, die LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm Mitte Juni in Berlin vorgestellt hat.

Basis der Veröffentlichung ist die aktuelle Frühjahrsumfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit über 27.000 vermittelten Objekten im Wert von 3,9 Milliarden Euro (2005) sind die Immobilientöchter der Landesbausparkassen unverändert die größte Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente in über 600 Städten Deutschlands.

Auch die aktuellen Daten bestätigen die enormen Unterschiede bei den preisbestimmenden Faktoren für Wohneigentum. Das gilt laut Hamm auch in kleinräumiger Betrachtung, sogar innerhalb von Städten und Stadtteilen mit ihren differenzierten Mikro-Standortbedingungen. Regional laute unverändert die Faustformel: "Höherer Wohlstand, höhere Preise". So seien etwa in wirtschaftsstarken Ballungsräumen, nicht nur in München oder Stuttgart, Wohnungen wieder Mangelware geworden. Auch im attraktiven Umland etwa der Zentren im Rhein-Main- oder Rhein-Neckar-Gebiet werde vor allem gutes Wohneigentum knapp und teuer. An anderer Stelle, nicht nur in manchen strukturschwachen Gebieten Ostdeutschlands, sei das Bild differenzierter: Leerstand bei schlechten (Miet-)Objekten, aber nach wie vor Nachfrage nach attraktiven, bezahlbaren Häusern.

frei stehende Einfamilienhäuser

"Bauform- und Standortvorteile sind eindeutig der Grund dafür, dass frei stehende Einfamilienhäuser die Nummer 1 in der Käufergunst bleiben", sagte Hamm. Hier nimmt die Nachfrage nach Einschätzung der LBS-Experten überall in Deutschland zu. An der Spitze der Preisskala liegen in diesem Jahr ...

• Wiesbaden (mit 650.000 Euro für das typische Bestandsobjekt) und
• Freiburg (mit 600.000 Euro), noch vor
• München (mit 550.000 Euro).
• Die Marke von einer halben Million erreichen auch südwestdeutsche Städte wie Baden-Baden (510.000 Euro) oder Heidelberg (500.000 Euro)
• sowie als teuerster erfasster Kurort Sonthofen (600.000 Euro).

Mit Ausnahme der Rheinschiene wird in den meisten nord- und westdeutschen Großstädten demgegenüber bei typischen Bestandsobjekten immer seltener die 300.000-Euro-Grenze überschritten. Demgegenüber erreichen in einer Reihe kleinerer und mittlerer Städte in den neuen Ländern ortstypische Objekte nicht einmal die Grenze von 100.000 Euro. Am unteren Ende des LBS-Preisspiegels liegt in diesem Jahr Eisleben mit 60.000 Euro für ein gebrauchtes frei stehendes Einfamilienhaus.

Reihenhäuser

Bei neuen Reiheneigenheimen gehen die LBS-Experten nahezu unverändert noch von einer rückläufigen Nachfrage aus, die mit einer weiteren Abschwächung der Neubautätigkeit einhergehe, insbesondere in Ost- und Norddeutschland. "An zu hohen Preisen kann dies unserer Einschätzung nach allerdings nicht liegen", sagte der LBS-Verbandsdirektor. Denn in Westdeutschland bewegten sich die Preise im Durchschnitt für neue Reihenhäuser in ...

• Groß- und Mittelstädten bei rund 200.000 Euro,
• im Osten und Norden sogar nur bei 130.000 bis 150.000 Euro.
• Lediglich in den süddeutschen Städten signalisiere der Durchschnittspreis von 260.000 Euro die vielerorts vorhandenen Knappheiten.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie gegenüber Neubauten allerdings einen Preisvorteil von 10 bis 20 Prozent auf. Gerade in den attraktiven Zentren und in deren Umland sind viele gebrauchte Reihenhäuser auch aufgrund ihrer Lage in gewachsener Umgebung offenbar aber so wertvoll, dass sie kaum preisgünstiger sind als Neubauten, so das Urteil der LBS-Experten. Beispiele hierfür sind etwa die Städte im Einzugsbereich von Frankfurt am Main. Aber auch in westdeutschen Großstädten wie Bonn oder Essen (mit Preisen von 220.000 bis 230.000 Euro) oder beim Spitzenreiter München (mit 450.000 Euro für neue wie gebrauchte Reihenhäuser) ist es nicht anders.

Eigentumswohnungen

Für neue Eigentumswohnungen wird von den LBS-Vermittlern der weitere Angebotsrückgang, das heißt die Abschwächung des Neubaus, nicht mehr so einheitlich gesehen wie in den letzten Jahren. Mittlerweile würden sie aber im wesentlichen nur noch an touristisch interessanten Standorten und in den Ballungsräumen errichtet. Dort gilt Stockwerkseigentum als geeignete, preisgünstigere Alternative für knappe Eigenheimangebote. Die Quadratmeterpreise erreichen laut LBS-Immobilienpreisspiegel in der Spitze bis zu 3.250 Euro (in Garmisch-Partenkirchen) bzw. 3.000 Euro (in München, der Großstadt mit dem höchsten Preisniveau für Eigentumswohnungen). Dagegen liegen in den meisten Großstädten die Preise für typische Neubauobjekte um die 2.000 Euro pro Quadratmeter. Ruhrgebietsmetropolen wie Duisburg, Essen oder Dortmund weisen mit 1.600 bis 1.850 Euro pro Quadratmeter sogar ein noch deutlich niedrigeres Preisniveau auf. Ähnlich ist die Situation für mittlere bis gute Lagen in Berlin, Bremen oder Hannover.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen beginnt sich nach Auskunft der LBS-Experten die Nachfrage zu stabilisieren und vor allem im Süden teilweise wieder zu verstärken. Deshalb rechnen sie auch nur noch mit relativ geringen Preisrückgängen. Derzeit beträgt der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten rund 30 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands liegen die Preise meist um 1.000 Euro pro Quadratmeter, im Süden bei knapp 1.500 Euro.

Bauland

Mit einer Ausweitung des Angebots beim Bauland rechnen die LBS-Vermittler noch nicht. In diesem Markt zeigten sich die größten regionalen Preisunterschiede. In den süddeutschen Groß- und Mittelstädten kostet der Quadratmeter Grund und Boden mit 280 Euro mehr als doppelt so viel wie im Norden (120 Euro) und viermal so viel wie im Osten (70 Euro). Noch erheblich größere Knappheitstendenzen beim Bauland signalisierten die Preise in den süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (720 Euro), Stuttgart oder Wiesbaden (mit je 600 Euro pro Quadratmeter).

Die weiteren Wohnungsmarktperspektiven sind nach Auffassung des Verbandsdirektors positiv. So sprächen die demografischen Perspektiven noch für eine ganze Reihe von Jahren für eine wachsende Nachfrage. Allzu häufig würde übersehen, dass sich die Bevölkerung zur Zeit noch nicht rückläufig entwickelt. Hinzu komme, dass die Zahl der Haushalte, die für die Wohnungsmarktentwicklung viel entscheidender sei, einen ungebrochenen Aufwärtstrend zeige. So sei die Zahl der Haushalte in Deutschland in den letzten zehn Jahren um über sechs Prozent gewachsen, das sind fast 250.000 pro Jahr. Nach den Prognosen würden sie in Westdeutschland mindestens rund 15 Jahre, in den neuen Ländern zehn Jahre weiter zunehmen. Die Wohnungsnachfrage pro Kopf nehme - auch aus Wohlstandsgründen - weiterhin deutlich zu, nach Schätzungen des Forschungsinstitutes empirica nahezu ungebremst sogar bis 2030.

Vor dem Hintergrund der alsbald wieder anziehenden Nachfrage schätzen die LBS-Experten die Ausgangsbedingungen für Wohneigentumserwerber derzeit als ausgesprochen gut ein. Bislang sei das Preisniveau für Eigenheime im Gesamtdurchschnitt nominal noch konstant geblieben. Mittlerweile stünden die deutschen Immobilienpreise in Europa längst nicht mehr auf Platz 1, sondern seien in mehreren Nachbarländern, zum Beispiel in den Niederlanden, überholt worden. Gleichzeitig hätte sich das Zinsniveau für Hypotheken deutlich abgesenkt. Das habe die Bezahlbarkeit eigener vier Wände massiv erleichtert. Vielfach koste die Finanzierung kaum mehr als die Miete für vergleichbar gute Objekte.

Es ist deshalb nach Auffassung der LBS nur eine Frage der Zeit, bis auch in Deutschland die Wohneigentumspreise erneut anziehen. "Sobald die Menschen wieder bessere wirtschaftliche Perspektiven haben, wird auch die Nachfrage nach gutem Wohnen wiederum steigen", prognostizierte Hamm. Dann schwinde nämlich auch die Unsicherheit hinsichtlich ihrer mittel- und langfristigen Einkommensentwicklung, die heute viele Leute noch bei ihren Kaufentscheidungen lähme. Neben gesamtwirtschaftlich und beschäftigungspolitisch wirksamen Impulsen komme es aber auch darauf an, die Rahmenbedingungen für die Wohneigentumsbildung zu verbessern. Außer einer nachfrageorientierten Baulandpolitik müssten dazu auch positive Fördersignale gegeben werden. Deshalb sei jetzt die angekündigte Einbeziehung von Wohneigentum in die staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge wichtig. Von einer wirklich überzeugenden Lösung könnten endlich wieder spürbare Anreize für Wohnungsbauinvestitionen ausgehen.