Die häufigsten Fehler bei der Bauabnahme

(2.7.2006) Einer der wichtigsten Meilensteine rund um den Bauvertrag ist die Bauabnahme. Grundsätzlich sollten Bauherren bauvertragliche Leistungen immer nur gut vorbereitet abnehmen. Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger aus Mainz-Bodenheim erläutert die häufigsten Fehler bei der Bauabnahme und erklärt, wie diese vermieden werden können.

Fehler: Abnahme ohne Sachverständigen
Eine solch wichtige Rechtshandlung wie die Bauabnahme sollte ein Bauherr niemals ohne einen Sachverständigen vorbereiten und durchführen - das betrifft insbesondere die Fälle, in denen nicht mit einem eigenen Architekten sondern mit einem Bauträger oder Fertighausunternehmen gebaut wurde. Der Sachverständige besitzt die Sachkompetenz zu entscheiden, ob das Bauwerk entsprechend der vertraglich geschuldeten Leistungsbeschreibung mangelfrei erbracht wurde. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Berater bietet hier die größte Sicherheit. Rechtsanwältin Reibold-Rolinger empfiehlt vor dem avisierten Abnahmetermin eine Begehung des Bauwerkes, um vorhandene Mängel zu dokumentieren.

Fehler: Fehlende Dokumentation im Protokoll
Es ist wichtig, während des Abnahmetermins ein Abnahmeprotokoll zu erstellen. Nur so können alle zum Zeitpunkt der Abnahme vorhandenen Mängel ordnungsgemäß dokumentiert werden. Auf dem Abnahmeprotokoll müssen die Teilnehmer der Abnahme und das Datum vermerkt sein sowie alle konkreten Mängel.

Fehler: Vergessene Vorbehalte
Da die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls eine Rechtshandlung darstellt, die zu erheblichen Rechtsfolgen führt, ist es sehr wichtig, etwaige Ansprüche z.B. zur Geltendmachung der Vertragsstrafe, schriftlich zu klären. Vorbehalte hinsichtlich der Geltendmachung von Mängeln müssen ins Protokoll aufgenommen werden. Abnahmen in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalte führen zu einem Verlust der allgemeinen Gewährleistungsansprüche.

Ist ein Bauwerk erst einmal abgenommen, sind alle weiteren Ansprüche zur weiteren Leistungserfüllung gegenüber dem Bauunternehmer erloschen. Es bestehen dann nur noch Gewährleistungsansprüche und die Gewährleistungszeit beginnt. Das Bauwerk geht in den Besitz des Bauherrn über. Zukünftig liegt die Beweislast für alle weiteren Mängel beim Bauherrn. Deshalb sollten alle vorhandenen Mängel schriftlich vom Bauunternehmer im Übernahmeprotokoll anerkannt werden.

Fehler: Zwischenabnahmen
Der Bauherr sollte niemals Teilabnahmen einzelner Gewerke durchführen, da mit dem Zeitpunkt der Abnahme auch die Gewährleistungszeit zu laufen beginnt und dies zu erheblichen Rechtsnachteilen für den Bauherrn führen kann. Aus diesem Grund ist darauf zu achten, dass nur eine Gesamt-Abnahme nach Fertigstellung erfolgt.

Fehler: Stille Abnahme
Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen, z.B. durch den Einzug in das Haus. Aus diesem Verhalten des Bauherrn ergibt sich, dass er das Bauwerk des Unternehmers als im Wesentlichen mangelfrei anerkennt. Sollte der Bauherr in ein nicht mangelfreies Haus einziehen, so muss nach außen hin dokumentiert werden, dass trotz Einzug das Haus nicht als mangelfrei anerkannt wird.

Dokumentiert das Abnahmeprotokoll Mängel, so bestehen zunächst Ansprüche auf Mängelbeseitigung. Ist der Bauunternehmer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann ein weiterer Bauunternehmer zur Beseitigung der Mängel beauftragt werden. Außerdem hat der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kosten für die Beseitigung der vorhandenen Mängel. Das Zurückbehaltungsrecht besteht kraft Gesetzes in dreifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Dieser so genannte Druckzuschlag soll ein Anreiz für den Unternehmer sein, die Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen.