Baukosten: Eine Frage des Standorts

• Quadratmeter ist in Bayern über 50 Prozent teurer als in Sachsen-Anhalt
• Neue Eigenheime in Mecklenburg-Vorpommern mit 114 Quadratmetern am kleinsten
• Kostensparkurs setzt sich 2005 mit minus 1 Prozent fort

(1.5.2006) Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die enormen lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich. So kostet etwa der Quadratmeter Eigenheim-Bauland in München mit 700 Euro zehnmal so viel wie im fränkischen Kulmbach. Der Blick in die Statistik zeigt nach Angaben von LBS Research vielmehr auch deutliche regionale Differenzen bei den Bauwerkskosten selbst. Hierfür wurden bei den 2005 genehmigten Einfamilienhäusern pro Quadratmeter in Bayern von den Bauherren fast 1.500 Euro veranschlagt, in Sachsen-Anhalt dagegen weniger als 1.000 Euro:

Wie die LBS-Immobilienexperten mitteilen, ist dieses Phänomen bei den Bauleistungen nicht einfach mit einem allgemeinen Ost-West- und Nord-Süd-Preisgefälle zu erklären. Auch die jeweilige regionale Wirtschaftskraft mit ihren spezifischen (Lohn-) Kostenniveaus oder etwa unterschiedliche Wettbewerbsintensitäten in der Baubranche sind nicht in allen Fällen ausschlaggebende Faktoren. Wie einige Beispiele zeigen, hängen die Kosten offensichtlich einfach auch mit traditionell unterschiedlichen Ansprüchen der Bauherren an Bauaufwand und Ausstattungsniveau zusammen.

So liegt etwa das Saarland laut LBS Research bei den Quadratmeterkosten für Eigenheime mit 1.331 Euro auf Platz Drei unter allen deutschen Ländern, noch vor Baden-Württemberg, obwohl das Pro-Kopf-Einkommen in der ehemaligen Bergbau-Region hinter dem im "Ländle" um mehr als 10 Prozent zurückbleibt. Auch hanseatischer Bauaufwand ist nicht überall ähnlich hoch. Hamburg etwa liegt auf Platz Zwei der Deutschland-Tabelle (mit 1.343 Euro pro Quadratmeter), während sich Bremen mit exakt 1.000 Euro auf dem vorletzten Rang 15 befindet.

Schließlich sind keine generellen Stadt-Land-Unterschiede bei den Bauwerkskosten in den Regionen zu beobachten. Zwar ist der veranschlagte Quadratmeterpreis in Hamburg um 200 bis 300 Euro höher als in Schleswig-Holstein und Niedersachsen. Aber in Bremen (mit 1.000 Euro) unterscheidet sich das Baukostenniveau für neue Einfamilienhäuser pro Quadratmeter kaum von dem in Niedersachsen (1.019 Euro), in Berlin (1.061 Euro) ebenso wenig von dem in Brandenburg (1.038 Euro).

Die regional unterschiedlich ausgeprägten Bauherrenwünsche werden nach Auskunft der LBS-Experten auch an einer anderen statistischen Kennziffer deutlich, nämlich der durchschnittlichen Wohnfläche der im Jahre 2005 neu genehmigten Einfamilienhäuser. Diese sind im Saarland sogar am größten (mit 151 Quadratmetern). Damit liegt dort der insgesamt veranschlagte Durchschnittspreis knapp über 200.000 Euro. Übertroffen wird dieser Wert nur noch von Bayern (219.000 Euro). Am unteren Ende liegt Mecklenburg-Vorpommern mit 116.000 Euro. Dort sind auch die durchschnittlichen Wohnflächen der Eigenheime mit 114 Quadratmetern am niedrigsten.

Insgesamt hat sich der seit längerem zu beobachtende Trend zu leicht rückläufigen Baukosten in Deutschland nach Angaben von LBS Research auch 2005 fortgesetzt. Nach 1.246 Euro im Jahre 2003 kostete der Quadratmeter Einfamilienhaus 2004 noch 1.236 Euro und im Jahre 2005 durchschnittlich 1.227 Euro. Wie im Vorjahr liegt der Rückgang damit bei knapp 1 Prozent. Der ostdeutsche Preisvorsprung bleibt jedoch konstant bei mehr als 200 Euro pro Quadratmeter. In den neuen Ländern wurden 2005 lediglich 1.048 Euro veranschlagt (gegenüber 1.260 Euro in Westdeutschland).

Anders, als vielfach vermutet, sind auch die Baukosten pro Quadratmeter für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kaum niedriger, so die LBS-Experten. In diesem Segment des Wohnungsbaus wurden laut Bautätigkeitsstatistik im Jahre 2005 pro Quadratmeter deutschlandweit 1.197 Euro veranschlagt. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 81 Quadratmetern machten damit die Baukosten pro Miet- oder Eigentumswohnung auf der Etage 97.000 Euro aus.

Ein in doppelter Hinsicht positives Fazit zieht LBS Research aus dieser Analyse: Sie bestätigt nicht nur erneut, dass sich die Baukosten in Deutschland für potenzielle Wohneigentümer in den letzten Jahren ausgesprochen günstig entwickelt haben. Sondern deutlich wird zugleich, dass Preise und Kosten für Eigenheime in erheblichem Maße von den Ansprüchen der Bauherren selbst abhängen. Offensichtlich gibt es fast überall genügend Möglichkeiten, sein neues Einfamilienhaus mit Bauwerkskosten um die 1.000 Euro pro Quadratmeter zu planen, so die LBS-Experten.