„Bau-Riester“ - Wohneigentum als Altersvorsorge

(20.5.2006; upgedatet am 3.6.2006) Der Erwerb von Wohneigentum ist die von den Bürgern bevorzugte Altersvorsorge. Die geförderte Altersvorsorge berücksichtigt diese Präferenz bislang nur unzureichend. Bau-Verbände*) sowie die Gewerkschaft der Bau- und Immobilienwirtschaft unterstützen deshalb die große Koalition nachdrücklich darin, selbst genutztes Wohneigentum gleichberechtigt in die geförderte Altersvorsorge zu integrieren. Hierzu haben die Beteiligten ein Modell zur Einbeziehung in die "Riester-Förderung" erarbeitet, das auch genossenschaftliches Wohnen, Wohnrechte und vermietetes Wohneigentum umfassen kann. Dadurch werde ein fairer Wettbewerb ermöglicht und dem Vorsorgenden die echte Wahlfreiheit zwischen den verschiedenen Altersvorsorgeformen gegeben, neben die Rente aus der gesetzlichen Rentenversicherung sowie aus der privaten und betrieblichen Altersvorsorge die Ersparnisse aus eingesparten Mietzahlungen treten zu lassen. Gerade für Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen, vor allem für Familien mit Kindern bedeutet dies einen großen sozialen Fortschritt.

Bau affine Verbände*) sowie die Gewerkschaft der Bau- und Immobilienwirtschaft schlagen eine systematische Integration in die geförderte Altersvorsorge vor. Das "Bau-Riester"-Modell zielt auf eine effiziente und effektive Förderung des selbst genutzten Wohneigentums. Es knüpft an das bestehende Instrumentarium an, will aber Schwachstellen des sogenannten Zwischenentnahme-Modells vermeiden. Das Fördermodell unterstützt Bauwillige durch eine kalkulierbare sowie stetige Förderung und ermöglicht eine langfristig verlässliche Planung bei der Bildung von Wohneigentum.

Das Zukunftsmodell "Bau-Riester" basiert auf einem "Zwei-Konten-Modell". Nicht das Wohneigentum selbst, sondern der Sparprozess für das selbst genutzte Wohneigentum wird gefördert. Getrennt wird dabei zwischen Altersvorsorgesparen und der übrigen Wohneigentumsfinanzierung. Die Ansparung der geförderten Beträge wird einem "Altersvorsorgekonto" gutgeschrieben, das sich gemäß Riester aufbaut. Beim Erwerb von Wohneigentum soll das aufgelaufene Guthaben in die Wohneigentumsfinanzierung eingebracht werden. Das Altersvorsorgekonto wird dann mit fiktiven Altersvorsorge-Sparleistungen fortgeführt, die jedoch tatsächlich Bestandteil der Tilgung des ausgereichten Darlehens sind. Das dafür zu führende Konto spiegelt die Abwicklung des Darlehensvertrages wider.

Eckpunkte des Förderansatzes:

• Förderfähig sind die Sparleistungen in der Ansparphase und anteilig Tilgungsleistungen in der Phase des Kapitaldienstes.
• Gewährt werden die geltenden Altersvorsorge-Zulagen (Grundzulage und Kinderzulage) und der steuerliche Sonderausgabenabzug als Förderung.
• Die Förderung ist begrenzt auf die gesetzlich festgelegten maximalen Beträge.
• Der nachgelagerten Besteuerung unterliegt das im selbst genutzten Wohneigentum gebundene (fiktive) Altersvorsorgekapital: Es setzt sich aus den geförderten Eigenbeiträgen, den geflossenen Förderbeiträgen und den darauf gezahlten Zinserträgen zusammen.
• Die Besteuerung erfolgt mit dem individuellen Steuersatz über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum (zum Beispiel zehn Jahre) oder vereinfachend durch eine pauschalierte Abgeltung.
• Die Diskriminierung von selbst genutztem Wohneigentum nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz und dem Einkommensteuergesetz ist aufzuheben.
• Die Sicherstellung der Verwendung zum Zwecke der Altersvorsorge kann mittels einer dinglichen Absicherung erfolgen.

Beispiel zur Bildung von Wohneigentum nach "Bau-Riester"

Ein Ehepaar mit zwei Kindern und einem Jahreseinkommen von 50.000 EUR beabsichtigt, selbst genutztes Wohneigentum zur Altersvorsorge zu erwerben. Dazu spart das Ehepaar im Alter von 27 Jahren jährlich 2.000 EUR auf einem "Bau-Riester"-Altersvorsorgeprodukt an. Es erhält hierfür jährlich Grund- und Kinderzulagen in Höhe von 678 EUR und zahlt einen Eigenbeitrag von 1.322 EUR. An (Kalt-)Miete zahlt die Familie jährlich 9.600 EUR. Die jährliche Belastung aus Ansparung und Miete beträgt somit jährlich 11.600 EUR.

Im Alter von 38 Jahren kauft die Familie Wohneigentum zu Anschaffungskosten von 200.000 EUR. Die Familie hat bis zu diesem Zeitpunkt 26.474 EUR auf ihrem Altersvorsorgekonto - einschließlich Zinsen - angespart, die nun für den Erwerb des Wohneigentums entnommen werden. Die Familie nimmt zur Finanzierung des verbleibenden Betrages einen Kredit von 173.526 EUR auf, den sie monatlich mit 5 Promille der Anschaffungskosten verzinst und tilgt. Die Tilgungs- und Zinszahlung beträgt somit jährlich 12.000 EUR. Da die Mietzahlungen entfallen, beträgt die zusätzliche jährliche Belastung für die Familie 2.400 EUR.

Das auf dem Altersvorsorgekonto bis dahin angesparte und anschließend entnommene Kapital wird nun fortgeführt, in dem von den Tilgungszahlungen für die Wohneigentumsfinanzierung der anteilige Betrag von 2.000 EUR für "Bau-Riester" dem Altersvorsorgekonto jährlich gutgeschrieben wird. Das Altersvorsorgekonto wächst so rechnerisch weiter an, bis sich bei Renteneintritt ein fiktives Altersvorsorgekapital von rund 106.535 EUR ergibt.

Im Vergleich zu einem Mieterhaushalt, der im gleichen Zeitraum eine jährliche Miete von 9.600 EUR entrichtet, jährlich 2.000 EUR in eine private Altersvorsorge anlegt, sinkt die Belastung des Haushaltes mit Wohneigentum von 12.000 EUR auf unter 2.100 EUR jährlich nun deutlich und entfällt mit dem 76. Lebensjahr vollständig. Der Mieterhaushalt muss jedoch nach Renteneintritt, obwohl er Zahlungen aus seiner privaten Altersvorsorge erhält und diese der nachgelagerten Besteuerung unterliegen, eine höhere Belastung tragen.

Fazit (aus Sicht der Bau-Riester-Protagonisten): Der Haushalt mit Wohneigentum trägt nach Renteneintritt gegenüber dem Mieterhaushalt in den ersten zehn Jahren eine um 2.780 EUR geringere jährliche Belastung - also rund 232 EUR monatlich. In den folgenden Jahren stellt er sich gegenüber dem Mieterhaushalt um 4.880 EUR jährlich - also 407 EUR monatlich besser. Bei einer prognostizierten Lebenserwartung von 85 Jahren ergibt sich hiermit für den Haushalt mit Wohneigentum eine durchschnittliche Entlastung gegenüber dem Mieterhaushalt um monatlich fast 320 EUR.

*) Das "Bau-Riester"-Modell wird gemeinsam vorgelegt von:

• Arbeitsgemeinschaft Mauerziegel e.V.
• BAKA • Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung e.V.
• Bundesarchitektenkammer e.V.
• Bundesingenieurkammer
• BDA • Bund Deutscher Architekten
• Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure e.V.
• BBS • Bundesverband Baustoffe - Steine und Erden e.V.
• BDB • Bundesverband Deutsche Beton- und Fertigteilindustrie e.V.
• Kalk • Bundesverband der Deutschen Kalkindustrie e.V.
• BTB • Bundesverband der Deutschen Transportbetonindustrie e.V.
• BDZ • Bundesverband der Deutschen Zementindustrie e.V.
• ZIEGEL • Bundesverband der Deutschen Ziegelindustrie e.V.
• BGA • Bundesverband des Deutschen Groß- und Außenhandels e.V.
• BDB • Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V.
• BFW • Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.
• KS • Bundesverband Kalksandsteinindustrie e.V.
• Bundesverband Porenbetonindustrie e.V.
• DGfM • Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau e.V.
• Fachvereinigung Leichtbeton e.V.
• Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V.
• IWM • Industrieverband Werkmörtel e.V.
• IG BAU . Industriegewerkschaft Bauen - Agrar - Umwelt
• ZDB • Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e.V.

Übrigens (Update): Zwischen der Bundesregierung und Teilen der Finanzbranche bahnt sich ein heftiger Streit um die Reform der Riester-Rente an, denn Fondsfirmen und die Versicherungsbranche lehnen die Förderung selbst genutzten Wohneigentums vehement ab. Da die Riester-Sparpläne bei der Auszahlung im Alter besteuert werden und dies bei einer Immobilie nicht geht, denkt die Regierung nun an eine "vorgelagerte nachgelagerte Besteuerung", wie es Michael Meister, der stellvertretende Vorsitzende der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, formuliert: Der Sparer bekäme für den Immobilienkauf von vornherein eine um etwas 20 Prozent geringere monatliche Förderung als bei anderen Riester-Renten. Außerdem entfalle die Beitragsgarantie, die bei Versicherungen oder Fondssparplänen gewährleistet ist.

Zugleich räumt Meister ein, dass der Wohnungswirtschaft auch ein Ausgleich für die Streichung der Eigenheimzulage verschafft werden solle. Und der Finanzminister könne sich über höhere Steuereinnahmen freuen, so Meister. Dieser Blickwinkel gilt allerdings nur, wenn man sich die RiesterRente als einen großen staatlichen Topf vorstellt, aus dem künftig weniger ausbezahlt werden muss, weil viele Menschen die Immobilien-Variante wählen und damit eine geringere Förderung erhalten.

In der Fondsbranche und bei den Versicherungen läuten allerdings immer noch die Alarmglocken, dass genau dieser Fall eintreten wird. Der Verkauf der eigentlichen Riester-Renten, der im vergangenen Jahr erstmals so richtig gut lief, könnte ganz schnell wieder einschlafen, wenn die Menschen stattdessen eine Wohnraumföderung erhalten - heißt es in der Finanzwelt. "Zwar sei eine Förderung des Immobilieneigentums sozialpolitisch sinnvoll - aber nicht als Element der Altersvorsorge", meint Axel-Günter Benkner, Vorstandsmitglied des Investmentverbands BVI. "Die Vorsorge verliert auf diese Weise ihren Sinn, nämlich im Alter für verlässliche monatliche Auszahlungen zu sorgen." Fondssparpläne oder Versicherungen sorgten im Lauf der Ansparjahre für einen Vermögenszuwachs, die selbst genutzte Immobilie verliere dagegen durch Abnutzung an Wert. Auch steige das Risiko für den Sparer, weil er seine Altersvorsorge auf ein einziges Objekt konzentriere.