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Bei überhöhter Mietminderung darf Vermieter fristlos kündigen

(16.12.2005) Eine defekte Heizung, undichte Fenster, ein kaputter Briefkasten - weist die Mietwohnung Mängel auf, dürfen Mieter unter bestimmten Voraussetzungen weniger Miete zahlen. Allerdings muss die Kürzung angemessen sein. "Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt oder stark überhöht, droht eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters", warnt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Denn dann liegt ein Zahlungsrückstand vor, den der Mieter gegebenenfalls selbst verschuldet hat. In einem solchen Fall - der Vermieter kündigte einem Mieter wegen dessen Zahlungsrückstand fristlos - gab das Landgericht Berlin kürzlich einem Vermieter Recht (Az. 65 S 35/05). Ein Zahlungsverzug, der zur Kündigung berechtigt, liege auch dann vor, wenn sich der Mieter bei der Minderungsquote verschätzt habe, so die Richter. Der Mieter muss in jedem Fall sorgfältig prüfen, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Gesetzlich ist nicht geregelt, bei welchen Mängeln die Miete wie stark gekürzt werden darf. "Generell gilt, dass die Mietminderung umso höher ausfallen darf, je stärker die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist", sagt Schick. Wie hoch die Minderung tatsächlich angesetzt werden darf, ist immer vom konkreten Einzelfall abhängig. Es hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. Zum Beispiel wurde entschieden, dass ...

  • für einen kaputten Briefkasten die Miete nur um 3 Prozent gekürzt werden darf,
  • bei Schimmelbefall reicht die Bandbreite der Rechtsprechung von 2 Prozent bis 100 Prozent, je nachdem, wie stark der Befall im konkreten Fall ist.
  • Auch bei einem häufigen Ausfall der Heizung kommen die Gerichte zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die Urteile umfassen Minderungsrechte von 5 bis 100 Prozent, je nachdem, wie lange der Ausfall andauert, auf welche Räume er sich erstreckt und zu welcher Jahreszeit er eintritt.

Rechengrundlage für eine Mietminderung ist immer die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach langem Rechtsstreit in diesem Jahr entschieden (Az. XII ZR 225/03).

"Mieter dürfen nur dann die Miete reduzieren, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vollständig oder teilweise eingeschränkt ist", erklärt Schick. Zur Klärung, ob ein Mangel vorliegt, hilft ein Blick in den Mietvertrag. "Erst, wenn der Zustand der Wohnung schlechter ist als er laut Mietvertrag sein sollte, darf die Miete gemindert werden", so Schick.

Frist für Rückzahlung festlegen

Reduziert der Mieter die Mietzahlung übermäßig, läuft er Gefahr, zwei Monatsmieten in Rückstand zu geraten. "Ein solcher Zahlungsverzug ist, wenn er unberechtigt ist, ein schwerwiegender Verstoß gegen den Mietvertrag, der den Vermieter gegebenenfalls zu einer fristlosen Kündigung berechtigt", warnt Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge & Partner in Hannover. "Hält der Vermieter die Mietminderung durch den Mieter für unberechtigt, sollte er ihm dies mitteilen und den Mieter gegebenenfalls abmahnen, bevor er den drastischen Weg über die fristlose Kündigung wählt", rät sie. Hatte der Mieter einen Teil der Mietzahlung bereits ausgesetzt, sollte der Vermieter eine Aufstellung über die nicht gezahlten Beiträge verfassen und eine Frist für die Rückzahlung festlegen.

Mieter muss Vermieter über Mangel informieren

Das Recht zur Minderung tritt ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss. "Allerdings muss der Vermieter vom Mangel informiert werden. Erfolgt dies nicht und kann der Vermieter infolge der Unterlassung keine Abhilfe schaffen, verliert der Mieter sein Recht auf Minderung", erläutet Baumgarten. Zeigt der Mieter den Mangel aber ordnungsgemäß an, kann er die Miete mindern, ohne eine Frist zur Beseitigung abzuwarten. Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach, kann der Mieter, wenn er den Vermieter ordnungsgemäß in Verzug gesetzt hat oder dieser die Beseitigung verweigert hat, den Mangel selbst beseitigen bzw. eine Handwerker beauftragen. Die Kosten kann er dann dem Vermieter in Rechnung stellen.

"Wenn der Mieter einen Mietmangel bemerkt, den Vermieter jedoch nicht sofort darauf hinweist und auch die Miete ungekürzt weiterzahlt, verliert er zwar nicht den Anspruch auf Mietminderung, er kann jedoch auch keine Rückzahlung eines Teils der Miete verlangen", informiert Baumgarten. Berechtigt ist eine solche Rückforderung nur, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung noch nicht von dem Mangel wusste.

Keine Mietminderung bei Selbstverschulden des Mieters

Bei der Klärung, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, der zu einer Mietminderung berechtigt, ist darauf zu achten, dass der Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet hat. "Beispielsweise darf ein Schimmelbefall nicht durch falsches Heizen und Lüften vom Mieter verursacht worden sein. Dann hätte dieser kein Recht, die Miete zu mindern", sagt IVD-Sprecher Schick.

Darüber hinaus berechtigen auch Mängel, die dem Mieter schon vor Vertragsunterzeichnung bekannt waren, nicht zur Minderung der Mietzahlung. Der IVD rät daher Vermietern, in Mietverträgen auf mögliche Beeinträchtigungen hinzuweisen. Denn erlangt der Mieter so Kenntnis vom Mangel, ist es ihm später nicht möglich, deswegen eine Mietminderung durchzusetzen.

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