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Vermieter darf Heizung nachts herunterfahren

  • Tagsüber muss Mieter die Wohnung auf mindestens 20 Grad heizen können
  • Mietminderung bei Heizungsausfall nur nach vorheriger Ankündigung durch den Mieter möglich

(26.10.2005) Der Herbst ist gekommen, die Tage werden langsam kürzer und die Temperaturen fallen. Es wird wieder Zeit, die Heizung anzudrehen. "Zwar ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, etwaige Wünsche des Mieters nach außergewöhnlich hohen Zimmertemperaturen zu realisieren. Aber er muss gewährleisten, dass die Räume der Wohnung auf eine bestimmte Mindesttemperatur beheizt werden können" sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).

Gesetzliche Regelungen zur Mindesttemperatur in Wohnräumen gibt es nicht. Die Temperaturangaben werden in der Regel im Mietvertrag vereinbart. "Meist sind dort 20 bis 22 Grad für den Wohnraum und 23 Grad für das Bad festgehalten. Diese Werte werden auch von den meisten Gerichten als Richtwert betrachtet", erläutert Schick. Eine spezielle Klausel zu dieser Thematik im Mietvertrag ist nicht notwendig - bzw. dann ungültig, wenn sie die allgemeinen Richtwerte deutlich unterschreitet. Klauseln in Mietverträgen, in denen lediglich eine Mindesttemperatur von tagsüber 18 Grad vorgesehen ist, sind ungültig (LG Berlin GE 91, 573).

Nachts darf die Heizung heruntergefahren werden

Der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, seine Wohnung auch nachts auf 20 bis 23 Grad heizen zu können. Es ist ausreichend, wenn der Vermieter während der üblichen Tagesstunden (6.00 bis 23.00 Uhr) dafür sorgt, dass diese Temperaturen erreicht werden können (DIN 4701). Während der Nachtstunden kann die Heizung von ihm automatisch heruntergeschaltet werden. "Die Heizung sollte aber nicht völlig ausgeschaltet werden, auf 17 bis 18 Grad hat der Mieter auch nachts einen Anspruch", so Rechtsanwalt und Immobilienexperte Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin.

Die Dauer der Heizperiode ist nicht gesetzlich geregelt. In manchen Mietverträgen ist die Dauer der Heizperiode individuell vereinbart. Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, wird im Allgemeinen als Heizperiode der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres betrachtet.

Sinken außerhalb dieser Heizperiode die Temperaturen unter bestimmte Grenzwerte, so muss es dennoch möglich sein, die Wohnräume zu heizen. Der Vermieter muss außerhalb der Heizperiode heizen, wenn die Außentemperatur drei Tage lang weniger als zwölf Grad beträgt. "Das Gleiche gilt, wenn die Zimmertemperatur unter 18 Grad fällt und es sich abzeichnet, dass die kühlen Außentemperaturen länger als ein bis zwei Tage anhalten. Sinkt die Temperatur in der Wohnung sogar unter 16 Grad, muss die Heizungsanlage sofort eingeschaltet werden", so Joerss.

Kann der Mieter die Wohnung nicht ausreichend beheizen, ist dies ein Mangel an der Mietsache. Er darf dann die Miete mindern. Im Extremfall, wie bei einem Komplettausfall der Heizung im Winter - braucht er sogar überhaupt keine Miete mehr zu bezahlen (LG Berlin, GE 93, 263). Auf einen Abschlag von 50 Prozent entschied für diese Situation das Landgericht Bonn (LG Bonn, AZ: 6 S 396/81). Ist keine Abhilfe in Aussicht, kann der Mieter in einer solchen Situation auch fristlos kündigen.

Mieter muss Vermieter auf vorhandene Mängel hinweisen

Allerdings hängt es immer vom Einzelfall ab, um wie viel der Mieter die Miete mindern darf. "Er darf dies außerdem nur dann, wenn er den Vermieter auf die Mängel aufmerksam gemacht hat, um ihm eine Gelegenheit zu deren Beseitigung zu geben", fügt Joerss hinzu. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung auch nach Fristsetzung nicht nach, kann der Mieter selbst eine Reparatur in Auftrag geben und die Kosten dem Vermieter anlasten.

Der IVD weist darauf hin, dass auch der Mieter Pflichten hinsichtlich des Heizens hat. Da er verpflichtet ist, dafür zu sorgen, dass keine Schäden an der Mietsache entstehen, sollte er die Wohnung immer ausreichend heizen und lüften. Tut er dies nicht, können sich Schimmelpilze bilden und ausbreiten. Im Winter besteht zudem die Gefahr, dass das Wasser in den Leitungen gefriert und diese platzen können, wenn der Mieter nicht ausreichend heizt.

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