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BGH zur Wohnflächenberechnung bei beheizbarem Galeriegeschoss

(21.2.2010) Galeriegeschosse sind Teil der Wohnfläche einer vermieteten Wohnung - auch wenn diese Räume bauordnungsrechtlich keine Aufenthaltsräume sind. Dies gilt zumindest, wenn diese Räume laut Mietvertrag ausdrücklich Teil der Wohnfläche sind - so am 16. Dezember 2009 entschieden vom Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 39/09).

In dem Fall, der zu entscheidenden war, hatte die Beklagte eine Maisonette-Dachgeschosswohnung mit einem beheizbaren Galeriegeschoss gemietet. Zwischen Mieterin und Vermieter war im Mietvertrag unmissverständlich vereinbart worden, dass das Galeriegeschoss Teil der Wohnfläche ist. Nach entsprechender Landesbauordnung gelten die Räume eines Galeriegeschosses allerdings nicht als Aufenthaltsräume, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 m aufweisen. Die Mieterin berief sich darauf und vertrat die Ansicht, dass das Galeriegeschoss nicht als Wohnfläche gelte, und forderte die hierfür gezahlte Miete zurück. Zu Unrecht, entschied der BGH: Flächen von Räumen, die nach dem Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, können bei der Wohnflächenermittlung mit eingerechnet werden. Dies gelte unabhängig davon, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung als Wohnraum anzurechnen sind.

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