'impulse' warnt vor Risiken beim Kauf denkmalgeschützter Immobilien

(4.9.2012) Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie als Wertanlage ist nur für sehr gut verdienende Privatanleger lukrativ. Darauf weist das Wirtschaftsmagazin 'impulse' in der Ausgabe 9/2012 hin und berichtet, dass eine solche Investi­tion erst ab einem Einzel-Jahreseinkommen von rund 150.000 Euro wirklich interessant wird. Erst dann können nämlich die mit den Kosten für Kauf und Renovierung der Immobilie ver­bundenen steuerlichen Abschreibungen zum Spitzensteuersatz geltend gemacht werden. "Bei Anlegern mit Spitzensteuersatz zahlt das Finanzamt praktisch die Hälfte der Sanierungskosten mit", sagte die Kasseler Steuerberaterin Annette Schaefer gegenüber 'impulse'. Für Anleger mit geringerem Jahreseinkommen und niedrigerem Steuersatz macht eine solche Investition hingegen kaum Sinn und kann unter Umständen sogar erhebliche finanzielle Nachteile mit sich bringen.

Immobilienpreise vielerorts bereits völlig überhöht

Außerdem weist 'impulse' darauf hin, dass Kaufwillige vorab unbedingt den Kaufpreis der Wunschimmobilie genau prüfen sollten. So hat das wachsende Interesse an priva­tem Immobilienbesitz den Markt vielerorts bereits überhitzt. Nicht selten schlagen Bauträger und Objektanbieter den steuerlichen Entlastungsbetrag, der über das Ab­schreibungsmodell normalerweise dem Käufer zustehen würde, auf den eigentlichen Kaufpreis auf. Die Folge: Viele Immobilien sind, gemessen an ihren Mieterträgen, völlig überteuert. "Das ist vom Gesetzgeber so nicht vorgesehen", betonte der Anwalt Mar­cus Hoffmann von der Nürnberger Kanzlei Hoffmann & Partner gegenüber 'impulse'.

Faustregel: 14- bis 18-fache Jahresnettokaltmiete gilt als angemessener Kaufpreis

Um einen Überblick über marktübliche Immobilienpreise zu bekommen, sollten Anleger daher vor dem Kauf den regionalen Mietspiegel genau studieren. Als Faustregel für einen angemessenen Kaufpreis gilt das 14- bis 18-Fache der Jahresnettokaltmiete. Wer ganz sicher gehen möchte, sollte das Wunschobjekt zudem auf eigene Rechnung durch einen Gutachter schätzen lassen.

Haben Anleger eine Immobilie gekauft, müssen alle Modernisierungsarbeiten vorab vom Denkmalschutzamt genehmigt werden. Laut 'impulse' treibt vor allem diese Auflage die Renovierungskosten schnell in die Höhe. War die Investition jedoch vorab gut durch­dacht, kann die damit verbundene Steuerersparnis ein attraktiver Ausgleich sein.